房地产买卖合同相关法律规定

房地产买卖合同相关法律规定

 

逾期交房违约金的法律规定

一、逾期交房违约金一般在1%-1‰之间约定；违约金按房价款的总额计算；消费者没有损失不能成为开发商免责理由；

二、约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任；

如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定；

如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。

三、商品房买卖中，面积误差比绝对值3%(含3%)的规定。《司法解释》规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。

四、恶意欺诈，房产商将负惩罚性赔偿责任。《司法解释》第9条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

五、三种类型房屋不适用《司法解释》。政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等三种因其不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，不适用《司法解释》。《司法解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，

六、房屋质量太差可解除合同或者要求开发商要负责按期修复。《司法解释》规定，如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。（因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持）。

 

开发商的交房条件

《城市房地产开发经营管理条例》将综合验收标准细分为五项：

(一)、对涉及公共安全的内容，必须经工程质量监督、消防、人防等部门验收；

(二)、符合城市设计规划条件；

(三)、配套的基础设施和公共设施的落实情况；

(四)、拆迁安置方案的落实情况；

(五)、物业管理与落实情况。

2004年下半年，国务院取消了综合验收之后，浙江省建设行政主管部门发出了《关于加强住宅小区交付使用管理工作的指导意见》，规定了房地产开发项目必须满足其中的十二款条件且备案完毕后方能交付。这十二款备案条件包括：　　

1、经房地产开发主管部门确认的学校、农贸市场、垃圾中转站、社区配套用房等非经营性公建配套项目已按要求完成建设的资料；　     

 2、房屋建筑工程竣工验收备案证明书；

3、规划行政主管部门规划验收合格的资料；

4、市政公用设施主管部门确认的供水、排水、煤气、环境等设施已完成配套建设的资料

5、绿化主管部门确认的绿化指标要求；

6、人防主管部门确认的人防工程建设资料；　

7、消防验收证明；

8、电(扶)梯验收报告、准用证；

9、供电部门、通信运营商、广电网络传输中心提供的项目供电、通信、电话、有线电视设施已完成建设并可投入使用的证明资料；               

10、房地产开发企业按规定配置物业管理用房的缴交确认单及前期物业管理企业同意接受管理的合同；

11、房地产测绘成果；

12、当地房地产开发主管部门认为需要的其它证明材料。　虽然这只是指导意见，但从房产建筑行业来讲，这就是方向标。所以，买房人在收房时可以参考以上标准。　

常见的逾期交房违约情况　　

一、开发商在商品房买卖合同约定的交付时间没有取得工程主体质量验收合格而不能交付，从而造成逾期。从最高人民法院关于商品房解释和现有的任何有关房产开发销售的规定来看，工程主体质量验收合格这一条都是强制性规范。

二、工程主体质量验收合格了，但尚未取得规划、消防、人防等有关安全居住方面的验收。这种情况实践中比较多，针对此类情况，购房人完全可以拒绝收房，因为是没有具备强制性安全性的基本交房条件而导致的，所以该期间理应属于开发商的逾期。诉讼实践中，该类观点是比较明确的。

三、工程主体质量经工程质量主管部门验收通过，但约定规划范围内的基础设施及公共配套设施未建设完毕。有关这一条的辨别是最模糊的，这也成了很多开发商打交房擦边球的借口。但只要合同和开发商的广告里及原始规划里已经规定或约定的项目，开发商应该完成。如果因此造成购房人拒收的，也属于开发商的逾期。逾期交房怎么要求赔偿。　　

现在的房屋买卖合同是房屋土地管理部门统一印制的合同文本，合同中关于交房期都有较为严格的具体规定，并且还有晚交房的惩罚性条款，比如在逾期若干天内要付违约金，逾期若干天内购房人有权退房，并要求发展商偿付利息及支付双倍定金等。　

事实上，如果购房者遇到如上文提到的三种常见逾期交房违约情况，购房人均可拒绝收房，直至达到法定和约定交付条件为止。其次，因逾期给购房人造成的损失，可依据最高院关于商品房纠纷解释的规定，要求开发商按照同类房屋租金标准予以赔偿。

最后，购房人还有合同解除权。当开发商逾期时，经催告后起三个月的合理期限仍未履行的，购房人有权解除合同；或未经催告，在一年内购房者仍有权解除合同。

何种情况下开发商可免责

情况一，因出现了法律规定的不可抗力或者当事人在合同里约定开发商可以免责的原因，并且开发商及时履行了告知义务，是不需要承担逾期责任的。

　　其中不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在常先生的案例中，开发商把规划部门延迟验收作为不可抗力是值得商榷的。

情况二，是购房者违约在先，如提出一些原合同中没有约定的特殊要求或没能按时付款，致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，这种情况开发商是不需要承担逾期责任的。

情况三，如果是购房者主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房，实际开发商已具备合同约定的交房条件，取得了《建筑工程竣工验收备案表》，这种原因致使购房者延期收房，不能认为是开发商逾期交房。

 

无效的房地产买卖合同主要有以下几种：

一、 反法律、法规、政策的房屋买卖
        违反法律、法规是指违反、、和其他各种法律、法规、规章及地方性法律的行为。违反国家政策是指违反了虽未明确载于法律条文，但党和国家的方针、政策已作了明确规定的情况。第五十五条第三项规定：“民事法律行为不得违反法律或社会公共利益的房屋买卖合同应当认定为无效。
违反了法律、法规及国家政策的房屋买卖有以下几种：
        （1） 双方恶意串通，迼国家、集体和第三人利益的房屋买卖。比如，无行为能力人的财产监管人，将该无行国能力人的房屋恶意出卖给他人，自己和他人获得非法利益，损害该无行为能力人利益的情况。
        （2） 违反国家和社会公共利益的房屋买卖。
        （3） 以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖。
        （4） 房屋出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的房屋买卖合同。
        （5） 享受政府或单位优惠补贴购建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的。
        （6） 出卖违章建筑，在国家征用、拆迁范围的房屋的。
        （7） 违反法律、法规及国家政策的其他房屋买卖。
         二、 房屋买卖双方当事人主体不合格的房屋买卖
        （1） 卖方的主体不合格。主要包括：卖方主体无行为能力或者临时处于丧失行为能力的状态；卖方主体没有房屋所有权，只是代管人或承租人或借住人；没有取得合法授权或超越代理权代理他人出卖房屋的人等。
        （2） 买方主体不合格。主要包括：违反法律规定，购买私人住房的国家机关和企事业单位；违反法律规定，购买他人享受国家或单位优惠补贴而购建房屋的非原单位职工等。
        三、 规避法律的房屋买卖
        例如为了逃避债务而进行虚假的房屋买卖属于规避法律的房屋买卖。
        四、 买卖双方意思表示真实的房屋买卖
        第五十五条第二项规定，民事法律行为应当意思表示真实。第五十八条第三项规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。当事人意思表示不真实主要有以下几种情况中：
       （1） 欺诈。即一方当事人采取隐瞒事实真相或用虚构、捏造的事实欺骗对方，使对方当事人陷入错误认识而作出非真实意思表示，同对方进行房屋买卖的行为。欺诈行为有下列特点：欺诈行为须出于行为人的故意；欺诈的手段可能是积极的行为，也可能是消极的行为，其目的都是为了使对方陷入错误认识；受欺诈一方进行房屋买卖行为完全是由上述错误认识所造成的结果，即如果了解了事实真相就不会同意进行这项房屋买卖行为。
       （2） 胁迫。即当事人一方因受到恐吓、胁迫而为的房屋买卖行为。恐吓是以将来施加危害而使他人恐怖的行为。在他人的恐吓手段要挟下进行的房屋买卖行为，并非出于真实的意思表示，所以其行为理应无效。恐吓可以是针对肉体方面的，可以是针对精神方面的，也可以是针对财产方面的，恐吓可以是指向本人，也可以指向本人的亲属。恐吓的事实必须是非法的、重大的和可能发生的；如果是合法的、轻微的损害、无可能性的行为，那么该行为不构成恐吓行为。胁迫与恐吓不同，胁迫是对肉体直接施加暴力和强制；胁迫是用正在发生的事实来逼迫；恐吓是以将来的危害相要挟。但无论是恐吓还是胁迫，都是确认房屋买卖合同无效的根据。
       （3） 乘人之危。即一方当事人由于各种原因而陷入了极度的经济困彻难，或者是亲人有重病急需钱救治，或者是生产经营陷入了极度困难，急需资金等情况下，他方乘机得用这种困难，将房屋买卖价格压得极低，明显违背等价有偿原则。
        五、 违反法定形式的房屋买卖
        房屋买卖应当签订书面合同，口头合同无效；并且，房屋买卖应依法定程序到房地产管理机关办理过户登记手续，不办理过户登记手续的房屋买卖合同不发生法律效力。法律要求了特定形式的法律行为，如果行为不符合法律规定的形式，该行为没有法律效力。第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”
        六、 一方代理人与他方恶意通谋的房屋买卖
        这种房屋买卖行为是代理人背着被代理人与对方私下串通所进行的侵犯被代理人合法权得的行为。代理人负有维护被代理人的利益、体现被代理人的意志的义务，如果损害了被代理人的利益，背离了被代理人的意志，那么这种房屋买卖行为理应无效

 

《房地产买卖合同》的解除条件

《房地产买卖合同》自当事人签字或盖章后生效（特别约定除外），各方当事人均须严格全面履行，任何一方不履行或履行不符合约定条件将承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，但在符合一定条件下，当事人可以解除合同，合同解除后不但不必承担法律责任还可要求对方赔偿损失。本律师在此就解除条件及程序做如下总结，以供网友参考：    一、《房地产买卖合同》的解除条件：    1、当事人协商一致解除；    2、约定的解除条件成就；    3、因不可抗力致使不能实现合同目的；    4、在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不再履行主要债务；    5、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；    6、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；    7、一手商品房的特别规定：    1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋；    2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致买受人合同目的不能实现无法取得房屋；    3）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；     4）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；    5）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，主体结构质量经核验确属不合格；    6）因房屋质量问题严重影响正常居住使用的；    7）面积误差比绝对值超过3％的；     8）出卖人迟延交房或买受人迟延付款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的；    9）由于开发商的原因逾期办理产权证超过一年的；    10）合同约定买受人以贷款担保方式付款，因当事人一方原因或不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的；    8、法律规定的其他情形。    二、《房地产买卖合同》的解除程序    除上述第1种协商解除情况外，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。    三、《房地产买卖合同》的解除后果    《房地产买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。    律师提醒：    1、并非只要对方违约守约方就必然能够解除合同，草率解约将承担毁约责任；    2、解约必须履行必要的催告、通知义务，没有履行的解约不成立；    3、被解约方对解约有异议的应当提请法院或仲裁机构确认合同效力；    4、解除权有除斥期间，其行使必须在法律规定或当事人约定的期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭；没有法定或约定期限的，经对方催告后在合理期（一手商品房的合理期限为三个月）限内不行使的，解除权消灭；一手商品房对方当事人没有催告的，解除权的行使期限为一年，自解除权发生之日起起算；    5、合同解除后不影响合同中结算和清理以及有关解决争议方法的条款的效力。

 

上海退房诉讼中的法律问题解析!

     针对退房解除合同过程中出现的一些法律问题，根据多年来代理房产纠纷案件经验现作如下解析,与大家共享！　　

一、退房从法律本质上讲是解除房屋买卖合同，之所以出现退房潮问题，有诸多因素：　　

1、政策部分.是前一阶段国家房产政策调整所导致的后期反映结果。从政策扶持，到放任发展，再到政策打压的过程，就是房地产市场价格的一个坐标线；

2、因果部分.是开发商与中介公司，炒房者在制造房地产市场虚假繁荣的同时，也为自己设定好了今后真实价格形成时出现退房潮的尴尬境地；

3、炒作部分.是整个房价熊市泡沫经济风光不再，房地产的真实价格浮出水面，接到最后一棒的真正购房者无法接受这一当初在繁荣经济掩盖下所炒作的虚拟价格；

4、价格部分.同一地段、同一楼盘、同一开发商、其在后期项目中所报的房产价格与年前的价格反差极大，尽管其在销售中采取这样那样的手段以图掩盖，但先期购房者用人民币付出的反省足以让他们深刻认识到开发商的暴利本质，因此只要有一人揭竿而起要求退房,响应者四处皆是，真可谓风起云动；

5、违约部分.开发商牟取暴利后在履约过程中仍不能如约向购房者按时交付房屋或办出产证或出现这样那样的质量问题。一年接近尾声，购房者从购房时的期待，到跌价后的无奈，直至开发商兑现承诺仍是遥遥无期后的受骗感足以让购房者愤怒乃至加入退房行列；

6、贬值部分.价格反差的另一结果是一些购房者宁愿付出一部分违约金而去解除合同，也不愿接受贬值后的房产。

二、既然要求退房，那么下一步如何解除合同，成功退房呢？本律师就这方面的法律问题总结如下：

1、约定解除合同之情形。即房屋买卖合同中都明确约定了交房期限，将来开发商不能按时交房则购房者可以选择适用解除合同这一条款，因此购房者要充分认识并利用这一条款，及时明确地告知开商要求退房并解除合同，因为这个解除合同条款虽然对购房者是有利的，但有些开发商都会在条款中附加一句说明，即如出现这一可以解除合同之情形时购房者在一个时间期限内没有行使视为放弃行使合同解除权，针对这一时间上的限定，如购房者不充分重视很可能就因为具备解除合同条件但没有及时行使而丧失。

这一约定解除合同条款还可能出现在开发商不能按约办理产证及权利登记，交付房屋时面积出现误差等问题上，有的合同里还会有一方主动提出解约时须向守约方支付违约金这一约定解除条款，出现这些情形时，购房者要注意充分利用。

2、法定解除合同之情形。即房屋买卖合同中没有明确约定出现不能按时交付房屋、办理产证及权利登记、质量问题、贷款合同问题、以及面积误差处理等情况或即使有约定但不够明确时，达到法定期限时，则购房者可以行使法定解除权，达到退房目的。这些情形从最高院关于商品房买卖的司法解释中都能体现出来：

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十四条（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

3、依相关法律法规及司法解释规定行使合同解除权而退房的还包括以下情形

（1）,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（三）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（四）出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明　

（五）出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（六）出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　（2）,根据建设部商品房销售管理办法规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　 （3）,前述建设部办法还规定商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。该条与最高院解释相互呼应。

　（4）,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出３％。

　（5）,根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同的，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

　 （6）,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权解除合同和赔偿损失。

　 （7）,商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因开发商方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　4、在退房过程中还需注意的几个问题。

（1）一是购房者提出退房后，开发商会采取拖延战术，迟迟不给购房者明确答复，企图通过拖延时间让购房者丧失解除权，因此解除权的行使要以书面形式（最好是律师函）郑重明确地告知开发商；另一方面开发商会让购房者写一个书面形式的退房申请，一旦购房者在退房申请中有不利于自己的陈述，则很有可能被开发商作为不予退房的证据来使用，因此建议不要给开发商以书面退房申请，以防开发商设下陷井；开发商答应退房后对于购房者已付购房款包括贷款要让开发商在确定期限退还，并约定在此期限内没有退还应当承担的违约责任，从而让开发商有及时退款的压力！

　 （2）合同解除权分为协议解除及单方解除，其中单方解除又分为约定解除权与法定解除权。因合同解除权属形成权（所谓形成权是指权利人依自己单方意思表示就能使权利义务关系发生、变更或消灭的权利），有除斥期间行使的限制。因此，在行使约定解除权时注意应在约定期间内行使，否则该权利可因约定期间的经过而消灭；如合同没有约定或依法定行使该解除权时，应为对方当事人催告后的三个月内行使，未催告的，在解除权发生之日起一年内行使。其中还需要注意的是在我国解除合同的通知采到达主义，所以不论合同是否约定采书面方式还是口头方式，应尽量以书面通知为妥，为避免对方不接收或不承认，必要时可采律师函或双回执的形式（此时应注明为解除合同通知），以便诉讼时作为证据来证明。

　 （3）以上列举退房解除合同的情形只要具备任何之一当事人均可主张行使合同解除权，同时可在合同解除后追究违约方民事赔偿责任，即违约方除应返还购房款，还应赔偿损失，赔偿的范围包括购银行同期利息、违约金、其他损失（同地段房屋差价、惩罚性赔偿金、购房组合贷款及保险费用、已交纳相关税费、必要的误工费与律师费）。