未经出租人同意转租房屋 出租人能否诉请确认转租合同无效

未经出租人同意转租房屋 出租人能否诉请确认转租合同无效

◇ 陈建贞

  案情

  出租人甲和承租人乙签订租期为一年的房屋租赁合同（以下称主租赁合同）。后承租人乙在没有征得出租人甲同意的情况下，与丙（次承租人）签订了租期为二年的房屋租赁合同（以下称转租合同），甲得知该转租之事后，各方当事人就转租一事进行了协商但无法达成一致意向，甲遂向法院提起诉讼：一、要求解除主租赁合同；二、要求确认承租人乙与次承租人丙的转租合同无效；三、要求乙按合同约定支付租金并腾出房屋，归还甲。

  争议

  该案审理中，就出租人甲提出的确认转租合同无效的诉请能否支持，存在不同的意见：

  第一种意见认为，原告即出租人甲享有请求法院确认转租合同无效的权利。出租人甲因承租人乙擅自转租的违约行为来诉请法院解除主租赁合同，说明其是对承租人乙行使的无权转租行为的效力不予追认，因而出租人甲有权确认转租合同无效。

  第二种意见认为，原告即出租人甲无权也无须享有请求法院确认转租合同效力的权利，即转租合同的存在与出租人甲无关。这主要是基于合同的相对性来说的。具体实践中，只要原告即出租人甲拥有了“解除主租赁合同以及返还租赁物——房屋”的判决后，如果出租人甲对承租人乙和次承租人丙搬出租赁房屋的要求不予配合时，可以申请法院强制执行。

  评析

  笔者同意第二种意见。

  首先，本案的原告即出租人甲不享有确认转租合同无效的权利。根据合同法第五十二条之规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，转租合同是承租人乙与次承租人丙在自愿合法的基础上订立的，内容并没有合同法第五十二条规定之情形，因而转租合同并不是无效合同，出租人自然就不享有诉请法院确认该转租合同无效的权利。

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  其次，本案的原告即出租人甲不享有撤销转租合同的权利。依合同法第五十四条之规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。因本案中承租人乙与次承租人丙订立的转租合同没有出现上述情形，因而也不能被撤销。况且，合同的撤销权行使的主体一般是合同的相对方，也就是说，在本案中，对转租合同享有撤销权的主体是转租合同的出租人和承租人即本案的乙和丙，而非合同之外的第三人——本案的原告即出租人，因此本案的原告即出租人甲也没有权利诉请法院撤销该转租合同。

  再次，依合同的相对性，原告即出租人甲没有直接对抗转租合同的权利。在本案中，基于合同的相对性，承租人乙与次承租人丙的转租合同并不因为出租人甲与承租人乙之间的主租赁合同的解除而丧失效力。因为承租人乙与次承租人丙之间的转租合同，从其性质来说，就是普通的租赁合同，只不过承租人乙是出租他人之物——出租人甲所有的房屋而已。基于合同的相对性，不论承租人乙是否获得了出租人甲的同意（即事先征得出租人甲的同意抑或事后得到了其确认），或者之后丧失了这种同意，都不影响转租合同的效力。况且合同法第二百二十四条第二款也规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，这里所解除的“合同”当然是出租人甲与承租人乙之间的主租赁合同，而非他人之间的合同——承租人乙与次承租人丙之间的转租合同。

  至于出租人甲在拿到解除其与承租人乙之间主租赁合同的生效判决后，如果承租人乙与次承租人丙不履行相应的配合义务，出租人甲可以向法院申请执行。而对于次承租人丙来说，也并非没有相应的救济权利，其可以依照法律的有关规定向合同相对人即转租合同的出租人——本案的承租人乙主张赔偿损失。

  （作者单位：浙江省宁波市江北区人民法院）

  李英俊律师备注：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）

  　第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

　　第十六条　出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

　　第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　第十八条　房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。