《物权法》专家律师培训讲稿(下)

接《物权法》专家律师培训讲稿（上）      

                                          主讲：文 道 才 律师

    对本条关于业主决定大修基金事项的规则（第五项和第六项）应按如下解释正确理解：

    必须同时具备两个条件：（2个2/3）

    1、必须获得专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主的同意。

    2、必须获得占业主总人数的2/3以上的业主的同意。

    例如：一栋大楼的建筑面积总计为9999平方米，专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，是指若干个业主的建筑面积之和要达到6666平方米以上的业主。如果，某一建筑区划内共有99户业主，占总人数2/3以上的业主是指业主数要达到66户以上。（业主的单位及计票规则：以户为单位，一户一票）

    第七十八条  业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束。

    业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 

        决定对业主具有约束力的三个条件：

    1、必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的。

    2、必须是依据法定程序作出的。

    3、必须是符合法律、法规及规章，不违反社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。业主的救济措施：向法院起诉，请求法院撤销违法决定。

    与物业无关的决定如何处理：

    不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理的活动。凡是作出与物业管理无关的决定，属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为，自始就不具有法律效力。

    行使撤销权的期限：自业主知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出的决定之日起一年内。一般情况下，以业主大会、业主委员会的决定公布、公示或传达等业主稍加注意就能得知作为标准。行使期限应该理解为一个除斥期间，不是诉讼时效，不存在中止、中断、延长等情况。  

    （七）业主责任、业主大会和业主委员会对业主行为的管理权能、业主的诉权

    第八十三条  业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 

        业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 

         对业主委员会的诉讼主体资格：三种观点，一种认为有诉讼主体资格；一种观点认为符合“其他组织”的条件，对某些权利享有诉权；一种观点认为，不具备诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。

    《物权法》第三、四审议时，规定了业主委员会的诉讼主体资格，但通过生效的将其删除了，主要原因为：业主委员会没有独立的财产，不能独立承担民事责任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担，因而不宜确定业主大会和业主委员会具有民事诉讼主体资格。本条规定的业主委员会享有的管理权能，并不当然享有诉权，不能取代全体业主以民事权利主体的身份直接参加民事诉讼活动。那么在业主利益受到侵害时采取什么救济措施？业主可以采用诉讼代表人等方式（集体诉讼）提起诉讼，进行解决。

    十五、相邻关系和地役权的区别

    相邻关系：维护相邻的不动产所有人的和谐，法律强制性的干预，一方权利的扩张，另一方权利的限制，通常为无偿的。维护最基本的生活条件，基本人权、人格尊严的必要措施。相互提供便利，达到资源的有效利用，法律有必要规定和作出干预。本质，法律强制的干预，保障个人的基本人权。

    地役权：使自己的不动产得到增值，获得更大的商业利益，他人的不动产得到限制，通常为有偿。法律无法干预，一方提供便利，可能造成更大的损失，是否提供方便，怎么补偿，完全由当事人（合同）约定，法律不进行干预。

    特征：

    1、地役权是利用他人的不动产。

    2、地役权是为了提高自己不动产的效益。

    3、地役权是按照合同设立的。

    区别：

    1、产生的原则不同。相邻关系是法定，地役权是约定，一个是维护正常生产、生活的最低需要，一个是利用他人的不动产而使自己的不动产获得更大的效益。

    2、性质不同。相邻关系不是一项独立的民事权利，更不是独立的他物权，属于所有权的内容；地役权是一项独立的民事权利，一种独立的物权，为用益物权的一种。

    如：甲乙两块承包地相邻，甲为了节省时间抄小道，使自己通行方便，想借用乙的承包地通行。于是，甲乙约定，甲向乙支付使用费，乙允许甲通行，为此双方达成了书面协议，在乙的土地上设立了通行地役权。此时，甲地称为需役地，乙地称为供役地。

    十六、遗失物的处理规则

    不适用善意取得制度，六个月内无人认领的归国家所有。

    条文：

    第一百零七条  所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

     第一百零九条  拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。 

        第一百一十二条  权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。 

        权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

    拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。

    注：悬赏广告，单方法律行为，针对不特定的人，没有看见广告的人同样也能得到报酬。

十七、土地承包经营权 

    （一）土地承包期限的规定

    法条：

     第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

    前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

    分析：

    1、土地承包经营权期限法定化的意义，是党的农村政策的核心内容。消除农民的顾虑，提高农民的积极性。

    2、有利于杜绝有些地方对土地承包期限“三年一小调，五年一大调”的做法，并约束发包人做到“增人不增地，减人不减地”，不擅自调整发包的土地，避免引发农村土地承包经营中的短期行为的发生，使土地承包经营权人对其权利状况形成合理的预期，对土地实行长远投资。

    3、耕地一般当年投入当年就能取得收益，草地需要数年时间才能取得收入，林地需要的时间更长，考虑到不同性质土地在投资收益上客观所存在的差异，《物权法》规定了不同的承包期。

    4、“荒山、荒沟、荒丘、荒滩”——“四荒”使用权承包、租赁、拍卖期限最长不超过50年。（1999年国务院办公厅发布《关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》）

    5、在《物权法》和《农村土地承包法》施行前，土地承包经营权合同约定的承包期长于该法规定期限的，应予保护，仍然有效。

十八、建设用地使用权

  （一）建设用地作为用益物权的定义及权利范围

    法条：

    第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

    第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

    分析：土地使用权（土地的用途）：1、土地承包经营权。2、建设用地使用权。3、宅基地使用权。

    建设用地包括：住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

    构筑物：主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，如，道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等。

    附属设施：主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。

    土地的分层利用：地表、地上、地下。

  （二）建设用地使用权设立方式

    方式：有偿出让（拍卖、招标和协议等）

          无偿划拨

    扩大了土地公开竞价的范围：从豪华住宅扩大到商品住宅，同一土地有两个以上意向用地者的，一律采取公开竞价的方式。（已发展了《房地产管理法》的规定）

    第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

    严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

   （三）建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的原始权属归属的基本原则

    法条：

    第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

    《 城市房地产管理法》第六十条第二款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

    分析：在现行的模式下，法律推定建设用地使用权人在其取得使用权的土地上建成的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权应归属于建设用地使用权人。

    特例：

    1、该地上建筑物等不是建设用地使用权人建造的。

    2、地上建筑物是建设用地使用权人建造的，但基于与他人设立的其他法律关系，如合资、合作等，约定应部分或全部归他人。

    3、已经预售给他人。

    4、合资、合作开发，均属于土地使用权转让的特殊方式之一，应办理土地使用权变更手续，成为共同的建设用地使用权人后，方可进行开发建设。

   （四）期满后的续期问题

    1、住宅：自动续期。是否缴纳出让金，怎么交，物权法没有规定，有待以后的立法。

    2、非住宅：按现行法律规定处理。

   （1）期限届满前一年提出申请。

   （2）重新签定土地使用权出让合同。

   （3）按照规定支付土地出让金。具体怎么支付，尚需今后立法研究。

    法条：

    第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

    非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

   （五）建设用地使用权人享有的权利

    法条：

    第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

    分析：

    转让：通过收取对价的方式，将建设用地使用权转移给他人的行为。建设用地使用权转让后，原权利人丧失原享有的建设用地使用权。

    互换：将自己享有的建设用地使用权与他人享有的建设用地使用权进行交换。

    出资：将建设土地使用权作价，作为资本金投入某企业中，或者与他人合资、合作开发经营。

    赠予：无偿转移给他人的行为。

    抵押：以建设用地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以建设用地使用权变现所得的价款优先受偿。

十九、动产浮动抵押 

    《物权法》在《担保法》的基础上，扩大了担保财产的范围。

    法条：第一百八十一条 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

    分析：

    浮动抵押制度的优势：

    1、有利于提高经济流转之效率。

    2、有利于扩大企业的融资能力。

    3、有利于避免因实现抵押权而导致企业之破产。

    4、浮动抵押之设定不妨碍其他担保权益的设定。设定浮动抵押后，企业仍有权行使所有权的占有、使用、收益、处分四项权能。

    5、程序简单，无须制作财产目录清单，也不必就各项财产进行公示，签定书面抵押合同并在企业法人登记机关进行登记即可。

    浮动抵押制度的弊端：

    浮动抵押的效力及于担保设定后属于企业的财产，但对企业正常经营过程中被处分的财产无追及效力。

    本条涵义：

    1、动产浮动抵押的设定应当采用书面形式。

    2、适用主体包括企业、个体工商户和农业生产经营者。

    3、浮动抵押标的物限于现有的以及将有的动产。

 二十、应收帐款的出质和限制转让（权利质权）

    法条：

    第二百二十八条  以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。

    分析：

    立法的理由：本条规定应收帐款出质，符合国际惯例，具有重要的社会和经济意义。首先，应收帐款出质有利于企业充分利用应收帐款来满足自身发展需要。其次，应收帐款出质有利于解决高科技企业和中小企业贷款难问题。再次，应收帐款出质有利于银行业的发展。最后，综观国外立法例，允许应收帐款作担保已成为国际主流趋势，符合国际银行业公认的规则。

    本条的具体涵义：

    1、以应收帐款出质的，当事人应当订立书面合同。

    2、以应收帐款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记时发生效力。（登记机构为中国人民银行信贷征信中心）

    3、应收帐款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。

    4、出质人转让应收帐款所得的价款，应当向质权人提前清偿债权或者提存。

    5、应收帐款既包括现有的债权，也包括将来发生的债权。

    6、关于应收帐款的时效性问题。用于设定质押的应收帐款债权必须尚未超过诉讼时效。银行在选取用于质押的应收帐款时应确保该应收帐款债权尚未超过诉讼时效；在融资期限内也要对应收帐款债权的时效予以充分关注，及时督促出质人中断诉讼时效。 

   本稿为给香江国际地产公司培训的讲稿提纲。

由于时间有限,有不正之处，请多指教和谅解！

                          谢   谢！