土地因未达到“三通一平”条件未进行开发利用的，为有正当理由

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裁判要旨：1.可以无偿收回土地使用权的条件应是满2年未动工开发且无除外规定的情形。因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的情形。土地因未按照约定达到“三通一平”条件而未能开发利用，可以认定有正当原因。不符合无偿收回土地使用权的条件。2.依照《城市房地产管理法》第26条的规定，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，人民政府或者土地管理部门依法无偿收回出让的国有土地使用权，属于行政处罚决定。作出程序应符合《行政处罚法》第40条和《民事诉讼法》第92条第1款的规定。裁判意见：法院生效裁判认为，本案《国有建设用地使用权出让合同》约定原阳县国土资源局（新乡平原新区管委会国土资源局）出让给某某公司的土地应当符合合同约定的“三通一平”条件。某某公司称原阳县国土资源局未能依据行政协议的约定交付达到三通一平标准的土地，原阳县政府、平原管委会亦陈述“目前案涉的建设用地的市政供水没有通到位，企业可以自行打井取水”，此种情形下不宜认定为交付的土地通水，即不符合“三通一平”条件。某某公司在土地未达到三通条件的情况下，未对案涉土地开发利用，理由正当。故《收回国有建设用地使用权决定书》认定某某公司未动工开发满两年，将案涉土地闲置，事实和法律依据不足。《中华人民共和国行政处罚法》第四十条规定：“行政处罚决定书应当在宣告后当场交付当事人；当事人不在场的，行政机关应当在七日内依照民事诉讼法的有关规定，将行政处罚决定书送达当事人。”《收回国有建设用地使用权决定书》属于行政处罚的范畴，应依照民事诉讼法的规定送达当事人。公告送达的前提条件是受送达人下落不明，或者用其他送达方式无法送达。行政行为对公民、法人或者其他组织的权利、义务可能产生不利影响的，行政机关应当对其重要程序性权利给予有效的保障，行政行为存在对当事人依法享有的重要程序性权利产生实质损害情形的，法院应当依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第三项之规定判决撤销。本案被诉的《收回国有建设用地使用权决定书》涉及某某公司的重大利益，原阳县国土资源局（新乡平原新区管委会国土资源局）在未穷尽其他送达方式进行送达的情况下，以电话联系不上某某公司、找不到该公司办公地点为由，认为某某公司不配合调查，即通过公告方式向某某公司送达《闲置土地认定书》《闲置土地处置听证权利告知书》，变相剥夺了某某公司在行政处罚决定书作出前享有的陈述、申辩的权利，作出《收回国有建设用地使用权决定书》违反上述法律规定的程序。故原审判决撤销原阳县政府、平原管委会作出的原（平）土闲收字(2018)1号《收回国有建设用地使用权决定书》并无不当。因原行政行为《收回国有建设用地使用权决定书》因存在主要证据不足、违反法定程序的情形，新乡市政府的《行政复议决定书》维持原行政行为，适用法律错误，故原审法院撤销新乡市政府作出的新政复决(2019)75号《行政复议决定书》亦无不当。案号索引：（2021）最高法行申1465号经验总结：“三通一平”一般是指建设项目在正式施工前，施工现场应该达到水通、电通、路通和场地平整的简称，是施工许可证办理的基本条件。本案《国有建设用地使用权出让合同》约定出让方应交付“三通一平”的土地，出让方没有做到，公司因此未对案涉土地开发利用，理由正当。对于以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，开发商未按期动工开发的，要区分未按期动工是基于自身原因、政府及政府有关部门的原因还是不可抗力。只有符合法律法规相关条件和法定程序，土地出让人才能收取土地闲置费、无偿收回土地，否则应承担不利后果。相关法条：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条   以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。2、《闲置土地处置办法》第八条   有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置： 　　（一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；（三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；（四）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；（五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（六）政府、政府有关部门的其他行为。因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。

来源：每日学点法律知识