小区架空层属于谁？法院为业主们撑腰

小区楼房架空层属于谁？

转发：唐新禄律师，电话13583877696

                          购房合同约定了架空层属于开发商，

且架空层未办理权属登记，是不是就是开发商的？

近日，武汉市硚口区人民法院审结一起排除妨害纠纷案件，以法之名，为小区业主们撑腰。

案件回顾

2006年，某房地产开发商在建设武汉某小区楼盘时，将小区楼栋的架空层规划为“底层架空绿化”，并在向业主交付房屋时，将架空层添置了健身器材作为休闲健身场所使用。

然而到了2010年，物业公司却将架空层内的健身设施移至小区其他位置，出资将架空层改造为办公室，并投入使用。

2022年6月，物业公司服务期限即将到期，小区第二届业主委员会成立。小区业委会、开发商、物业公司就架空层归属和使用问题多次沟通。

小区业委会认为，架空层属于全体业主共有，物业公司占用架空层十余年无凭无据，要求其腾退并恢复原状。

开发商与物业公司则认为，《业主临时公约》与《武汉市商品房买卖合同》均约定了架空层属于开发商所有，且架空层未办理权属登记，不属于业主所有，开发商和物业公司并未侵害全体业主的权利，不愿腾退。

小区业委会遂将开发商和物业公司诉至硚口法院，要求两被告停止占用、依法腾退并赔偿相关损失。

法院判决

法院经审理认为，诉争架空层被封闭作为办公使用，但未单独进行过权属登记，仍无法改变其作为架空层的属性，即依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋，与小区道路、绿地等公共设施的性质相同。

根据《民法典》第二百七十四条之规定，架空层应为全体业主共有。

虽然业主与开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》和《业主临时公约》，但该两份合同均系格式合同，关于架空层的约定也属于格式条款。

该格式条款限制了业主对架空层即建筑物共有部分的主要权利，也限制了业主的建筑物区分所有权，该格式条款应属无效条款。

因此，法院依法认定架空层属于全体业主所有，物业公司擅自将架空层改造成办公室并占有使用至今的行为侵犯了全体业主的权利，应当依法腾退，并向全体业主赔偿损失。

法官提示

明确业主建筑物区分所有权的范围是保障业主合法权利的前提和基础。《民法典》对“业主的权利和范围”进行了专章规定，对于保障业主权利具有重大意义。

对于业主共同所有的架空层，其用途应由全体业主或业委会决定，其他单位和个人均无权处分。

此外，作为消费者，在签署合同时，要仔细阅读合同条款，尤其注意对自身不利的条款。对合同条款存疑时，应当要求合同相对方予以解释和说明，尽可能准确理解合同信息，审慎签订合同。

如果发生争议，可以通过仲裁或诉讼的方式来解决。

民法典链接

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第二编 物权

第六章 业主的建筑物区分所有权

第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十四条  建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第三编 合同

第二章 合同的订立

第四百九十六条  格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条  有下列情形之一的，该格式条款无效：

(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;

(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;

(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。

来源：硚口法院、业委会资讯