不签合同就扣认购金属“霸王条款”

不签合同就扣认购金属“霸王条款”

作者：周贤忠  发布时间：2009-09-11 13:43:09

　　2007年9月10日，张某在媒体上看见沈阳某房地产有限公司刊登的一则销售广告，该广告宣称该楼盘于2007年年底前入住。当年9月18日，张某与房地产公司签订认购书，约定由张某认购建筑面积102.18平方米的一套房屋，签订认购书之日支付认购金3万元，并于2007年10月18日之前签订商品房预售合同。该认购书同时约定，该认购金在签订预售合同时转为定金，如买方在上述期限内不签订预售合同，卖方有权没收买方已交付的全部认购金。

　　2007年10月18日，张某来到售楼处准备签订商品房预售合同，但张某在审阅合同条款时发现，房地产公司将楼盘的入住时间条款写为“2008年5月1日前”。鉴于此，张某提出异议。房地产公司解释说，由于近期改造楼盘内的取暖、天然气管道和路面，为了业主人身安全，才将入住时间向后推迟。张某非常不满意，便没有签订正式的预售合同，并要求房地产公司退还认购金3万元，但遭到拒绝。　

　　在双方多次协商未果情况下，张某向铁西区法院提出诉讼，要求法院判决房地产公司返还认购金3万元，并承担自己的经济损失1万元。

　　铁西区法院认为，双方签订的认购书约定，张某交纳的3万元认购金在签署商品房预售合同时转为定金。据此，该认购金在认购书中不具有定金的性质。且认购书系双方就房屋买卖的具体事宜尚未协商的情况下所签，应视为是房地产公司提供的格式合同，其中“买方在约定期限内不签预售合同，卖方有权没收买方已交付的认购金”的条款明显加重了张某的责任，该条款内容应确认无效。张某要求返还认购金的诉请，应予支持。但考虑到张某在签订认购书时亦缺乏慎重考虑，对纠纷的发生负有一定责任，故其要求赔偿损失的请求，不予支持。铁西区法院于近日判决解除双方签订的认购书，房地产公司向张某返还认购金3万元。

　　法官说法

　　认购书应约定违约责任

　　市法院民二庭法官韩鹏告诉记者，商品房认购书是商品房买卖双方在签署商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，是对双方交易房屋的初步确认。如果交纳的认购金只是“订金”，则对买卖双方都没有约束力，如果认购金明确是“定金”，则买卖双方都应谨慎对待。 

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　具体来说，如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约或者对已经约定的条款提出新的异议导致无法签订正式合同，则买方违约，定金不予返还。

　　如果是卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人或者在正式签约时将认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为卖方违约，应双倍返还定金。 

　　如果双方都不存在违约行为，双方在正式订立预售（销售）合同及补充协议时，就原先认购书中没有出现的条款难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。

　　本案因买卖双方未在交房时间上达成一致，导致合同无法签订，应属双方当事人约定不明致使合同不能签订，开发商应返还认购金。显然开发商不论何种原因，只要不签合同就没收认购金的做法属“霸王条款”。

　　认购常识

　　应写明定金处理方式

　　记者在采访中了解到，目前，由于相关法律法规对于认购书没有较为明确的规范和要求，所以不同楼盘出具的认购书不尽相同，条款的随意性也较大，导致买卖双方在正式订立合同时出现纠纷的情况增多。

　　韩鹏法官说，现在认购书的条款都比较简单，只包括房号、单价、总价、付款时间、签约时间等内容。认购书缺少如交房日期、暂测面积与实测面积差异的解决方式、延期交房的违约责任等内容。而一部分认购书中往往又有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”由于认购书缺少对签订房屋买卖合同起重要作用的主要条款的约定，从而很可能最终签不成正式合同而造成定金纠纷。

　　购房者在签订认购书时，应仔细斟酌其中的各项条款，并重点关注关于定金的条款、签订正式商品房买卖合同的时间及认购书协议的生效、失效时间等内容。同时，应特别注意其中有无超出法律、法规范畴的“霸王条款”，避免自己的合法权益受到侵害。

　　购房者在认购书中最好明确写上：“双方经协商未能就《商品房买卖（预售）合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金。”这样可以为自身留有余地。