【房产买卖】不明不白的房屋买卖纠纷，你怎么看？

[基本案情]

    原告赵某诉称：2000年6月，我哥哥、他同事郑某和我在我弟弟家吃饭时，我弟弟朋友陈某也在，谈到他们单位职工集资建房的事，郑某知道我在南京没有房子，提出自己符合集资条件，可以借资格给我用。我哥哥当时就帮我同意了，还让我再给郑某2万元补偿，郑某没有当即接受。（证人原告弟弟、陈某出庭作证）后来，我和郑某简单商量后，就确定由我支付出资，他办理购房一切手续，待产权证办理后再过户给我，我另外支付给他2万元。2001年6月，郑某以自己名义与公司签订买卖契约，签约当日，郑某用我事先给他的现金支付了大部分房款。2002年7月，郑某单位通知交付房屋，我又让郑某代为办理入住手续，缴纳房价尾款和其他费用。以上房款和各种费用共计8万元，全部是我先行支付给郑某。郑某把房屋钥匙交给我并将相关票据全部复印给我一份，因为还要办理两证，所以票据原件由他保管。我在这个过程中支付给郑某所承诺的2万元。我拿到钥匙后，开始组织房屋装修，装修花费约12万元，随后搬入房屋居住至今。（原告庭审中提供了被告2002年复印给他的买卖契约和票据、室内装修照片）

2002年10月房价开始上扬，郑某提出增加补偿，由我哥哥协调，我再次付给郑某1万元。2004年中秋前后，我听说房产证可能要发，借朋友陈某来访之机，又邀请郑某来家做客。席间，我想趁此签个字据，但最终因为碍于情面，没有提出。饭后我又拿出1万元给郑某。郑某当时表示“等房产证下来，即刻给你过户”。（证人陈某出庭作证）

房产证因为种种原因一直没有消息，时间久了郑某开始疏于和我接触。2006年11月，郑某对他人说，房屋已经涨到三、四十万，想再次提高补偿。这时，我哥哥才知道我与郑某没有签订书面手续，我哥哥便委托公司同事黄某、王某和张某出面与郑某协商。郑某承认之前收到钱款的事实，但提出再补偿7万元了结。因为我哥哥觉得平时很照顾他们父子，还如此索要高价，无法接受。（证人黄某、王某、张某出庭作证）

2007年7月，我得到消息房屋可以拿到房产证，随即通知郑某去领取。没有料到，我8月就接到法院送达郑某起诉我，要求我搬出房屋。我看郑某在起诉状中已经完全否认事实经过，但还想与之协商解决，被拒绝。我现在依法诉至贵院，请求判令郑某办理房屋过户手续。

被告郑某辩称：我在单位集资建房时自愿报名，出钱购买，在2002年7月拿到房屋。我当时有房居住，所购房屋暂时空闲，原告哥哥与我关系好，让我借给没有房住的原告暂时使用，并承诺一旦我需要就搬出。我当时考虑两人关系挺好，就答应了，原告在2002年8月搬入居住，我在2006年要求原告搬出时，原告提出要购买房屋。我们在房价上没有能够协商一致，现在原告要求我办理过户手续没有依据。

一审法院经近12个月审理，认定证人赵某是原告弟弟，证词不予采信；陈某证明郑某当时没有答应原告给2万元补偿，所以双方口头达成房屋转让协议的事实不予认定；黄某等三人证词并结合原告提供复印件可以证明，郑某已经收取原告支付的8万元房款和4万元补偿。一审法院认为，原告现有证据只能证明双方存在房屋使用权转让协议且已经履行完毕，郑某在取得房屋产权后，双方没有就房屋转让协商一致，对双方之间房屋所有权转让协议不能认定，驳回原告诉请。

[上诉意见]

原告对此不服，委托我们代理上诉。我们拟定上诉状主要观点如下：

一、赵某和郑某已经达成房屋转让协议的事实有充足证据支持，一审法院没有认定。

（1）证人赵某虽是原告弟弟，存在利害关系，但其证言只是证明力低，是否采信要看与其他证据是否吻合。证人陈某明确证明，郑某主动提出帮助原告弄套房子，赵某哥哥当时承诺除房款外再补偿2万元。一审法院认定郑某实际收了赵某房款之外的补偿4万元，证明双方实际履行了原来的承诺，也就是说双方关于买卖房屋一事达成了合意。至于，郑某没有当场立即表示同意补偿2万元，并非是双方没有达成房屋转让的合意，而是因为面子关系。同样，赵某没有与郑某签订书面协议，也因为是郑某主动提出帮忙买房子，又与自己哥哥同一单位，才碍于面子没有与之签订书面协议。如此解释，才是符合社会交往的生活情理。

（2）证人黄某、张某、王某三人证明，郑某认可赵某已经支付购房款和4万元奖励的事实。这可以印证，赵某曾与郑某达成过口头协议，赵某为了履行口头协议才支付房款和4万元奖励。赵某还陈述，给郑某4万元是因为郑某认为房价上涨了，所以在双方协议上又增加了2万元。郑某既然在2万元之外又接受2万元，这更加证明双方不仅曾有过房屋转让口头协议而且还曾经共同协商变更过一次价格条款。黄某和张某还证明，是因为2006年秋天，郑某要求再补房款，没有谈成，所以邀请他们帮助协调。由此可见，郑某是又一次要求变更价格条款，但是双方没有达成一致。

（3）赵某提供了郑某在交付房屋时一并交付的购房过程所形成文件的复印件，包括买卖契约、幕府山庄社区居住公约、补充议定书以及合计8万元的所有票据凭证。其中，最为重要的是票据凭证，因为这些“付款单位联”只有郑某才持有，证明了郑某在收到赵某钱款、办理相关手续后，向赵某提交这些手续复印件以证明其履行了口头协议的事实。这些复印纸张发黄、形式相同，可以证明郑某是在很久之前，即办理完毕相关手续的当时就交付赵某。

（4）赵某居住的房屋面积75.64平方米，该区域房屋当时市价为1800元/平方米（集资超面积部分单价），房屋市值应为136152元。按一审法院认定，赵某已实际支付郑某合计12万元，两者相差无几。即使庭审中，郑某代理人也没有否认双方曾共同协商房屋买卖事宜，那么一审法院至少应当认定，双方都存在房屋转让的一致意思表示，但因为双方对价格条款约定不明，导致合同没有履行完毕。那么，根据《合同法》第62条第1款第（二）项规定，人民法院应当以订立合同时履行地的市场价格为参考，再考虑到本案双方在订立合同时的朋友关系，据以认定赵某的付款义务已履行完毕。

（5）郑某在庭审中承认2002年7月就将房屋交付给赵某，赵某提供了房屋装修的照片及其相关部分票据，可以证明赵某在取得房屋时进行了大量装修，花费超过了交给郑某的房款和补偿款。这些事实从一个侧面证明了双方达成口头协议是房屋转让，而非借用，否则赵某怎可能如此装修？于情于理都不可解释得通。

（6）赵某提起本案诉讼是因为郑某在2007年7月起诉赵某，称自己是将房屋借给赵某暂时居住。但是，郑某经一审法院多次传票拒绝到庭当面对质，其代理人拒不承认收到赵某转交的房款和各项费用8万元，更不承认已经收到的补偿款4万元，这实质是郑某的意思。赵某又申请进行测谎，郑某还是予以拒绝。赵某始终以积极心态面对争议，而郑某却躲躲闪闪，这些心虚的表现再加之句句谎言，更加能让法官秉承公平公正的良心作出自己的判断，更应当相信谁。

以上证据足以证明，赵某与郑某曾达成口头房屋转让协议，且赵某已经依约支付完毕款项，郑某也已经交付房屋。因为郑某再次要求增加价款而双方未达成一致，郑某应当依约将房屋过户，全面履行义务。

二、一审法院认定双方的“房屋使用权转让合同关系成立有效并已履行完毕”完全不符合本案的基本事实。

一审法院总结双方争议为：一、赵某主张与郑某达成口头协议，由赵某支付出资、郑某办理购房手续，等产权证办理后过户，另外支付20000元，郑某不认可；二、赵某主张已支付郑某全部购房款及4万元补偿款，郑某不认可。一审法院已查明，郑某已经收到赵某支付的房款及相关费用8万元，也收到了4万元补偿款这些事实，却认为双方之间仅成立房屋使用权转让合同关系，且已经履行完毕。这一认定不符合本案事实，理由有：

（1）郑某对赵某陈述的事实均不认可，但是证据却证明郑某不仅拿到房款，而且已经取得补偿。如果双方没有达成房屋转让合同的合意，赵某为何要付款？郑某又为何要收款？赵某付出了款项，郑某收到款项，这恰恰应该证明双方之间曾经达成了房屋转让的合意。一审法院仅仅以双方没有书面协议为由，就不顾及双方的主观想法，自作主张认定双方之间的意思是房屋使用权转让，显然违背了主客观相统一的法律判断的基本原则。

（2）若按一审法院的认定，双方是房屋使用权转让合同关系，且已经履行完毕，那么“履行完毕”是什么含义？若是指郑某已经交付房屋使用权，所以履行完毕，那赵某得到的房屋使用权转让的年限是多长时间？若是指赵某已经得到房屋的全部使用年限，那么又是如何认定赵某的房款、补偿款的性质？如何进行处理？显然，一审法院的结论无法自圆其说，严重背离案件事实。

目前该案在上诉中，如您有不同见解，欢迎来信赐教！js-lawyer-xia@163.com