房屋租赁案件诉讼时效的问题

              近期所里律师代理了一件案件引起了大家的广泛探讨，是关于房屋租赁合同纠纷中租金的诉讼时效问题

   该案件案情为：甲企业出租一间200平左右的房屋用于乙方经营舞厅，合同约定是乙方每年向甲方支付固定数额的租金（前三年每年1万元，第四年起每年3万元），租赁期限为15年。双方基于某种原因，甲方自将房屋出租给乙方之日起已经10年没有向乙方索要租金（至少没有证据证明），乙方也一直未付过租金给甲方。现甲方因乙方违约为由提起诉讼主张解除合同并索要10年的租金。

   似乎我国法律体系总有一些特殊的规定以区别于其他的一般规定。诉讼时效制度也是如此。在民法通则规定2年的普通诉讼时效同时，对于1年期的特殊诉讼时效法律也做了特殊规定。而对租金支付的诉讼时效恰恰就属于1年期的特殊诉讼时效。最高院政策研究室还曾就拖欠租金承租人向出租人出具欠条如何适用诉讼时效的问题做过批复，可见对于房屋租赁支付租金诉讼时效的规定最高院还是非常重视的。

   此案最大的争议焦点问题是对于继续性租金债权诉讼时效如何计算的问题。按照最高院08年关于诉讼时效的司法解释规定分期付款的诉讼时效起算从最后一期付款期限届满之次日起算诉讼时效。那么此案是否适用该司法解释呢？在经过一系列的查询资料后终于找到最高院于2004年答复云南省高院关于继续性租金债权诉讼时效期间如何计算问题的答复，对于租算。很明显最高院对于租金方面的诉讼时效规定是一如既往的坚定不同于一般诉讼时效。无论是一次性支付租金还是分期性支付租金都是如此。这个问题的搞清楚实际上也纠正了我的一个误区，那就是对于租金的分期付款诉讼时效是不同于其他一般性债权分期付款诉讼时效的起算的。各位同行一定要留意。

   该案件中甲公司为它的轻率付出了惨痛的代价，原本10年近25万的租金却只能得到1年3万元的保护，实在是太不应该。而乙公司基于某种原因成功逃脱债务魔掌，实现了胜利大逃亡。