著名律师常卫东析“小产权房”为何不见光明

常卫东律师（全国优秀民刑商事领域专家律师）

著名房产纠纷律师常卫东析“小产权房”为何不见光明

近日，随着十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的通过，有关“小产权房”无疑再次成为了备受争议的话题，“小产权房”“迎来曙光”“转正”的传言甚嚣尘上。然而，2013年11月22日，国土部和住建部发出紧急通知,要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施,坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”，严厉打击在建、在售“小产权房”行为，拆除部分“小产权房”，在政策上彻底否决了小产权房“转正”的可能性。

事实上，所谓“小产权房”并非法律上准确的概念，它主要指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，不具有由国家房管部门颁发的产权证的一类房产，一般叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。近日来，很多购买“小产权房”的业主在接受采访时，均表示明确知道是“小产权房”，没有房屋产权证，那么，为何人们会在明知没有产权的情况下购买“小产权房”，答案大多集中在价格上。然而，购买“小产权房”却潜在着很多风险。首先，由于“小产权房”属于未经审批的、违建的、不受法律认可保护的、也不在房管部门备案、不在政府机构监管范围内的房产，法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的，争议发生诉诸法院时，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件，购房人的权益很难得到维护；其次，由于“小产权房”不具有产权，也无法向具有产权的房产一样进行正常的权利流转，发生出租、出售等纠纷时，也很难通过法律途径获得有效的支持，而且，无论是购买或出售“小产权房”都无法采取按揭贷款的方式，亦不能用于融资抵押手续的办理；另外，由于“小产权房”欠缺合法审批手续、缺乏市场监管，此类房产的建筑质量、配套设施、便民性往往无法得到政策上及法律上的保障，在没有政府统一规划的供水、供电、天然气系统的情况下，存在诸多方面的安全隐患。

基于，“小产权房”在产权上、使用上均存在极大的风险，律师在此建议有意购买者，慎思为盼。

北京市常鸿律师事务所主任

常卫东律师

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