商品房买卖合同司法解释重点条款解读

一、解释调整的种类

1、期房：俗称“楼花”，尚未建成和正在建.

现房：已建成（已经竣工的），包括验收合格和未经验收合格的。

2、商品房买卖合同的特征

①主体：法定性和特定性。具有法定资格的房地产开发企业。

②标的物的非现实存在性。

③出售性的社会化和公开化。

二、预售合同的效力认定

1、预售许可证的取得与效力认定的关系

只要取得预售许可证，就应该有效，避免大量无效合同的出现。（NO：2条）

预售许可证取得的期限与合同效力：起诉时取得。（效力补正合同）

2、预售合同的登记备案与效力认定

登记备案：《城市房地产管理办法》NO：44条的规定（行政管理关系，不是单纯的民事关系）。

①行政立法

②规范开发经营行为

三、销售广告资料的认定（NO：2条）

原则上按合同法NO：15条为要约邀请，结构、装修、绿化等的标准明确为要约：（条件）

1、开发规划范围内的房屋和设施。

2、说明应该具体明确。

3、该说明对房屋的价格、订立有重大影响的。

四、商品房认购书与定金及违约金的关系、处理

1、认购书的性质认定

独立的区别于买卖合同的预约合同。（意向书）。

标的：约定当事人有义务签定买卖合同的行为。

2、定金性质问题

定金圈套：开发商在签商品房合同时，提出苛刻要求。

担保法中的“定金”：立约定金、成约定金、证约定金、解约定金、违约定金。本解释的定金为：为了担保主合同的签定而交付的。

3、 ①基于认购书约定的内容另一方拒绝履行的，适用定金法则。

②认购书约定之外的，不可归责于双方当事人，应该退回定金。

③不可抗力，退回定金。

④认购书的违约，可以要求损害赔偿。

4、预约合同（认购书）向正式商品房买卖合同的转换。（条件）NO：5条。

①内容具备。  ②实际履行。 

五、拆迁房屋（NO：7条）

赋予被拆迁人享有物权的效力，拆迁合同内容有特别、明确的约定。

救济措施：

1、优先取得：

另行出售，未交付。

另行出售，已登记和交付。（物权：追及、排他效力，撤消登记，取得房屋。）

2、解释NO：8条。

六、惩罚性赔偿（NO：8和NO：9条）

是否适用“消法”NO：49条：

不适用消法的理由：普通商品市场，从产品质量法可以看出，不包括房屋。不利于房地产的开发和发展。（风险大、投资高）欺诈难以认定。

本解释观点：不宜直接适用消法，但对于利用自身的优势，可以引用《合同法》113条的规定。

NO：8条

先卖后抵，交付时，抵押解除，能够取得房屋，不适用惩罚性赔偿原则。不能实现时，适用惩罚性赔偿原则；请求解除合同，承担赔偿责任。

一房数卖，无法得到房屋的买受人，适用惩罚性赔偿原则。

NO：9条（欺诈）

第二条和第九条无效和撤消竞合时，重的吸收轻的，认定为无效。在无法取得房屋时，才可适用惩罚性赔偿原则。

七、房屋的交付使用问题

合同法NO：133条：所有权自交付时起转移（动产）。不动产：交付使用＋登记（公示程序）。商品房买卖合同没有明确约定，指交钥匙。

所有权转移：没有约定按法定。

八、合同解除（合同法NO：94和NO：95条）

本解释NO：15条：合理期限：3个月（催告），合同履行的延展期，解除权的行使期限。

九、违约金的调整

允许高于实际损失（不超过损失的30%），实际损失＋实际损失的30%。

十、逾期办证

约定，按约定。

没有约定，按法定。预售：交付使用之日起90日内。现房：签定合同之日起90日内。

由于出卖人的原因：承担违约责任。

90日内提供完备的申办资料，没提供的承担违约责任。