卢愿光律师成功办理梁某豪、许某光买卖合同纠纷案

原告：梁*豪，男，1981年出生，汉族，住广州市海珠区，

原告：许*光，男，1981年出生，汉族，住广东省韶关市浈江区，

上述两原告共同委托代理人邓秋平、卢愿光，均为广东天穗律师事务所律师。

被告：麦*威，男，1992年出生，汉族，住广州市海珠区，

原告梁*豪、许*光诉被告麦*威房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许*光及两原告的委托代理人邓秋平、卢愿光，被告麦*威到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：两原告与被告就买卖广州市海珠区新港西路大江涌*号大院*房屋的事宜，于2015年1月21日签订《房屋买卖合同》，明确双方权利、义务。根据《房屋买卖合同》约定，买卖交易位于广州市海珠区新港西路大江涌*号大院*房屋，建筑面积70.04平方米，该房屋不带租约，交吉成交价为人民币1050000元，交付房屋的时间为卖方收齐全部楼款的当日。卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金数目相等的金额给买方以弥补买方损失，不足弥补的，买方仍有权追讨。合同签订后，原告于2015年1月21日向被告支付购房款1050000元。由于被告无时间配合原告办理过户手续，被告于签订合同的当日在广州市公证处办理了《委托书》，授权原告许*光，钟*斌作为其特别授权代理人，该两人任何一人均有权代被告办理广州市海珠区新港西路大江涌*号大院1号*房屋产权交易过户手续。办理公证委托书后，由钟*斌作为被告的代理人，于2015年4月29日在广州市海珠区房管局办理上述房屋的产权过户手续，房屋产权登记在原告梁*豪的名下。房屋产权过户后，被告以需要时间找其它房屋居住为由一直拖延，不搬出房屋交付给原告，侵犯原告的合法权益，故原告起诉要求判令：1、被告支付逾期交楼违约金200000元给原告；2、被告立即搬出广州市海珠区新港西路大江涌*号大院*房屋，将房屋交付给原告；3、被告从2015年1月21日起按每月*元租金标准向原告支付广州市海珠区新港西路大江涌*号大院1号*房屋使用费，直至被告交付房屋给原告之日止；4、被告承担本案全部诉讼费用。

被告辩称：在2014年7月间，被告因被人诱骗参与了网络赌博，到8月共输了300000元，后赌博人员串通某私人贷款公司威逼被告用位于广州市海珠区新港西路大江涌*号大院1号*房的住宅做抵押借款330000元，用于还赌债。两个月后，该私人贷款公司以被告不能按时还利息为由，串通其他私人贷款公司威逼被告进行了二次抵押，金额为460000元。数月后，再以同样手法进行房屋三次抵押，抵押金额已经到达70余万元。2015年1月，该私人贷款公司的许*光与钟*斌上门找被告，许*光诱骗承诺被告将房屋再次以850000元抵押给他们，利息为4分，并虚构其一定可以帮助被告办理银行贷款，在签约过程中，对于法律上关于私人唯一住宅不能用于抵押借款问题，许*光承诺没有问题，他们可以用假合同来规避，并诱骗被告签署了多份空白合同书，事后给他们自行填写，但拖了几个月后，许*光以不能帮助被告进行银行贷款办理为由，先是以想其他办法为名，叫被告写给他们一张虚拟的1050000元借条，然后由其他公司借1050000元给被告，当时被告有异议，为什么要写张1050000元借条给他们？许*光当时骗被告说，没事的，借条写来不是真的，只是到时用来预防万一，后来才知道被告的房屋评估为100多万元，他们就用这样方式骗被告写下这张借条，以备日后走法律程序。后许*光拿了被告的银行卡，并得到密码，等他们公司将100万元打到被告账上后，许*光马上将卡内人民币230000元转走，说是还他们利息的，之后又将剩下的770000元也转走，说是给上一手贷款公司的。之后许*光诱骗、逼迫被告听他的，伪造了只有被告单方签名的合同，并叫被告跟他一起到公证处办理了全权委托，且以帮被告办理房屋贷款为名，骗走了被告的身份证及户口本（至今未还），然后，偷偷将被告位于广州市海珠区新港西路大江涌*号大院*房住宅过户给了他的上司朋友梁竞豪名下。到了今年6月，许*光与他的上司钟*斌开始以被告没钱还为名，多次威胁被告和家人搬出广州市海珠区新港西路大江涌*号大院*房，并且钟*斌还曾在逼迫被告期间殴打过被告两巴掌，并称，如果不搬出广州市海珠区新港西路大江涌*号大院*房，就叫人强行上门收楼，赶我们出去。此后，许*光与他的上司钟*斌多次电话及上门威胁，并且以停水停电等黑社会方式逼被告一家搬走，或者叫被告再以人民币1200000元将房屋买回去住。现许*光与他的上司钟*斌等人通过放贷收取高额利息，使用诱骗、殴打、逼迫、伪造合同和伪造借据等各种涉黑违法手段，霸占私人财产，希望法院能为被告主持公道，不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：2015年1月21日，原告梁*豪及其委托代理人许*光和被告麦*威与经纪方广州市汇河房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告以1050000元将位于广州市海珠区新港西路大江涌*号大院*房以现状出售给原告，不带租约，不带家私电器，该物业建筑面积70.04平方米，双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天。合约签订后，若一方拒绝出售或购买该物业，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：买方有指定下名权。同日，被告麦*威提供了自己的中国工商银行银行卡复印件给原告，同时，原告许*光通过银行帐号划款1000000元给被告账户，被告写下收款收据，主要内容为：“本人麦*威，是海珠区新港西路大江涌*号大院*房之业主，现收到买家许*光交来承购上述单位之购房款项用途，1050000元，收款人麦*威。”2015年1月21日，被告麦*威在广州市广州公证处办理了公证委托，委托许*光、钟*斌为代理人，代理涉案房屋的出售，交易和过户手续等，2015年2月6日广州市广州公证处出具了（2015）粤广广州第*号公证书。2015年11月16日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉案房屋产权人为梁*豪的《中华人民共和国不动产权证书》，同日，梁*豪将房屋抵押给平安普惠融资担保有限公司，抵押贷款700000元。因被告未交付涉案房屋给原告，原告遂于2016年8月26日提起本案诉讼。

诉讼中，原告为证明其主张，提交了以下证据：1、原、被告签订的《房屋买卖合同》，证明原告向被告购买大江涌*号大院1号*房；2、2015年1月21日被告收取原告1050000元的收款收据（其中1000000元是转账支付，50000元是现金支付）、2015年1月21日原告向被告转账1000000元的银行转账清单；3、被告的中国工商银行卡，证明被告提供给原告的收款账号，有被告的签名；4、广州市广州公证处公证书，证明被告委托原告许*光及案外人钟*斌代为办理过户手续；5、不动产权证书，证明2015年4月29日被告的代理人钟*斌将涉案房屋过户至原告梁*豪名下，房管部门于2015年11月16日核发了不动产权证书。经质证，被告质证意见如下：1、确认《房屋买卖合同》的签名是被告的签名，但没有给被告看过，当时所有的合同都是由原告许*光和钟*斌在经纪方广州市汇河房地产代理有限公司处威逼签订；对证据2不认可，但确认该收款收据上的签名是被告的签名；对证据3银行转账明细的真实性、合法性没有异议，确认1000000元转账到被告的账户，但过了几分钟，原告许*光就带被告到中国工商银行江燕分行要求被告输入银行卡密码，并转走了235000元及750000元，另外，被告没有收取原告支付的50000元现金；对证据4的真实性没有异议，确认公证书上的签名是被告的签名，该公证书是在东山的公证处办理的，被告也没有取得公证书，该公证书也是没有经被告看过就让被告签名的；对证据5的真实性没有异议，但原告是在被告不知情的情况下办理过户的。

被告为证明其主张，提交了以下的证据：1、2015年1月21日收取1050000元的收款收据，证明当时原告威逼被告写下没有交款人的收据；2、借记卡账户历史明细清单，证明2015年1月21日原告许*光转入1000000元到被告账户后，在几分钟内原告许*光就转走750000元、卡取235000元、三笔2000元、一笔3000元、一笔1000元，相当于将钱转到被告账户就马上将钱转走，当时不知道原告许*光将钱转到哪里，后来据查该款项转到了邓*南的账号，被告与邓*南没有任何关系；3、2015年1月21日签订的《借款（抵押、质押、保证）担保合同》，证明合同第一条约定抵押房屋不是被告的唯一住房，但实际上涉案房屋是被告唯一住所，被告当时询问原告的意见，原告表示没有问题。（除证据2外，以上其他证据原件在原告许*光处，被告提供的所有材料都是原告许*光提供的复印件）。

经质证，原告的意见如下：对证据1的真实性没有异议，该收款收据清晰证明了被告已收取原告的购房款1050000元的事实，但并不能证明被告陈述的存在胁迫的事实，没有当时相应的报警的证明；对证据2的真实性没有异议，对关联性方面，2015年1月21日转出的两笔款235000元、750000元是通过柜面办理的，按照柜面办理流程可以证明要凭被告本人到场签名、输入密码等流程，所有流程都是在监控情况下完成的，所以被告主张原告许*光转走其账户的款项不是事实，该操作是被告的操作，被告陈述的邓*南原告也从未听过，该银行明细也证明2015年1月21日，原告许*光转账支付1000000元给被告，至于后来发生的数额由于是被告本人操作的，原告并不知情。对证据3的真实性、合法性、关联性不予确认，该担保合同并没有出示原件，故对真实性不予确认，且该合同上只有被告的签名，并没有原告的签名，是被告单方制作的，无法证明被告想证明的事实。

庭审中，双方确认涉案房屋现由被告与母亲黄*清两人共同使用，2015年1月21日原告许*光支付房款后，由于被告当时表示需要时间找其他住房，两原告同意被告暂不交楼，2015年5月10日（母亲节）两原告要求被告交楼时，告知被告涉案房屋已过户至原告梁*豪名下，被告母亲表示要返购房屋，两原告也同意，但双方对返购的房款有争议，双方没有签订返购合同，返购不成功，两原告多次上门要求被告交楼，被告都拒绝。被告于2015年8月向赤岗街派出所报警，认为两原告欺诈，但赤岗街派出所告知被告不予立案，被告又向广州市海珠区检察院提出了申诉，但广州市海珠区检察院也告知被告不予立案。

本院认为：原、被告于2015年1月21日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，是有效的合同，对双方均有约束力，应按合同约定履行。被告认为两原告使用诱骗、殴打、逼迫、伪造合同和伪造借据的手段强迫其签订《房屋买卖合同》，但没有提供充分的证据证明，况且，签订合同当日，原告梁*豪的委托代理人许*光通过银行帐号划款1000000元给被告，被告也写下收款收据，确认收到买家许*光交来承购广州市新港西路大江涌*号大院*房之购房款1050000元，同时双方到广州市广州公证处办理房屋交易过户委托公证。被告是有独立行为能力的成年人，应当清楚签订《房屋买卖合同》和委托办理房屋交易过户公证的后果，被告对房屋买卖一直都没有提出异议，2015年5月10日两原告上门要求被告交楼，被告母亲提出异议，要求返购，被告才向赤岗街派出所报警，赤岗街派出所告知被告不予立案后，被告也没有提起撤销《房屋买卖合同》的诉讼，故被告的抗辩理由不充分，本院不予采纳。

按合同约定：原、被告双方同意被告交付该物业予原告使用之日期为被告收齐全部楼款当天，本合约签订后，若一方拒绝出售或购买该物业，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿。2015年1月21日，原告许*光即付清了购房款，按约定被告应即时交楼，但庭审时，原、被告双方确认，被告当时表示需要时间找其他住房，原告同意被告暂不交楼，直至2015年5月10日（母亲节）原告要求被告交楼时，被告母亲表示要返购涉案房屋，原、被告此后一直协商处理，双方的行为已变更了原约定的交楼时间，原告再依《房屋买卖合同》约定要求被告支付迟交楼的违约金200000元，有失公允，本院不予支持。

2015年11月16日，广州市国土资源和房屋管理局变更了涉案房屋产权人为梁*豪之后，被告仍拒绝交付涉案房屋给原告，原告主张被告支付房屋使用费，合法合理，本院予以支持，但起算时间以原告取得不动产权证书时起算为宜，使用费双方没有约定，可按有资质的评估机构按私房租金标准评定的价格计算，但应以原告主张的每月*元为限，原告要求从2015年1月21日起计算租金，理由不充分，本院不予采纳，予以驳回。

至于受理费，由于是被告延期交房造成本案纠纷，存在过错，故本案受理费由被告负担。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十九条的规定，判决如下：

一、被告麦*威在本判决生效之日起60日内搬出广州市海珠区新港西路大江涌*号大院1号*房，并将房屋交给原告梁*豪管业；

二、被告麦*威在本判决生效之日起10日内，按有资质的评估机构以私房租金标准评定的价格支付从2015年11月16日起至被告麦*威腾空广州市海珠区新港西路大江涌*号大院1号*房并交给原告梁*豪管业时止的房屋使用费给原告梁*豪（每月的房屋使用费以原告主张的*元为限）；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4300元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。

 （卢愿光律师联系方式：地址：广东省广州市天河区冼村路11号保利威座大厦北塔28楼广东天穗律师事务所；邮编:510623。

   手机：13502403197；13724825670

   邮箱：921380350@qq.com；

   电话：020-66803299；微信号：GZ66803299。）