通退休工人在直管公房住宅中可以享受多少平方米的优惠面积

我家有2个直管公房住宅租凭合同，都是我爸的名字。一个是建筑面积32.42平方米，记租面积22.40平方米；一个是建筑面积70.47平方米，使用面积52.85平方米；今年换新的直管公房住宅租凭合同，建筑面积32.42平方米，记租面积22.40平方米的这个换成了新的直管公房住宅租凭合同。换建筑面积70.47平方米，使用面积52.85平方米这个租凭合同时房管局的通知我们我爸公有直管住宅超出了20多平方米的优惠面积，要补超出的面积才能够办新的直管公房住宅租凭合同。问我爸是普通退休工人在直管公房住宅中可以享受多少平方米的优惠面积，超出的面积是按建筑面积算的还是使用面积算的？？？？
补充提问：
非常感谢2位律师的帮忙解答，我第一次在这发言希望大家多包涵。换新的直管公房住宅租凭合同要把租金结算清楚才能够换的。现在房管局的认为我爸超出了普通退休工人在直管公房住宅中可以享受的50平方米的优惠面积，22.40平方米+52.85平方米=75.25平方米 超了75.25平方米—50平方米=25.25平方米，超出的25.25平方米要按7元一个平方算房租，我问的问题是 在交直管公房住宅租金时普通退休工人在直管公房住宅中可以享受多少平方米的优惠面积？？50平方米还是70平方米？？是按建筑面积算的还是使用面积算的？？？？由此产生的不能即时更换新的直管公房住宅租凭合同，会产生什么后果？？