农村房产遗嘱分配

您好！
奶奶有四个儿子，都已经分家单过，按照农村的习惯，爸爸是小儿子不再单分宅基地，和爷爷奶奶同住。奶奶家原有三间土房是奶奶盖的，04年成为危房，爸爸在这个宅基地上盖了2层小楼，后来奶奶一直住在这里。去年奶奶病危，三伯拿出一份奶奶的遗嘱，说是奶奶把楼房的一层写遗嘱给他（他们分家时已单独分了宅基地，并盖了房子）。
问题：
1.奶奶的这份遗嘱属于有效遗嘱吗?房子虽没有房产证，但大伯、二伯和姑姑都能证明房子是我爸爸盖的。但爸爸不能提供出盖房子的财务证明（农村都是现金支付工费和材料费）。但奶奶没有任何经济能力，每月的几百元生活费都是儿女给的，肯定是更没有能力盖房子的。
2.三伯现在不想起诉使用遗嘱，而是想等到将来房子拆迁的时候再来分，请问到时遗嘱还能生效吗？
3.如果奶奶的确有财产分配权，那么是有全部房产分配权还是楼下四间的分配权呢？
期盼您的解答，谢谢！