购买的回迁安置房，开发商与被拆迁安置人共同为买受人办理房屋产
时间：2013-04-08 14:26:19 文章分类：裁判文书
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（2012）朝民初字第06409号
原告王乐（化名），男，19XX年XX月XX日出生，汉族，某银行职工，住北京市朝阳区XX一区11楼206号，身份证号码：XXXXXXXXXXXX。
委托代理人：李松，北京市盛峰律师事务所律师。
被告刘利（化名），男，19XX年X月X日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区XXX小区11楼14号，身份证号：XXXXXXXXXXXX。
被告刘娜（化名），女，19XX年XX月X日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区XX区2X楼1-02号，身份证号：XXXXXXXXXXXX。
被告赵红（化名），女，19XX年X月X日出生，汉族，无业，户籍地北京市朝阳区XX区23楼1-2号，身份证号：XXXXXXXXXXXX。
三被告委托代理人赵XX，北京市XX律师事务所律师。
三被告委托代理人张XX，北京市XX律师事务所律师。
被告北京XX产业区综合开发有限公司，住所北京市朝阳区XX号楼。
法定代表人张XX，总经理。
委托代理人孙X，北京市XX律师事务所律师。
原告王乐（以下简称名字）与被告刘利、刘娜、赵红（以下简称名字，一并提及时称三被告）、被告北京XX产业区综合开发有限公司（以下简称XX综开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王乐委托代理人李松，三被告委托代理人赵XX、张XX，被告XX综开公司委托代理人孙X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我于2004年向刘利购买位于北京市朝阳区XX一区11楼206号（以下简称涉诉房屋）。我向刘利支付全部购房款后，对该房屋进行了装修并入住至今。由于被告出售该房屋时并未取得房屋产权证，故双方一直未能办理产权过户手续。目前，涉诉房屋已经具备办理房屋产权证条件，但刘利并不予以配合。故诉至法院要求：三被告及XX综开公司配合我办理涉诉房屋产权证并将房屋产权登记在我名下。
三被告辩称：本案适格被告应该是刘娜，王乐与刘娜之间曾有过房屋买卖意向。房屋买卖合同为要式合同，房屋买卖应签订书面合同，故王 乐与刘娜之间房屋买卖行为无效，房屋买卖合同未成立。购房认购书上系刘娜名字，刘娜才是涉诉房屋产权人。刘娜对刘利出售涉诉房屋并不知情。王乐与刘利之间的权利义务关系并不影响刘娜的权利，王乐与刘利之间并不存在房屋买卖合同。涉诉房屋系刘利房屋被拆迁时，XX综开公司向刘利及其家人出售。王乐不是被拆迁人，无权享受优惠价格购买涉诉房屋。综上，不同意王乐诉讼请求。
XX综开公司答辩称：我公司应作为第三人参加诉讼，但具体应是何诉讼地位请法院确定。由于当年刘利是被拆迁人，所以我公司将涉诉房屋以优惠价格出售给刘利。涉诉房屋是商品房，可以面向社会销售，只是价格会有不同。现在涉诉房屋已经具备办理产权证的条件，至于房产证办给谁，需要王乐与刘利协商确定后，我公司才能办理。我公司曾与王乐和刘利签订过《XX产业区购房认购书》，该认购书确认了价格等房屋买卖要素，合法有效，符合合同成立要件。
经审理查明：2004年12月15日，刘利作为被拆迁人与北京市XX房地产公司（以下简称XX公司）作为拆迁人，签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。双方约定，XX公司拆迁刘利来广营乡XX号所有的房屋共16间，建筑面积246.55平方米。拆迁协议上在册人口5人，实际居住人口5人，分别为刘利、其妻子赵红、其子刘宁、其女刘娜以及赵晶。协议约定拆迁补偿款及拆迁补助费共计1038635.5元。
2004年12月18日，刘利签署两份《承诺书》，其中载明，刘利承诺以刘娜、王乐作为买受人购买XX一区11楼206号房屋，同意从其拆迁款中抵扣所有购房款、物业费、供暖费等。
同日，王乐和刘利与XX综开公司签署《XX产业区购房认购书》，刘利在认购书“被拆迁人签字”处签字。该认购书中，“买受人姓名”及“买受人确认签字”处均署名王乐及刘娜。对此，王乐解释为，由于王乐并非拆迁户，王乐与刘利担心XX综开公司不给王乐办理产权证，故将作为被拆迁安置人的刘娜名字写上。对于认购书上“买受人确认签字”处“刘娜”二字的签署，三被告称系刘娜委托刘利代签。另，认购书载明，房款总价482632元、物业费1225.66元，供暖费1599.42元，费用合计485457.08元。2004年12月18日的《2004年12月拆迁结算单》中，“购房人、房号”处第一列为“王乐、XX园11-206”字样，且购房款、物业费、供暖费数额与前述承诺书中所载一致，合计金额亦为485457.08元。2004年12月19日，刘利向王乐出具收条一张，其中载明“今日王乐已付刘利先生XX一区11楼206号房屋购房款，共计肆拾捌万伍仟肆佰伍拾柒元零捌分（485457.08元）”。对此，刘利表示王乐当日仅向其支付475460元。对此，刘利提交账户存取款明细以证明。王乐表示，当时其向刘利共支付485457.08元，其中大部分为银行转账，还有一部分是现金。
2004年12月18日，王乐与北京燕晨物业管理中心办理涉诉房屋入住手续。
2010年10月14日，XX综开公司向刘利开具以“赵红”为付款单位的房款发票。对此，XX综开公司称发票系应刘利要求开具在赵红名下。
庭审中，XX综开公司表示，涉诉房屋已经具备办理产权证书的条件，但须提供购房发票。
以上事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《XX产业区购房认购书》、《2004年12月拆迁结算单》、收条、承诺书、及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
从前所述拆迁货币补偿协议及XX综开公司陈述可知，刘利作为拆迁安置人，得以优惠价格向XX综开公司购买涉诉房屋。即，涉诉房屋系XX综开公司向刘利出售，而非他人。由于购房发票仅系XX综开公司应刘利要求将发票开具在赵红名下，且赵红并未举证证明与本案关联性，故对赵红自称系本案利害关系人之陈述，本院不予采信。
从刘利收取王乐涉诉房屋购房款485457.08元及其承诺以王乐作为买受人购买涉诉房屋等行为可知，刘利将自己向XX综开公司购买涉诉房屋的机会让渡于王乐。由于王乐在购房认购书上签字，且得到XX综开公司盖章确认，因此，可以认定王乐与XX综开公司之间，已形成以购房认购书为基础、事实上的房屋买卖合同关系。该房买卖合同中，合同主体、标的、金额均可确定，且合同已经得到实际履行，合同内容不违反法律法规，且系当事人真实意思表示。因此，应认定王乐与XX综开公司之间的房屋买卖合同合法有效。
从查明的事实可知，王乐向XX综开公司支付购房款的方式为：王乐向刘利支付购房款，XX综开公司以应付拆迁款与刘利应付房款进行折抵。由于王乐是涉诉房屋的买受人，并已履行支付房款义务，且已入住涉诉房屋多年，因此，XX综开公司亦应履行相应义务，为王乐办理涉诉房屋产权证书，并将涉诉房屋产权登记在王乐名下。审理中，XX综开公司表示为涉诉房屋办理房屋产权证，需要出具涉诉房屋购房款发票。鉴于刘利收取王乐购房款后，未将涉诉房屋购房款发票交付王乐。因此，在XX综开公司为王乐办理涉诉房屋产权证明时刘利负有配合义务。
本案中，虽然购房认购书及承诺书中均有刘娜的名字，但刘娜既非被拆迁人，也无证据表明其向XX综开公司支付过任何购房款，且刘娜并未实际入住涉诉房屋、亦从未向王乐就房屋产权问题进行交涉。反之，王乐在购买涉诉房屋过程中，对购房认购书上以及承诺书上载有刘娜名字的容忍，王乐解释是为了过户便利。结合涉诉房屋出售时对刘利价格存在优惠这一情节，王乐的解释更符合常理，本院予以采信。综合前述，本院难以认定刘娜系涉诉房屋的实际买受人。但是，刘娜与刘利就涉诉房屋如确有纠纷可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定判决如下：
一、被告刘利于本判决生效后三十日内协助配合原告王乐办理北京市朝阳区XX一区11楼206号房屋的产权登记证书。
二、被告北京XX产业区综合开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告王乐办理北京市朝阳区XX一区11楼206号房屋的产权登记证书。
案件受理费70元，由被告刘利负担（于本判决生效后七日内交付原告王乐）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
北京市朝阳区人民法院
审 判 长 高峰
代理审判员 吴克孟
代理审判员 刘定玉
二O一二年七月二十七日
书 记 员 于春颖
（2012）朝民初字第06409号
原告王乐（化名），男，19XX年XX月XX日出生，汉族，某银行职工，住北京市朝阳区XX一区11楼206号，身份证号码：XXXXXXXXXXXX。
委托代理人：李松，北京市盛峰律师事务所律师。
被告刘利（化名），男，19XX年X月X日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区XXX小区11楼14号，身份证号：XXXXXXXXXXXX。
被告刘娜（化名），女，19XX年XX月X日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区XX区2X楼1-02号，身份证号：XXXXXXXXXXXX。
被告赵红（化名），女，19XX年X月X日出生，汉族，无业，户籍地北京市朝阳区XX区23楼1-2号，身份证号：XXXXXXXXXXXX。
三被告委托代理人赵XX，北京市XX律师事务所律师。
三被告委托代理人张XX，北京市XX律师事务所律师。
被告北京XX产业区综合开发有限公司，住所北京市朝阳区XX号楼。
法定代表人张XX，总经理。
委托代理人孙X，北京市XX律师事务所律师。
原告王乐（以下简称名字）与被告刘利、刘娜、赵红（以下简称名字，一并提及时称三被告）、被告北京XX产业区综合开发有限公司（以下简称XX综开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王乐委托代理人李松，三被告委托代理人赵XX、张XX，被告XX综开公司委托代理人孙X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：我于2004年向刘利购买位于北京市朝阳区XX一区11楼206号（以下简称涉诉房屋）。我向刘利支付全部购房款后，对该房屋进行了装修并入住至今。由于被告出售该房屋时并未取得房屋产权证，故双方一直未能办理产权过户手续。目前，涉诉房屋已经具备办理房屋产权证条件，但刘利并不予以配合。故诉至法院要求：三被告及XX综开公司配合我办理涉诉房屋产权证并将房屋产权登记在我名下。
三被告辩称：本案适格被告应该是刘娜，王乐与刘娜之间曾有过房屋买卖意向。房屋买卖合同为要式合同，房屋买卖应签订书面合同，故王 乐与刘娜之间房屋买卖行为无效，房屋买卖合同未成立。购房认购书上系刘娜名字，刘娜才是涉诉房屋产权人。刘娜对刘利出售涉诉房屋并不知情。王乐与刘利之间的权利义务关系并不影响刘娜的权利，王乐与刘利之间并不存在房屋买卖合同。涉诉房屋系刘利房屋被拆迁时，XX综开公司向刘利及其家人出售。王乐不是被拆迁人，无权享受优惠价格购买涉诉房屋。综上，不同意王乐诉讼请求。
XX综开公司答辩称：我公司应作为第三人参加诉讼，但具体应是何诉讼地位请法院确定。由于当年刘利是被拆迁人，所以我公司将涉诉房屋以优惠价格出售给刘利。涉诉房屋是商品房，可以面向社会销售，只是价格会有不同。现在涉诉房屋已经具备办理产权证的条件，至于房产证办给谁，需要王乐与刘利协商确定后，我公司才能办理。我公司曾与王乐和刘利签订过《XX产业区购房认购书》，该认购书确认了价格等房屋买卖要素，合法有效，符合合同成立要件。
经审理查明：2004年12月15日，刘利作为被拆迁人与北京市XX房地产公司（以下简称XX公司）作为拆迁人，签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。双方约定，XX公司拆迁刘利来广营乡XX号所有的房屋共16间，建筑面积246.55平方米。拆迁协议上在册人口5人，实际居住人口5人，分别为刘利、其妻子赵红、其子刘宁、其女刘娜以及赵晶。协议约定拆迁补偿款及拆迁补助费共计1038635.5元。
2004年12月18日，刘利签署两份《承诺书》，其中载明，刘利承诺以刘娜、王乐作为买受人购买XX一区11楼206号房屋，同意从其拆迁款中抵扣所有购房款、物业费、供暖费等。
同日，王乐和刘利与XX综开公司签署《XX产业区购房认购书》，刘利在认购书“被拆迁人签字”处签字。该认购书中，“买受人姓名”及“买受人确认签字”处均署名王乐及刘娜。对此，王乐解释为，由于王乐并非拆迁户，王乐与刘利担心XX综开公司不给王乐办理产权证，故将作为被拆迁安置人的刘娜名字写上。对于认购书上“买受人确认签字”处“刘娜”二字的签署，三被告称系刘娜委托刘利代签。另，认购书载明，房款总价482632元、物业费1225.66元，供暖费1599.42元，费用合计485457.08元。2004年12月18日的《2004年12月拆迁结算单》中，“购房人、房号”处第一列为“王乐、XX园11-206”字样，且购房款、物业费、供暖费数额与前述承诺书中所载一致，合计金额亦为485457.08元。2004年12月19日，刘利向王乐出具收条一张，其中载明“今日王乐已付刘利先生XX一区11楼206号房屋购房款，共计肆拾捌万伍仟肆佰伍拾柒元零捌分（485457.08元）”。对此，刘利表示王乐当日仅向其支付475460元。对此，刘利提交账户存取款明细以证明。王乐表示，当时其向刘利共支付485457.08元，其中大部分为银行转账，还有一部分是现金。
2004年12月18日，王乐与北京燕晨物业管理中心办理涉诉房屋入住手续。
2010年10月14日，XX综开公司向刘利开具以“赵红”为付款单位的房款发票。对此，XX综开公司称发票系应刘利要求开具在赵红名下。
庭审中，XX综开公司表示，涉诉房屋已经具备办理产权证书的条件，但须提供购房发票。
以上事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《XX产业区购房认购书》、《2004年12月拆迁结算单》、收条、承诺书、及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
从前所述拆迁货币补偿协议及XX综开公司陈述可知，刘利作为拆迁安置人，得以优惠价格向XX综开公司购买涉诉房屋。即，涉诉房屋系XX综开公司向刘利出售，而非他人。由于购房发票仅系XX综开公司应刘利要求将发票开具在赵红名下，且赵红并未举证证明与本案关联性，故对赵红自称系本案利害关系人之陈述，本院不予采信。
从刘利收取王乐涉诉房屋购房款485457.08元及其承诺以王乐作为买受人购买涉诉房屋等行为可知，刘利将自己向XX综开公司购买涉诉房屋的机会让渡于王乐。由于王乐在购房认购书上签字，且得到XX综开公司盖章确认，因此，可以认定王乐与XX综开公司之间，已形成以购房认购书为基础、事实上的房屋买卖合同关系。该房买卖合同中，合同主体、标的、金额均可确定，且合同已经得到实际履行，合同内容不违反法律法规，且系当事人真实意思表示。因此，应认定王乐与XX综开公司之间的房屋买卖合同合法有效。
从查明的事实可知，王乐向XX综开公司支付购房款的方式为：王乐向刘利支付购房款，XX综开公司以应付拆迁款与刘利应付房款进行折抵。由于王乐是涉诉房屋的买受人，并已履行支付房款义务，且已入住涉诉房屋多年，因此，XX综开公司亦应履行相应义务，为王乐办理涉诉房屋产权证书，并将涉诉房屋产权登记在王乐名下。审理中，XX综开公司表示为涉诉房屋办理房屋产权证，需要出具涉诉房屋购房款发票。鉴于刘利收取王乐购房款后，未将涉诉房屋购房款发票交付王乐。因此，在XX综开公司为王乐办理涉诉房屋产权证明时刘利负有配合义务。
本案中，虽然购房认购书及承诺书中均有刘娜的名字，但刘娜既非被拆迁人，也无证据表明其向XX综开公司支付过任何购房款，且刘娜并未实际入住涉诉房屋、亦从未向王乐就房屋产权问题进行交涉。反之，王乐在购买涉诉房屋过程中，对购房认购书上以及承诺书上载有刘娜名字的容忍，王乐解释是为了过户便利。结合涉诉房屋出售时对刘利价格存在优惠这一情节，王乐的解释更符合常理，本院予以采信。综合前述，本院难以认定刘娜系涉诉房屋的实际买受人。但是，刘娜与刘利就涉诉房屋如确有纠纷可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定判决如下：
一、被告刘利于本判决生效后三十日内协助配合原告王乐办理北京市朝阳区XX一区11楼206号房屋的产权登记证书。
二、被告北京XX产业区综合开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告王乐办理北京市朝阳区XX一区11楼206号房屋的产权登记证书。
案件受理费70元，由被告刘利负担（于本判决生效后七日内交付原告王乐）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按不上诉处理。
北京市朝阳区人民法院
审 判 长 高峰
代理审判员 吴克孟
代理审判员 刘定玉
二O一二年七月二十七日
书 记 员 于春颖
