对小产权房的思考

    2009年6月9日，新华网报道国土资源部9日强调指出，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。

此报道对于老百姓来说无疑是一颗重磅炸弹，特别是对于已经购买了小产权房的够买者来说，他们权益如何维护呢？大多数小产权房的购买者都是由于经济困难，为了住有所居，图个便宜才购买的，这一庞大的社会群体的利益不能得到保护，将会给社会造成严重影响。那么他们的权益该如何维护，做为一名律师，从法律的角度谈以下几点：

首先，我国现行的法律法规对小产权房没有做出明确的规定，维护小产权房的购买者的权益没有明确的法律依据。中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。对于那些已经在农村购买了小产权房的消费着,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了。从某一程度上讲，政府的这一表态，说明对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。

    在购买小产权房过程中有一种情况是，开发商告知购房者是小产权房，购房者为了居住，图便宜就签订了买卖合同。这种情况是占大多数的。依据合同法，该合同是双方真实的意思表示，是合法的。现在，购房者的房屋面临被拆除的危险，老百姓花了钱，却住不了房。如果开发商和购房者在签订房屋买卖合同时已经预料到小产权房的风险，并且对风险的承担作出了约定，那么按照合同约定解决。如果没有对这样的风险承担作出约定，那么购房者的利益就难以保护。这就有待于制定具体的法律法规来予以规范。就目前来看，后者这种情形，最好的方法是购房者与开发商进行协商解决。如果诉诸法律，我认为，双方明知违反我国房地产管理法，集体土地不能进行商品房开发，不能发放国家核发的房屋产权证，还签订了房屋买卖合同，双方都存在过错，各自承担相应的责任。

    其次，小产权房之所以是小产权，就是没有国家核发的房屋所有权证，之所以没有房屋所有权证，因为其使用的不是国有土地而是集体所有的土地。中华人民共和国城市房地产管理法第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 ”这也是小产权房不合法的法律依据。但是，在小产权房的买卖过程中还有一种情况是，开发商隐瞒使用土地的性质和不能发放国家核发的房屋所有权证的情况，购房者只是图便宜，在不知情的情况下就签订了房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”而撤销权的行使期限是1年，购房者可以依据此法律规定在知道或应当知道撤销事由一年内向法院或仲裁机构（前提是合同中约定仲裁条款）申请撤销房屋买卖合同，并要求开发商返还购房款，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息和承担其它损害赔偿责任。

总之，购房者在处理小产权房纠纷时，要具体情况具体分析，能调解则调解，无法达成调解的，再行通过法律途径解决。