（房产律师）分析:宅基地房屋买卖被认定有效的几种情况

笔者作为一名从事房产诉讼业务的专业律师，处理了多起宅基地房屋买卖纠纷案件，根据“地随房走”的原则，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，村民处分自有房屋的同时也处分了宅基地。而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本村集体经济组织成员不得享有该村宅基地使用权。故非本村村民签订宅基地买卖合同一般情况下应认定为无效合同。但是，在司法实践中也有些情形可以被人民法院认定为有效，笔者大归纳了有四种情形：
 
购买人在签订房屋买卖合同时，户口不在村集体，但在在诉讼前买受人已将户口迁入所购买房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效。 城镇居民购买农村房屋，且该房屋经过多次转让后，其买卖合同效力可以依据最后一手买受人的身份情况确定，如最后一手买受人是涉诉房屋所在地集体经济组织成员，则前面买卖合同均有效，房屋所有权归最后一手买受人。 农民系非购买宅基地房屋集体组织成员，购买房屋后，宅基地所在集体组织已同意原告入户，且双方所签订合同不得违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，可以认定合同有效。人民法院确认双方买卖合同无效不得以地方性法规、行政规章为依据。 宅基地所属的村集体，整个村集体成员从原有的村民统一转为居民。     以上四点是笔者从事多年的房地产诉讼业务，总结出来的经验。由于案件是复杂的，并不是出现上述所列情形，人民法院都会认定宅基地买卖合同有效。所以，笔者提醒广大读者，非本村村民谨慎购买农村宅基地房屋。