【房产买卖】共同居住人没有优先购买权

案情简介：

    丁某向姜某借款12万元，还向银行借款15万元，并以登记在自己名下的房产作为银行借款抵押。借款期限届满，丁某无力还款，在银行追债时书面委托姜某代卖房产并以房款偿还银行借款和对姜某借款。姜某接受委托后，便以22万元价格将丁某房产卖给周某，并根据授权办理了偿还银行借款和房产过户手续。当周某准备入住已购房屋时，住在房屋里的丁某父母以“房产原属于其单位房改房，丁某父母对丁某的房产享有共同居住权且享有优先购买权”为由请求法院确认姜某与周某的买卖合同无效。

争议问题：

    1、丁某是否对登记在自己名下拥有完全产权？

    2、姜某代丁某出售房产是否侵犯了丁某父母的优先购买权？ 

夏磊律师观点：

   第一、丁某对登记自己名下的房产拥有完全产权。

   根据《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。因此，本案房产证上登记产权人只有丁某个人而没有其父母，那么丁某就对房产拥有完全的产权。房产虽然原属于丁某父母单位房改房，但是丁某父母同意以丁某名义购买应视为赠与行为。即使丁某与其父母之间存在共同居住的约定，无论是姜某还是周某作为善意第三人都是无法预见的，当然不能以此否定丁某对自己享有完全产权的房产的处分权力。

   第二、丁某父母不享有法律上的优先购买权。

   我国法律中关于优先购买权的规定主要有两处：第一、《民法通则》第78条规定，“按份共有财产的每个公有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利”；第二、《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。 从建设部《城市房地产抵押管理办法》第42条规定就更加明确，“抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权”，可见法律只承认共有人和承租人享有优先购买权。本案中，丁某父母即使能够证明对房产享有共同居住权也不具有法律上规定的优先购买权，更不能以此为由要求确认房产买卖合同无效。

                                (本案为本律师代理的真实案例，为保护当事人隐私，故采用化名)