最高检帮助受害人讨回被“一房二卖”的公道

转发：唐新禄律师，电话13583877696

最近两年，房地产市场确实已经呈现下行趋势，无论是总的成交量还是成交价格都有下滑。但另一方面，在房屋买卖的过程中，尤其是升值空间较大、核心地区及核定地段的房屋，还是可能会出现所谓“一房二卖”的现象。

      根据最高人民法院2003年出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，对于房产开发商、其他卖方出现“一房二卖”，或者是没有告知买家就将房屋抵押给他人，导致房屋买卖合同的目的不能实现的。无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

      2022年7月15日，最高人民检察院发布了第三十八批指导性案例，其中有一例涉及房产开发商恶意“一房二卖”的民事争议案件。该案一波三折，一审就由青海省高级人民法院受理、二审由最高人民法院受理。

      案件当中，房屋买家一审胜诉、二审败诉、再审申请被最高法院驳回。之后买家申请最高人民检察院检察监督。该案在最高检介入后，推翻了最高人民法院的生效判决，最终通过当事双方调解结案。整个案件堪称经典。

      具体案情如下：

      2004年3月13日，郑某某与房产开发商订立《商品房买卖合同》，约定购买商业用房，单价2万元/平方米，总价503.54万元。2005年6月，房产开发商将案涉商铺交付郑某某使用，后郑某某将房屋出租。但该房屋多年都没有办理产权。

      2012年1月，房产开发商与某百货公司订立《商品房买卖合同》，将包括郑某某已购商铺在内的一层2000多平方米商业，以单价9千元/平方米打包出售给某百货公司。

      案涉商业房屋的产权很快过户给了某百货公司。之后房产开发商与郑某某就商铺回购问题协商未果。

      2013年2月底，郑某某向青海省高级人民法院提起诉讼，请求判令：解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还已付购房款503.54万元，并承担已付购房款一倍的赔偿及房屋涨价损失。      经评估，案涉商铺以2012年年初的市场价为：单价6.5731万元/平方米，总价为1654.91万元。青海高院认定，房产开发商向某百货公司办理案涉商铺过户手续，导致原被告签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，构成违约。      因违约给郑某某造成的损失，应以合同正常履行后可获得的利益为限，房产开发商应按此时的案涉商铺市场价与购买价之间的差价1151.37万元进行赔偿。      据此，一审法院判令：解除《商品房买卖合同》；某物业发展公司向郑某安返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失1151.37万元。……………………………………………………      之后原被告均不服一审判决，向最高人民法院提出上诉。最高法院认定，房产开发商与郑某某订立《商品房买卖合同》时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经实施。      因此，房产开发商应当预见到如其违反合同约定，根据该司法解释第八条规定，可能承担的违约责任，除对方当事人所遭受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。      但最高法院认为：郑某某实际占有案涉商铺并出租获益6年多，一审判决以合同无法继续履行时点的市场价与郑某某购买价之间的差额作为可得利益损失，判令房开公司赔偿郑某某1151.37万元，导致双方当事人之间利益失衡，超出当事人对违反合同可能造成损失的预期。      据此，最高法院二审判决：解除《商品房买卖合同》，房产开发商向郑某某返还已付购房款503.54万元、赔偿商铺差价损失503.54万元。      之后郑某某不服最高法院的二审判决，继续向最高人民法院申请再审，但最高院裁定驳回郑某某提出的再审申请。……………………………………………………………………      原告郑某某在被最高法院驳回再审申请后，并没有就此放弃，而是继续向最高人民检察院申请进行检察监督。      最高检介入该案件后，经审查认为：      房产开发商作为从事房地产开发的专业企业，订立合同时应预见到，若违反合同约定，将承担包括差价损失赔偿在内的违约责任。房产开发商再次出售案涉商铺时，对案涉商铺市价应当知悉，对因此给郑某某造成的房屋差价损失也是明知的。      因此，案涉房屋差价损失1151.37万元属于可得利益损失，房开公司应予赔偿。      房产开发商擅自再次出售案涉商铺，主观恶意明显，具有过错，应受到法律否定性评价。郑某某出租商铺收取租金，是其作为房屋合法占有人所享有的权利，不应作为减轻房开公司民事赔偿责任的事实依据。      案涉商铺第二次出售价格虽仅为9千元/平方米，但案涉商铺的评估价格为6.5731万元/平方米。并且，房产开发商作为某百货公司发起人（股东），将案涉商铺以较低价格出售给其关联企业某百货公司，双方存在利害关系，第二次出售的价格（9千元每平米）不应作为减轻房产开发商民事赔偿责任的事实依据。      最高检经过审查，最后正式向最高人民法院发出《再审检察建议》，之后最高法院裁定对本案进行再审，在这个过程中，原被告经过法院组织调解，达成了和解协议：房产开发商向郑某某退还全部付款503.54万元，赔偿可得利益损失503.54万元；并且限期另行支付郑某某商铺差价损失450万元，否则继续额外承担违约责任251.37万元！……………………………………………………       总结最高检公布的指导案例，我们可以知道，对于卖家恶意“一房二卖”，买受人主张“可得利益的损失”完全合理合法。      需要特别指出，最高人民法院在2020年颁布了最新的《商品房买卖合同案件司法解释》，2003年的老版司法解释中第八条的相关内容已经没有了。      但是，根据2020年最新的司法解释，对于卖家“一房二卖”的恶意违约行为，买受人有两个维权办法：      第一、继续主张要房子。根据新版司法解释第七条，人民法院完全可以支持买受人“请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效”。      第二、不要房子，但是主张卖家承担充分的违约责任。2020年的新版司法解释虽然没有规定旧版解释中的“一倍房款赔偿”。但新版司法解释第十二条，买家可以要求房屋出卖方约定，如果“一房二卖”，将承担由此造成损失的130%（即1.3倍）。      当然，在这种情况下，买家应当擦亮眼睛，最好咨询专业律师，将可能存在的损失进行细化约定，并且具有可操作性。来源：李律师的专业闲话