二手房（房改房）交易时先交房款后补办过户手续，应注意什么问题？

我在今年的4月份看好一处二手房（1999年房改）个人产权，并交了6000员定金，并与卖方约定了6月20日倒房。更名时把房款一次性结清——这是原来的最初协议。

但由于某些原因，暂不能办理过户手续（我的要求）——不得已的苦衷。我现在与卖方协商，把房款先交给他（留下几千元，等以后他配合我办完了过户手续再付清），卖方把房屋产权证原件，夫妻双方的身份证复印件、户口本复印件、结婚登记证复印件交给我，请问我在口头协商后正的卖方同意后，需要写一份什么内容的协议，保证我日后的权益？（我知道我这样做是有很大的风险的）。我应该注意那些方面？