浅谈二手房买卖应注意的法律问题

 浅谈二手房买卖应注意的法律问题
    丁德峰律师
    二手房买卖实际上是一个比较全面的相对复杂的合同签订及履行过程，一般来讲，对合同双方来说标的额相对较大，这一过程往往会引起合同双方的高度重视。但是仅仅是重视还是远远不够的，这需要科学的认识以及理性的处理，山东方良律师事务所丁德峰律师结合司法实践经验，对二手房买卖给予以下建议：
    一、 亲自审查房产证及土地证。
    房产证及土地证是房屋合法买卖的前提。很多购房者买房前仅是听从卖方或中介的口头承诺，或是爱与熟人关系而不实际验看房产证及土地证，导致合同签订后发现事情有异，使买卖双方在履行过程中陷入僵局。因此，购房前一定要亲自要看房产证或土地使用权证，如果是碍于熟人关系，可以私下委托律师查询相关情况。以防签订合同后带来不必要的麻烦。
    二、 注意是否负有抵押与查封以及租赁关系。
    买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的书面同意，如果抵押权人不同意，只能在先行解除抵押关系后方可进行交易过户；被法院等机关查封的房屋，需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来，或通过其他方式依法解除查封后，方可进行买卖；负有租赁关系的房屋，需要先行解除租赁合同或者处理好租赁相关事宜后再行签订合同。否则将会带来诸多法律问题。
    三、 落实房屋是否有未迁走的户口。
    司法实践中存在很多房屋买卖后，原房主或其亲属的户口并没有迁走。如此，新的房屋所有权人如果要办理落户，则会面临必须先行迁出原房主或其近亲属的户口，方可落户。一旦对方不予配合，房屋买卖合同中没有惩罚性条款，买主的权利将会受到严重侵害：因为法院不会受理单纯的迁户诉讼，公安机关也没有权利强行迁户。故，双方签订房屋买卖合同之前，买主一定要注意审查房屋是否有未迁出的户口，并在合同中明确约定出现纠纷的违约金。这一点对以落户为目的的买主至关重要。
    四、审查房屋共有人。
    　　 我国《民法通则》规定， 共有财产进行处分须经全体共有人同意， 否则处分无效。因此，在二手房买卖中， 卖方应对房屋权利是否存在共有情况予以慎重审查。目前我国房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的全部所有权利人，均应在合同上签字。
    五、 不要购买父母处分未成年子女的房屋。
    由于我国《民法通则》第18条第1款后段规定：“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”由于父母除份未成年子女的房屋很难界定为是否为了未成年子女的利益，合同有被确定为无效的风险，故尽量不要购买父母处分未成年子女的房屋。
    六、 购房者自己要明确该房屋新的产权人。
    很多购房者以父母或子女的名义为自己买房，实际上，一旦面临房屋的拆迁，以及继承等情况非常容易引起纠纷。故，一般情况下要以实际所有权人的名义办理房屋登记，否则要留下公证书或律师见证书来确定房屋产权的实际情况。
    另外，二手房买卖还有诸多法律问题，笔者将在个人法律博客http://blog.sina.com.cn/xddf 中陆续讲解。