合同面积纠纷

我是去年3月份卖的房子，当时还办不到房产证，二手房买卖合同上的面积是按开发商和我们订的购房合同上写的面积。今年3月份房产证才办下来，证上登记的面积少了3个平方，其中还含1个多平方的公摊面积没算上去。现在买房人以这少了的这3个平方叫我们退钱给他，否则不付剩余房款。因为当时还压了3万块钱说是等房产过户后再付清。
现在我想问一下：1，当时我们在没有房产证的情况下签的二手房买卖合同是否有效。
2，如果有效，那相差的几个平方是否要补给他。（合同上面只是笼统的写了共有多少面积，杂间多少面积，共售价多少钱，而未单独列明一个平方多少钱。）