卖方收不到首付款“没收”2万定金

　　合同未签定金应返还

　　2009年10月11日，苏小姐通过中介公司签约，以143万元的价格向赵先生购买闵行区颛兴路上的一套房产。《房地产买卖居间协议》约定3日内补足定金至2万元，待双方签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理买卖合同公证手续当日内，苏小姐应直接支付给赵先生首期房款41万元。协议签订当日，苏小姐支付了5000元，后又支付了1.5万元。

　　2009年10月29日，双方未能签订正式买卖合同，故签订补充协议，约定于2009年11月1日签订合同。但届时仍未能签订。苏小姐认为未能签订买卖合同的原因在于赵先生隐瞒了所售房产已被抵押的事实，双方就抵押问题未能达成一致意见所致。故起诉至法院，请求判令解除《房地产买卖居间协议》;赵先生返还定金2万元、利息120元和查询费40元，并由中介公司承担连带责任。

　　付清定金缴不了首付

　　赵先生称《房地产买卖居间协议》是苏小姐与中介公司先签字确认，后其认可协议内容后再签字的。只因为苏小姐首付款不够而导致买卖合同无法履行，故其存在先违约的行为。实际上，涉诉房屋的贷款早已还清，双方在协商过程中从未提及抵押贷款事项。所以不同意返还定金。中介公司也称，双方未能签订买卖合同的真正原因是苏小姐没有支付首付款，故请求驳回诉讼请求。

　　经查明，系争房屋上的赵先生所借贷款已于2009年10月28日全部结清。

　　借款已还清定金没收

　　法院认为，赵先生与苏小姐签订的《房地产买卖居间协议》，系当事人的真实意思表示，与法不悖，应属合法有效。本案争议的2万元定金系苏小姐交付的订约定金，是对买卖双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，具有预约合同的性质。对于最终未能签订房地产买卖合同的原因，苏小姐主张是赵先生在签订居间协议时未说明系争房屋存在抵押贷款，双方就抵押贷款事项存在争议而导致签约失败。但双方所签居间协议并未约定出卖方须在签订正式买卖合同之前注销房屋上的抵押，且赵先生已还清所有贷款，是否注销抵押已不会构成苏小姐购买涉案房屋的障碍，影响买卖合同的签订与履行。因此，苏小姐以房屋上的抵押注销事项未协商一致为由，拒绝与赵先生签订买卖合同的理由，不能成立。苏小姐未能签订合同存有过错，因此其按照定金罚则支付的定金2万元无权要求返还。