未签订书面房屋买卖合同，法院仍判定买卖行为有效
时间：2013-04-08 14:31:42 文章分类：裁判文书
北京市第二中级人民法院
民事判决书
（2012）二中民终字第13712号
上诉人（原审被告）赵勇，男，1952年6月出生，汉族，住×××。
上诉人（原审被告）琪琪，女，1977年11月出生，汉族，住×××。
上诉人（原审被告）刘玲，女，1949年7月出生，汉族，户籍地××。
三上诉人委托代理人陈诚，北京市××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）薛耀，男，1981年11月出生，汉族，工商银行××支行职工，住××。
委托代理人李松，北京市盛峰律师事务所律师。
委托代理人尧苏，男，1957年4月出生，朝阳区××厂职工，住×××。
被上诉人（原审被告）北京××有限公司，住所×××。
法定代表人张彬，总经理。
委托代理人魏伟，北京市××律师事务所律师。
上诉人赵勇、琪琪、刘玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第××号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
薛耀诉至原审法院称：我于2004年向赵勇购买位于北京市朝阳区××房屋（以下简称涉诉房屋）。我向赵勇支付全部购房款后，对该房屋进行了装修并入住至今。由于出售该房屋时并未取得房屋产权证，故双方一直未能办理产权过户手续。目前，涉诉房屋已经具备办理房屋产权证条件，但赵勇并不予以配合。故诉至法院要求：赵勇、琪琪、刘玲及北京××有限公司（以下简称××公司）配合我办理涉诉房屋产权证并将房屋产权登记在我名下。
赵勇、琪琪、刘玲辩称：本案适格被告应该是琪琪，薛耀与琪琪之间曾有过房屋买卖意向。房屋买卖合同为要式合同，房屋买卖应签订书面合同，故薛耀与琪琪之间房屋买卖行为无效，房屋买卖合同为成立。购房认购书上系琪琪名字，琪琪才是涉诉房屋产权人。琪琪对赵勇出售涉诉房屋并不知情。薛耀与赵勇之间的权利义务关系并不影响琪琪的权利，薛耀与赵勇之间并不存在房屋买卖合同。涉诉房屋系赵勇房屋被拆迁时，××公司向赵勇及家人出售。薛耀不是被拆迁人，无权享受优惠价格购买涉诉房屋。综上，不同意薛耀诉讼请求。
××公司辩称：我公司应作为第三人参加诉讼，但具体应是何诉讼地位请法院确定。由于当年赵勇是被拆迁人，所以我公司将涉诉房屋以优惠价格出售给赵勇。涉诉房屋是商品房，可以面向社会销售，只是价格会有不同。现在涉诉房屋已经具备办理产权证的条件，至于房产证办给谁，需要薛耀和赵勇签订过《望京产业区购房认购书》，该认购书确认了价格等房屋买卖要素，合法有效，符合合同成立要件。
原审法院经审理确认：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从前述拆迁货币补偿协议及××公司陈述可知，赵勇作为拆迁安置人，得以优惠价格向××公司购买涉诉房屋。即，涉诉房屋系××公司向赵勇出售，而非他人。由于购房发票仅系××公司应赵勇要求将发票开具在刘玲名下，且刘玲并未举证证明与本案关联性，故对刘玲自称系本案利害关系人之陈述，本院不予采信。从赵勇收取薛耀涉诉房屋购房款485457元及其承诺以薛耀作为买受人购买涉诉房屋的机会让渡于薛耀。由于薛耀在购房认购书上签字，且得到××公司盖章确认，因此，可以认定薛耀与××公司之间，已形成以购房认购书为基础、事实上的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同中，合同主体、标的、金额均可确定，且合同已经得到实际履行，合同内容不违反法律法规，且系当事人真实意思表示。因此，应认定薛耀与××公司之间的房屋买卖合同合法有效。
从查明的事实可知，薛耀向××公司支付购房款的方式为：薛耀向赵勇支付购房款，××公司以应付拆迁款与赵勇应付房款进行折抵。由于薛耀是涉诉房屋的买受人，并已履行支付房款的义务，且已入住涉诉房屋多年，因此，××公司亦应履行相应义务，为薛耀办理涉诉房屋产权证书，并将涉诉房屋产权登记在薛耀名下。审理中，××公司表示为涉诉房屋办理房屋产权证，需要出具涉诉房屋购房款发票。鉴于赵勇收取薛耀购房款后，为将涉诉房屋购房款发票支付薛耀。因此，在××公司为薛耀办理涉诉房屋产权证时赵勇负有配合义务。
本案中，虽然购房认购书及承诺书中均有琪琪的名字，但琪琪既非被拆迁人，也无证据表明其向××公司支付过任何购房款，且琪琪并未实际入住涉诉房屋、亦从未向薛耀就房屋产权问题进行交涉。反之，薛耀在购买涉诉房屋过程中，对购房认购书上以及承诺书上载有琪琪的名字的容忍，薛耀解释是为了过户便利。结合涉诉房屋出售时对赵勇价格存在优惠这一情节，薛耀的解释更符合常理，本院予以采信。综合前述，本院难以认定琪琪系涉诉房屋的实际买受人。但是，琪琪与赵勇就涉诉房屋如确有纠纷可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定判决：一、赵勇于本判决生效后三十日内协助配合薛耀办理北京市朝阳区××房屋的产权登记证书。二、北京××有限公司于本判决生效后三十日内为薛耀办理北京市朝阳区××房屋的产权登记证书。
原审判决后，赵勇、琪琪、刘玲不服，以原审判决认定事实不清、存在错误为由上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或驳回薛耀的全部诉讼请求。薛耀、××公司同意原审判决。
经审理查明：2004年12月15日，赵勇作为被拆迁人与北京市××房地产公司（以下简称×××公司）作为拆迁人，签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。双方约定，×××公司拆迁赵勇××号所有的房屋共16间，建筑面积246平方米。拆迁协议上在册人口5人，实际居住人口5人，分别为赵勇、其妻子刘玲、其子赵坤、其女琪琪。协议约定拆迁补偿款及拆迁补助费共计1038635元。
2004年12月18日，赵勇签署两份《承诺书》，其中载明，赵勇承诺以琪琪、薛耀作为买受人购买望京××房屋，同意从其拆迁款中抵扣所有购房款、物业费、供暖费等。同日，薛耀和赵勇与××公司签署《望京产业区购房认购书》，赵勇在认购书“被拆迁人签名”处签字。该认购书中，“买受人姓名”及“买受人确认签字”处均属名薛耀及琪琪。对此薛耀解释为，由于薛耀并非拆迁户，薛耀与赵勇担心××公司不给薛耀办理产权证，故将作为被拆迁安置人的琪琪名字写上。对于认购书上“买受人确认签字”处“琪琪”二字的签署，赵勇、琪琪、刘玲称系琪琪委托赵勇代签。另，认购书载明，房款总价482632元、物业费1225元、供暖费1599元，费用合计485457元。2004年12月18日的《2004年12月拆迁结算单》中，“购房人、房号”处第一列为“薛耀、望京××”字样，且购房款、物业费、供暖费数额均与前述承诺书中所载一致，合计金额亦为485457元。2004年12月19日，赵勇向薛耀出具收条一张，其中载明“今日薛耀已付赵勇先生望京××购房款，共计四十八万五千四百五十七元（485457元）”。对此，赵勇表示薛耀当日仅向其支付475460元。对此，赵勇提交账户存取款明细以证明。薛耀表示，当时其向赵勇共支付485457元，其中大部分为银行转帐，还有一部分时现金。2004年12月18日，薛耀与北京××物业管理中心办理涉诉房屋入住手续。2010年10月14日，××公司向赵勇开具以“刘玲”为付款单位的房款发票。对此，××公司称发票系应赵勇要求开具在刘玲名下。
原审庭审中，××公司表示，涉诉房屋已经具备办理产权证书的条件，但须提供购房发票。
以上事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《望京产业区购房认购书》、《2004年12月拆迁结算单》、收条、承诺书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依据本案相关证据证明，赵勇作为拆迁安置人，得以优惠价格向××公司购买涉诉房屋，而购房发票系××公司依赵勇要求将发票开具在刘玲名下。从赵勇收取薛耀涉诉房屋购房款485457元及其承诺以薛耀作为买受人购买涉诉房屋等行为看，赵勇认可薛耀购买涉诉房屋，薛耀在购房认购书上签字，且得到××公司盖章确认，因此，应认定薛耀与××公司之间存在房屋买卖合同关系，且合同已经得到实际履行，合同内容不违反法律法规，系当事人真实意思表示。因此，薛耀与××公司之间的房屋买卖合同合法有效。虽然购房认购书及承诺书中均有琪琪的名字，但琪琪既非被拆迁人，也无证据表明其向××公司支付过任何购房款，且琪琪并未实际入住涉诉房屋，亦从未向薛耀就房屋产权问题进行交涉，琪琪不是涉诉房屋的实际买受人。综上，赵勇、琪琪、刘玲的上诉理由，不能成立，其上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院对其上诉请求，不予支持。原审判决正确，本院对原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由赵勇、琪琪、刘玲负担（于本判决生效后七日内交付姚雪）；二审案件受理费70元，由勇、琪琪、刘玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。 审判长 ×××
审判员 ×××
审判员 ×××
二0一二年十一月二十日
书记员 ××
上诉人（原审被告）琪琪，女，1977年11月出生，汉族，住×××。
上诉人（原审被告）刘玲，女，1949年7月出生，汉族，户籍地××。
三上诉人委托代理人陈诚，北京市××律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）薛耀，男，1981年11月出生，汉族，工商银行××支行职工，住××。
委托代理人李松，北京市盛峰律师事务所律师。
委托代理人尧苏，男，1957年4月出生，朝阳区××厂职工，住×××。
被上诉人（原审被告）北京××有限公司，住所×××。
法定代表人张彬，总经理。
委托代理人魏伟，北京市××律师事务所律师。
上诉人赵勇、琪琪、刘玲因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第××号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
薛耀诉至原审法院称：我于2004年向赵勇购买位于北京市朝阳区××房屋（以下简称涉诉房屋）。我向赵勇支付全部购房款后，对该房屋进行了装修并入住至今。由于出售该房屋时并未取得房屋产权证，故双方一直未能办理产权过户手续。目前，涉诉房屋已经具备办理房屋产权证条件，但赵勇并不予以配合。故诉至法院要求：赵勇、琪琪、刘玲及北京××有限公司（以下简称××公司）配合我办理涉诉房屋产权证并将房屋产权登记在我名下。
赵勇、琪琪、刘玲辩称：本案适格被告应该是琪琪，薛耀与琪琪之间曾有过房屋买卖意向。房屋买卖合同为要式合同，房屋买卖应签订书面合同，故薛耀与琪琪之间房屋买卖行为无效，房屋买卖合同为成立。购房认购书上系琪琪名字，琪琪才是涉诉房屋产权人。琪琪对赵勇出售涉诉房屋并不知情。薛耀与赵勇之间的权利义务关系并不影响琪琪的权利，薛耀与赵勇之间并不存在房屋买卖合同。涉诉房屋系赵勇房屋被拆迁时，××公司向赵勇及家人出售。薛耀不是被拆迁人，无权享受优惠价格购买涉诉房屋。综上，不同意薛耀诉讼请求。
××公司辩称：我公司应作为第三人参加诉讼，但具体应是何诉讼地位请法院确定。由于当年赵勇是被拆迁人，所以我公司将涉诉房屋以优惠价格出售给赵勇。涉诉房屋是商品房，可以面向社会销售，只是价格会有不同。现在涉诉房屋已经具备办理产权证的条件，至于房产证办给谁，需要薛耀和赵勇签订过《望京产业区购房认购书》，该认购书确认了价格等房屋买卖要素，合法有效，符合合同成立要件。
原审法院经审理确认：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。从前述拆迁货币补偿协议及××公司陈述可知，赵勇作为拆迁安置人，得以优惠价格向××公司购买涉诉房屋。即，涉诉房屋系××公司向赵勇出售，而非他人。由于购房发票仅系××公司应赵勇要求将发票开具在刘玲名下，且刘玲并未举证证明与本案关联性，故对刘玲自称系本案利害关系人之陈述，本院不予采信。从赵勇收取薛耀涉诉房屋购房款485457元及其承诺以薛耀作为买受人购买涉诉房屋的机会让渡于薛耀。由于薛耀在购房认购书上签字，且得到××公司盖章确认，因此，可以认定薛耀与××公司之间，已形成以购房认购书为基础、事实上的房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同中，合同主体、标的、金额均可确定，且合同已经得到实际履行，合同内容不违反法律法规，且系当事人真实意思表示。因此，应认定薛耀与××公司之间的房屋买卖合同合法有效。
从查明的事实可知，薛耀向××公司支付购房款的方式为：薛耀向赵勇支付购房款，××公司以应付拆迁款与赵勇应付房款进行折抵。由于薛耀是涉诉房屋的买受人，并已履行支付房款的义务，且已入住涉诉房屋多年，因此，××公司亦应履行相应义务，为薛耀办理涉诉房屋产权证书，并将涉诉房屋产权登记在薛耀名下。审理中，××公司表示为涉诉房屋办理房屋产权证，需要出具涉诉房屋购房款发票。鉴于赵勇收取薛耀购房款后，为将涉诉房屋购房款发票支付薛耀。因此，在××公司为薛耀办理涉诉房屋产权证时赵勇负有配合义务。
本案中，虽然购房认购书及承诺书中均有琪琪的名字，但琪琪既非被拆迁人，也无证据表明其向××公司支付过任何购房款，且琪琪并未实际入住涉诉房屋、亦从未向薛耀就房屋产权问题进行交涉。反之，薛耀在购买涉诉房屋过程中，对购房认购书上以及承诺书上载有琪琪的名字的容忍，薛耀解释是为了过户便利。结合涉诉房屋出售时对赵勇价格存在优惠这一情节，薛耀的解释更符合常理，本院予以采信。综合前述，本院难以认定琪琪系涉诉房屋的实际买受人。但是，琪琪与赵勇就涉诉房屋如确有纠纷可另案解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定判决：一、赵勇于本判决生效后三十日内协助配合薛耀办理北京市朝阳区××房屋的产权登记证书。二、北京××有限公司于本判决生效后三十日内为薛耀办理北京市朝阳区××房屋的产权登记证书。
原审判决后，赵勇、琪琪、刘玲不服，以原审判决认定事实不清、存在错误为由上诉，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或驳回薛耀的全部诉讼请求。薛耀、××公司同意原审判决。
经审理查明：2004年12月15日，赵勇作为被拆迁人与北京市××房地产公司（以下简称×××公司）作为拆迁人，签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》。双方约定，×××公司拆迁赵勇××号所有的房屋共16间，建筑面积246平方米。拆迁协议上在册人口5人，实际居住人口5人，分别为赵勇、其妻子刘玲、其子赵坤、其女琪琪。协议约定拆迁补偿款及拆迁补助费共计1038635元。
2004年12月18日，赵勇签署两份《承诺书》，其中载明，赵勇承诺以琪琪、薛耀作为买受人购买望京××房屋，同意从其拆迁款中抵扣所有购房款、物业费、供暖费等。同日，薛耀和赵勇与××公司签署《望京产业区购房认购书》，赵勇在认购书“被拆迁人签名”处签字。该认购书中，“买受人姓名”及“买受人确认签字”处均属名薛耀及琪琪。对此薛耀解释为，由于薛耀并非拆迁户，薛耀与赵勇担心××公司不给薛耀办理产权证，故将作为被拆迁安置人的琪琪名字写上。对于认购书上“买受人确认签字”处“琪琪”二字的签署，赵勇、琪琪、刘玲称系琪琪委托赵勇代签。另，认购书载明，房款总价482632元、物业费1225元、供暖费1599元，费用合计485457元。2004年12月18日的《2004年12月拆迁结算单》中，“购房人、房号”处第一列为“薛耀、望京××”字样，且购房款、物业费、供暖费数额均与前述承诺书中所载一致，合计金额亦为485457元。2004年12月19日，赵勇向薛耀出具收条一张，其中载明“今日薛耀已付赵勇先生望京××购房款，共计四十八万五千四百五十七元（485457元）”。对此，赵勇表示薛耀当日仅向其支付475460元。对此，赵勇提交账户存取款明细以证明。薛耀表示，当时其向赵勇共支付485457元，其中大部分为银行转帐，还有一部分时现金。2004年12月18日，薛耀与北京××物业管理中心办理涉诉房屋入住手续。2010年10月14日，××公司向赵勇开具以“刘玲”为付款单位的房款发票。对此，××公司称发票系应赵勇要求开具在刘玲名下。
原审庭审中，××公司表示，涉诉房屋已经具备办理产权证书的条件，但须提供购房发票。
以上事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《望京产业区购房认购书》、《2004年12月拆迁结算单》、收条、承诺书及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依据本案相关证据证明，赵勇作为拆迁安置人，得以优惠价格向××公司购买涉诉房屋，而购房发票系××公司依赵勇要求将发票开具在刘玲名下。从赵勇收取薛耀涉诉房屋购房款485457元及其承诺以薛耀作为买受人购买涉诉房屋等行为看，赵勇认可薛耀购买涉诉房屋，薛耀在购房认购书上签字，且得到××公司盖章确认，因此，应认定薛耀与××公司之间存在房屋买卖合同关系，且合同已经得到实际履行，合同内容不违反法律法规，系当事人真实意思表示。因此，薛耀与××公司之间的房屋买卖合同合法有效。虽然购房认购书及承诺书中均有琪琪的名字，但琪琪既非被拆迁人，也无证据表明其向××公司支付过任何购房款，且琪琪并未实际入住涉诉房屋，亦从未向薛耀就房屋产权问题进行交涉，琪琪不是涉诉房屋的实际买受人。综上，赵勇、琪琪、刘玲的上诉理由，不能成立，其上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院对其上诉请求，不予支持。原审判决正确，本院对原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由赵勇、琪琪、刘玲负担（于本判决生效后七日内交付姚雪）；二审案件受理费70元，由勇、琪琪、刘玲负担（已交纳）。
本判决为终审判决。 审判长 ×××
审判员 ×××
审判员 ×××
二0一二年十一月二十日
书记员 ××
