房周刊《律师说“防”》专访夏勇律师

    日前，华商报社“房周刊”试刊号《律师说“防”》专栏记者姚远专访本站站长夏勇律师，就购房者在买房，签订购房合同过程中的相关问题进行了采访，以下是文章全文。

                      签购房合同——从“锁水”开始

                                       记者  姚远
　　“房恼”一词体现了购房者饱受的种种“磨难”。追溯“房恼”出现的根源，大部分问题都隐藏在购房合同中，稍不留神，就会陷入开发商布好的迷宫阵——合同条款兑现时，要么“缩水”，要么“涨水”，本刊记者联手专家，从您的购房合同开始，为您锁住购房的“水分”。具体有以下三种“锁水”妙招。

　　                  约定面积“误差”
                                       按比例分配公摊
　　如果您的新房面积“涨水”或“缩水”，且“涨”的是公摊面积，“缩”的套内面积，您喜迁新居的喜悦心情会不会大打折扣？家住西安土门的吴女士就遭遇了这样的情况，一提起面积“涨水”的事，她就愤愤不平：“当时买房，合同上约定的面积是105平方米，而交房时变为109平方米，多出的4平方米全都是公摊面积，这样我岂不是太亏了？”
　　对此，西安房地产律师网夏勇律师认为，购房合同约定的面积误差是指建筑面积（包括套内建筑面积和公摊面积），而实际中开发商往往会在公摊面积上做文章。一些开发商利用购房者的不知情，使家庭套内面积“缩水”，花同样的钱买更多无谓的公摊积。在签定此条款时，一定要对“面积误差”进行详细约定，以公摊面积或套内建筑面积为基数，对“面积误差”按比例进行分配，避免“误差面积”全部是公摊面积。

                       缩小约定外延
                                    让房产证不再“难产”
　　一般人买房子，最关心的是何时能拿到房产证。房产证“难产”，似乎是一种约定俗成的“潜规则”，入住后长时间拿不到房产证者不在少数，其中很大部分是因为合同签定不明确被一拖再拖。
　　夏律师告诉记者，在购房合同“产权登记”条款中，开发商往往会把约定内容的外延扩大，如到时办不下房产证，开发商会向您“辩解”：合同约定的办证时间只是办“大证”的时间。在签定此项条款时，应明确提出拿到自家房产证的具体时间，防止开发商随意扩大“办证时间”内容的外延。
　　另外，对于时常出现的逾期办证问题，夏律师提醒您，在“买受人退房还是不退房”选项中，应该两项并选。如到时真的逾期拿不到房产证，您就可根据开发商具体能办下来房产证的时间，以及房价、国家政策等各种综合因素考虑是否退房。

                       严把细节关
                                   避免被开发商忽悠
     凡事必有主次、先后之分。房子的“硬件”设施过关后，基础设施、公共配套设施、室内配套等“软件”方面也应考虑周全，签合同时一定不能疏忽大意，对于合同中的某些承诺要真正做到咬文嚼字，避免条款的内容被开发商随意扩大或缩小。

          
夏律师提醒购房者——
    开发商一般都会在合同中承诺“天然气管道安装到位”，并不等于可以正常使用，可能是用户家中的管网已安装到位，但市政管网还没有接通，天然气设施照样“形同虚设”。签定合同时，一定要把好细节关，将“安装到位”改为“正常使用”，以免被开发商的“到位”所忽悠。