刘子若律师《房屋买卖原则》

房屋买卖原则

　　以下“房屋买卖原则”是北京市高级人民法院民一庭副庭长单国军于2008年3月30日在北京市律师协会的讲课内容，特刊发，与大家共享。

一.各类型房屋交易的基本效力问题
我国房屋类型多样 。单位内部分房问题，法院不会审理，不属于司法审查范围。腾房争议往与双方协议有关，同时分房调房还可能与单位政策和地方政策有关，目前来说交由司法处理有难度。判断一房屋是否允许上市交易需要确定的两个条件：权属（主要是土地）；国家调整政策。
1．农村房屋买卖
通州宋庄画家案
农村房屋卖给村外人，特别是卖给城市居民，这类交易总体来说，按无效处理。极少数情况下也可能确定为有效。从根本上讲，与我国的基本土地制度有关，与宪法确定的基本政治制度有关。集体土地不能直接进入市场进行交易。农村土地整体出租亦受到限制。(江浙一带某些地方和广东一些试点地区已经突破这些限制。相关行政部门亦开始协助办理有关手续。)
无效后的处理：
返还房屋；一方支付补偿。
合法与诚信的平衡。房屋的升值部分应当在双方之间进行合理的分配。还应当考虑到拆迁安置的问题。
2.小产权房屋
①农村旧城改造；②农村规模化对外出售房屋（如休闲度假村开发）；
有些地方通过补办相关手续使交易合法化了。 划拨土地是否可以流转？
3.城市房地产管理法第37条规定的房屋交易
没有办理权属证书，能否进行买卖？
第三十八条 下列房地产，不得转让：
    （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
    （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
    （三）依法收回土地使用权的；
    （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（共同共有情况；此情形下的物权处分是效力待定，不能直接归于无效）
    （五）权属有争议的；（如双方正因此房而诉讼或者仲裁期间处分房屋，交易合同效力待定）
    （六）未依法登记领取权属证书的；(非法建筑的相邻权问题，如果原告的房屋不合法，则不受理。少数观点认为，现行状态下并没有有关部门要求其改变状态，认为其诉讼亦可受理。违章建筑能否买卖？-----否。违章建筑的租赁合同是否有效？-----实践中态度：确认违章建筑的租赁归于无效。)
    （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
此为行政管理性的禁止性规定。这种房屋买卖在物权法意义上是有问题的，它不是一个确定原物权。权属有争议的房屋进行交易，转让的实际上是一笔法律允许的可期待利益，。
被查封房屋能否进行买卖？----不能，除非权利人同意或者其担保的债权得到实现。

4.经济适用房买卖
定位：定为对特定群体的福利性政策，是维持社会稳定的重要手段。
目前政策：允许交易，没有限制。但补交土地出让金及履行一些必要义务为交易合同生效的前提。
5．农民回迁楼
定位：是对农民失地丧楼的补偿，是为了解决安置问题，不是为了解决福利问题。
参照经济适用房管理规定进行处理，允许交易。
6.限价房买卖
允许交易。通过压缩政府利润，限制开发商利润，限制房价。
7.房改房买卖
有一些行政管理上的限制：税收（契税），其交易本身应当是允许的。
8．物权法第31条 
法院确权，不需要经过登记（继承，遗赠，裁决生效）就发生物权效力
二．商品房买卖中的一些问题
1．房屋买卖是否适用消费者权益保护法-----不适用。至多参照消法。
2.许可审查
法院只审查预售许可证。如果过期了，也是行政问题。不影响房屋交易合同的效力。
3.认购定金
一般按立约定金处理。具体操作要根据相关规定处理。
基本价值倾向：公平处理。
4．确定房屋面积
法定测绘部门，提供测绘文件。
5.办理产权证义务的归属
双方可以约定，主要是当事人的义务，开发商只承担辅助义务。如果开发商通过合同大包大揽，则开发商需要承担责任。
6.设计变更（优化）后延期交房，开发商是否要担责任
倾向于认定开发商承担责任。如果进行了通知，则开发商亦不能免责。
7．物业合同
如果具体条款约定不清，则需要另行签订合同。否则开发商不能以此为由不交付房屋。
8．房地产交易项目的转让
开发商之间的项目转让（土地使用权）只要符合相关条件即可，不需要其他购房人同意。
9.预售登记是不是预告登记？
物权法实施后，一般来说应当视同一致。
10．买卖合同解除后，是否应当给付差价？
实践中应当补齐。