岳运生律师作客新浪：谈商品房买卖中的相关法律问题
时间：2010-04-07 11:13:35 文章分类：媒体报道
2005年7月15日(星期五)13:00-14:00 时，岳运生律师作客新浪嘉宾聊天室，为网友解答商品房买卖中的相关法律问题。下为访谈全程实录：
法律专家岳运生访谈记录
各位新浪网友大家下午好！
主持人：各位新浪网友，欢迎你们光临新浪嘉宾聊天室，我们邀请到的嘉宾是北京岳成律师事务所的岳运生律师给大家解答商品房买卖中出现的问题。岳律师你好，能不能给大家介绍一下贵所的基本情况？
岳运生：我们岳成律师事务所93年在黑龙江成立的，96年把总部迁到了北京，叫北京岳成律师事务所。我们所大概有60多名职业律师，还有一些实习律师，加起来100多位律师。从事的领域主要是一些诉讼的业务以及一些法律顾问的一些业务，诉讼的业务涉及的领域比较宽，因为我们所的律师比较多，各个律师都有自己不同的专长，所以各方各面的业务都有涉及。
主持人：贵所已经成立十几年了，历史还算比较长的，您个人比较擅长什么样的业务呢？
岳运生：因为我最开始学的是理工科，毕业也是分在一个建筑企业做技术员，后来学的法律做的律师，所以说我主要做的方向都是建筑工程、房地产这方面的法律业务。
主持人：我先给您提一个问题。商品房买卖中一般应该注意一些什么样的问题呢？比较常见的纠纷发生在什么方面呢？
岳运生：是这样的，现在商品房对老百姓来讲都是很重要的一件事情，都会花费大概有几十年的工资才能买一套商品房。那么如果说买商品房应该首先注意什么，第一个是合法的房子，你得买合法的房产，不能买非法的房产。如果审核一个房子的合法性的问题，最主要的一个看一下它的五证，其中最主要的就是商品房的销售许可证，有这个证其他四个都有了。土地使用证，建筑工程工程规划证，建筑工程施工许可证，商品房销售许可证，现在都可以在网上查到这个房地产项目是否有效有许可证。
另外你挑好了一套房子之后，到最后你搬进这套房子，办产权证中间还有最重要环节，跟开发商签订一个商品房买卖的合同，因为很多人买房子的时候，可能看中了这个房子很多别的优点，开发商在做推销的时候，肯定把很多的优点，很多的条件，吸引人的地方都对你进行了宣传，在这里我就提醒广大购房者，如果你对开发商推销的这些优点以及这些好的方面，你最感兴趣的，你在签订合同的时候把这些条件写到合同里面去，不能仅凭开发商的口头介绍，应该把它落到合同中去，这样将来有了问题，才能最大程度保护你的合法权益。
我在平时的生活中有很多的当事人问，我想买房子，北京的房产这么多，哪些房产比较好，总是问一些这样的问题，根据我的经验，买房子有这么几步，要挑一个好的房子的话。
首先就是要搜集一下，您所感兴趣的房产的信息，我想在CBD地区买房子，我就把CBD地区相关的房子的资料搜集齐全，首先信息上自己要掌握全一些，从这些信息中挑上几个楼盘，你在现实实地再去考察，再跟开发商进行接触，再从售楼小姐的介绍，再进行比较，比较之后挑选楼盘，挑选之了后，你要审核开发商的合法性，以及我刚才提到的要注意的问题，把你所关心和感兴趣的条件都落实到合同中去，这样问题就不大了。
主持人：谢谢岳律师的介绍，现在咱们来回答一下网友提出来的问题。
网友：如果我现在想改名字怎么办？
岳运生：这不是房产的问题，现在关于改名字的问题，法律没有明确和具体的规定，一般改名字拿着身份证明的材料，到户籍所在地的派出所，去申请改名字，派出所批准了，你的名字就可以改了。
网友：岳老师你好，希望能在百忙之中解答一下，A放高利贷，与B分享，A放的高利贷不能收回，A和B立有字据，没有利润，给利润时也没有收条，请问岳律师这场官司能打赢吗？A可以要求延期还款吗？
岳运生：先说官司能否打赢的问题，是典型的民间的借贷的关系，民间借贷法律是允许的，但是法律有一个限制，民间的借贷利息可以适当比银行的利息高，但是最高不能超过银行利息贷款的四倍，如果你超过了四倍那一部分，这种约定就无效了。A和B之间的纠纷，只要不超过银行贷款四倍那部分利息，以及本金这部分，法律都是保护的，超出那一部分法律是不保护的。
第二个问题，关于欠款人说可不可以延期还，双方协商一致就没有问题，但是现在打到法院去，可能是协商不一致，一般的判决就是要求判决之后15天归还这个欠款的，如果A还不了，B可以法院申请强行执行，如果在执行阶段有困难，在这个时候可以提出来我确实还不出来，双方可以协商，这时候可以达到执行的和解。
网友：怎么避免我的继母分得父亲的房产？
岳运生：这个可能还涉及到一个婚姻方面的问题。关于房产，如果是他父亲的房产的话，因为这个条件提的不是很明确，首先房产是谁的房产，如果是父亲和他继母婚后所取得的财产，就是父亲跟他继母的夫妻共同财产了，本来这个房子就有继母的份额，就不存在怎么样避免继母分这个房产的问题。
第二个问题，如果这个房产是父亲跟继母结婚之前，父亲的个人财产，不是共同的财产，只是父亲个人的财产，这个时候涉及到他父亲去世了分遗产的时候，继母会不会分得这个房产的问题，如果是他父亲去世了，首先要按照遗嘱继承，如果父亲对他这套房产有遗嘱，就要按照遗嘱来继承，如果没有遗嘱，第一按照法定继承，对于他父亲来讲，父亲作为被继承来讲，第一顺序的法律继承人就是配偶，现在的继母，子女，还有问这个问题的爷爷奶奶。他要想避免继母分得他父亲的财产话，那就应该只有个办法了，他父亲有一个遗嘱，如果他父亲百年之后，这个房产只允许他的子女来继承，不能由他的继母来继承，有这么一个办法。
网友：父母原有住房一套，有三个子女，父亲去世的时候立下遗嘱，房子归长子继承，父亲去世之后，长子把房产卖掉，并把母亲赶了出来，请问房子是有母亲一半？
岳运生：如果是夫妻关系存续期间，父亲和母亲应该有一半，这个房产母亲也有一半，父亲立遗嘱的时候，把整个给长子是不可以的，他只能将自己一半给长子，母亲那一半他是没法处理的，房产是有他母亲一半的。
网友：岳老师我收楼遇到了意想不到的问题，我买的商品楼，原先说是电梯楼，都是从地面停车场到各个楼层的，到我们买那一套楼的时候，说我们用的电梯都租了店铺了，我们无法从停车场到电梯回家，只能绕道，对此我们感到十分的气愤，认为收到我公平的待遇，买楼的时候，他们没有告诉我们，我们怎么处理？
岳运生：你买楼的时候，都很看重从电梯直接到家，你可以没有在合同中约定，这种情况下首先看合同怎么约定的，如果明确约定说这个电梯是从地下停车场可以直接到家的，这是开发商违法，你可以向开发商主张，你租给商铺，影响你合同的履行。如果合同里没有的话，这个问题就不好说了，还是提醒大家，如果在买房子的时候，自己看重的条件写到合同里面去，没有写到合同里面去，是很难得到保护的。
网友：请问岳律师，国家对商品房交付时配套的水电设施有没有强行的规定，开发商交楼时只提供临时的怎么办？
岳运生：国家是没有明确的规定，但是商品房交付的时候，得满足交付的条件，我作为购房人买了一个商品房，我的合同目的是什么，就是为了使用这个商品房，如果这个商品房没水没电，让我没有使用的条件，就不具备交付的条件，虽然国家的法律没有明确的规定，但是水电也是必须在商品房交付的时候必须要开通的，这是开发商的义务，这是没有问题的。
像这位业主提到的临时用电，国家没有规定，很多商品房交付之后，可能长时间使用临时用电，出去能够保证里使用的话，应该不算开发商违法，水也没有肯定不可以了，有电，虽然只是临时用电，能保证临时使用的，应该算是开发商交付的条件了。
主持人：是不是电费有不一样？
岳运生：这个具体我还真不太清楚，一般的情况下，临时用电都是开发商向电力公司申请的临时用电，交付的主体是开发商的，不是业主的，据我所知很多楼盘用临时用电的时候，不向业主收取电费的，如果收取的话肯定得是按照国家统一的标准来收取。
主持人：实际上临时用电对业主影响不是特别大？
岳运生：这个没有实际上的影响，如果有实际上的影响应该另当别论，如果没有影响就符合。
网友：我96年买的商品房，阳台的面积是不计算的，我重新测量了一下，发现买房子比实际写的面积少了1平米，我去了法院，法院没有接受我的请求，原来的符合规定，我自己请的不符合规定，我真不理解。
岳运生：在96年那会的时候，我们的测绘的阳台面积就算作房屋的建筑面积，不区分这个阳台到底是封闭不封闭，98年之后国家的政策调整了，区分了封闭和不封闭的，封闭是全面积，不比封闭是半面积。按照那时候的规定，所以说法院的判决是没有问题的。
网友：商业用地变更为住宅用地办什么手续？
岳运生：现在不知道这个商业用地开发到什么情况了，如果说还没有进行开发的话，要进行变更的话，需要到规划部门和土地部门办理申请的手续，如果规划部门和土地部门批准了，你把商品用地变更为住宅用地符合规划是可以的，如果没有经过有关机构的标准是不能的。
网友：北京房价的趋势如何呢？
岳运生：这个问题其实不是一个法律的问题了。但是根据我的经验看，北京的房价应该还会维持一段高价位，短时间之内肯定会降价的。
网友：房屋的实际面积与使用面积不符合怎么办？99年我买了一套房子，办理产权的时候，进行测绘，发现多了24％，这个面积应该如何计算呢？
岳运生：是这样的，99年签的合同，首先要看合同里是怎么约定的，合同有约定首先按照合同的约定来办，如果合同里面没有约定的，按照最高人民法院的有关商品房买卖的司法解释是这样处理的，关于面积误差比，在3％以内的，就是俱实结算了，这个3％是含的，只要是3％之内就是俱实结算。如果超过3％，如果你面积多了，你实际买100平米，最后给你105平米，是超出3％，另外3％的是按照单价来进行结算，多出来的产权归业主所有，但是不需要向开发商交钱。如果是少于这个面积，你买100，最后给你90平米，这里面30％的那一部分也是俱实结算，开发商退你钱，超出的部分开发商双倍给你钱。你首先有权选择退不退房，你选择退房了，开发商就把你交的钱都给你。如果不退房的话，就按照刚才的办法进行处理。
网友：开发商迟迟不办理产权证，有什么办法保护我的权利？我买的商品房按照合同的约定早就应该办理产权证，但是开发商迟迟不办理，我怎么保护自己的权益？
岳运生：首先你得跟开发商协商，如果协商不成的话，只能通过诉讼来解决了，开发商如果没有按照合同约定的期限给你办产权证，责任在他那一方的，属于开发商违约，你到法院起诉，要是追究开发商的责任。
另外合同里面没有确定的约定，这位网友也提到185天，如果185天没有办的话，可以要求开发商承担责任。还有一个你没有约定期限，就是按照最高人民法院的关于商品买买卖的司法解释是这么规定的，买房子的时候，如果房子还没有建成的，那么你在交房那一天开始，90天之内，开发商应该给你办完这个产权证，如果你买的就是一个现房了，这时候就从跟开发商签定合同那天开始，90天之内给你办产权证，如果90天没有办成，如果不是你的责任，是开发商的责任，就是由开发商承担这个违法的责任
关于这个我多说两句，这些都是老版的商品房买卖合同出现的情况，从今年开始，北京市建委又拟定了一个范本，对这个问题有了一些约定，如果按照个新的合同范本签定的合同这种事情应该能够避免。
网友：2008年以后，北京的房价真的会下跌吗？作为到百姓，什么时候买房最合适？
岳运生：这也不是一个法律的问题。但是我想2008年之后房价能不能下跌，我不是这方面的专家，没法预测。
关于什么时候买房，看自己需求，如果自己有这个能力，有这个需求，该买就应该买，就跟买车一样，很多买车也说，现在买车是不是好时候，会不会降，你早买一天房早住上一天，你只要有一个需求有这个能力，该出手时候就出手。
网友：请问岳律师，建筑物区分所有权是什么意思呢？
岳运生：这个问题我还没太明白他什么意思，所谓的所有权就是按照民法的理论，所有权占有、使用、收益和处分的权利，建筑物作为一种不动产，所有权是按照法律的规定，是一种需要有要是的形式，需要有房屋所有权证，咱们国家是采取对于这种不动产采用登记的方式来确定所有权的，这个所有权是谁的，首先看有没有所有权证，到底是什么意思，我还没有看清楚，如果他还想继续问的话，再把这个问题问清楚一点。
网友：结婚前共同买的房子，我出了70％，她出了30％，现在要离婚，房子怎么分割？
岳运生：这应该是夫妻共同的财产，原则上是平分的，但是在最后离婚的时候，法官在房产分割的时候还要考虑其他的一些因素，就是说夫妻双方什么原因离婚的，是哪一方有过错，有过错那一方肯定要体现少分，不见得你出70％，她出30％，离婚的比例就按照三七分，除非在婚前有明确的约定，没有的话，在离婚进行分割的时候，法官是综合考虑各方面的因素来分割的，不会你出70％就分得70，还要跟夫妻双方导致离婚的过错，还是谁抚养小孩，以及双方收入的能力等等，要综合各种情况。
网友：我朋友在去年买的房子，是30％首付，70％按揭贷款，现在欲转手给我，应该办理相关什么样的手续呢？
岳运生：按揭贷款的手续就比较麻烦了，但是最主要的需要有两个主体同意就应该可以办了，一个是银行，因为你从银行贷款买的，这个房子是抵押给银行的，银行是抵押权人，你如果转让的话得让银行同意。如果银行不同意，除非你把款付清了，就不需要征求银行的意见了，可以转让了。一般的情况下在你向银行贷款的时候，开发商都是作为你的担保人的，所以说你这个时候要转让房产的时候，还要开发商同意，如果开发商同意了，银行同意了，这个手续就问问开发商和银行怎么办就好了。
网友：开发商以自己的名义向业主收取临时用电的收费，因为临时用电导致了家用电器的损害，该怎么办？
岳运生：如果有证据证明用电导致的家用电器的损害，可以想开发商提出，开发商就有义务保证他所交付的房产符合居住的条件，条件之一用电是安全的，由于你现在交付的房产电不安全，导致了电器损害了，应该由开发商来承担。
网友：母亲在房产证上写我的名字，将来这个房产是我的吗？
岳运生：房屋所有权证是房屋所有权的唯一的证据，只要没有其他证据是其他人的，只要房产证上面是这个人的名字，那么法律就认定是他的。
网友：为什么不能查询房屋的产权状况？
岳运生：目前确实有这样的问题，不单当事人面临这个问题，律师有时候也面临这个问题，法律有时候取证的时候，需要去查询对方当事人，或者是厉害相关人他们的一些财产情况，需要去查询一个产权状况的时候，目前我们国家的有的地区的房产机关给查，有的地区房产机关不给查，只同意产权人来查自己的房子可以查，其他人来查的时候不给查，这个是没有办法的。
网友：婚前一方购买的房子，如果婚后在房产证上加上了另外一方的名字，这个房子是属于双方共有财产吗？
岳运生：首先看他们加上这个名字的真实意思表示是什么？为什么加这么一个人的名字，如果没有其他的相反证据的话，作为一般人的判断，既然你加上了另一方的名字，目的就是说这个房产要归双方共有，才会加上另一方的名字，这种情况下应该视为夫妻共同财产了。
网友：在房产交易中，什么情况可以认定为欺诈？可以适用双倍的赔偿，你们所有这种帮人买房的业务，如果有的话，收费是多少？
岳运生：首先说欺诈的问题，民事行为中的欺诈主要指一方当事人告知对方虚假情况，或者是隐瞒一些真实情况来诱使对方当事人作出错误的表示，这种情况是欺诈。
具体到房屋买卖行为中，按照最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，如果开发商在你购买商品房的时候，如果开发商没有房屋销售的许可证，或者他伪造一个房屋销售的许可证，这就是比较典型的欺诈行为。
另外还有一种情况，开发商在卖你房子的时候，隐瞒了这个房子已经抵押的情况，房子明明已经抵押了，不告诉你还卖给谁，或者说这个房子已经卖给别人了，一方两卖的情况，还有就是说这个房子本身是一种拆迁补偿的一个安置房，如果开发商有这种行为的话，法院就会认定为开发商是欺诈行为，在这种情况下你就可以要是双倍的返还。
这个是比较常规的业务，大量都是网友也好，老百姓也好都要买房子的时候，寻求律师的帮助，我们所也有这样的业务，具体的收费办法我们所都有，应该是根据买房的金额不同，略有不同，大概是几千块钱。
网友：纯居住的小居里，我的邻居在家面办公怎么办？我是否有权利来维护自己的利益？开发商和物业应该承担什么样的承认？
岳运生：这个问题比较复杂，各地规定的情况不一样，据我所知广东有明确的规定，居住的小区不允许用于商业用途的，不应该作为公司的场所是不可以的。但是北京目前还没有这么明确的规定，北京工商局有的规定你在居住小区里面有一些经营的范围是限制的。你要在居住小区里面开饭店，可能会导致一些噪音污染，或者是其他扰民的可能的，如果你开的是这种公司的话，那么工商局是不给你注册的。但是一般的公司，北京市还没有限制的规定。如果他这个公司并不是扰民的，只是在家里面办公，也没有太多人来人往，这个可能没有什么别的办法。如果说确实影响到你这一方，邻里关系之间，可以通过物业也好，居委会也好，但是协商一下，尽量维护自己的权益。但是在北京确实目前没有限制性的规定，不允许居住小区里的房产作为经营场所来开展公司，但是有一些项目是禁止的。
网友：二手房买卖可否委托他人来办理？
岳运生：现在也可以办理，据我所知，二手房买卖中没有要求放逐或者本人去，可以委托代理人，各个地方不一样，有的地方需要本人去，这个得看什么区，什么情况，可以咨询一下房产交易中心，看看他们的要求是什么。
网友：一套完整的房产手续都包括什么，购买房子之后应该有什么证件？
岳运生：商品房应该有五证，首先有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，还应该有开工证，开工证就是建设工程施工许可证，还有商品房销售许可证，最重要的是商品房销售许可证，买成之后房子的手续是什么呢，最主要就是房屋所有权证，有的地方房屋所有权跟房屋所占用面积的土地使用权是分开的，也有地方是统一的。
网友：购置房产的订金可以要求退还吗？
岳运生：这个购置产的订金他签了房屋买卖合同，还只是签了一个意向书之类的东西。现在矛盾比较突出的像认购书，开发商收了你一个，不管是什么订金也好，押金也好，你到期应该跟开发商签合同，如果你没有签合同，开发商就没收你的定金，一般是这样的情况，双方的争议比较大。现在的商品房买卖的司法解释是这样的，一般是这样处理的，只要不是你的原因导致的双方最终，只要不是由于你自己的过错，或者是开发商的过错，所导致不能够签定商品买卖合同的时候，这时候的订金应该退回。这个不是明确，还不太明确。
提醒大家，今年北京市建委不仅制定了一个商品房买卖的范本，同时制定了一个认购书的范本，订金是什么性质，什么情况下退，什么时候不退，这时候约定很清楚，只要签工商局和建委制定的范本的认购书的话这个争议就很少了。
网友：房产过户怎么办手续呢？大概多长时间能够办好？
岳运生：房产过户可能是二手房交易的手续了，各个区县略有不同，但是应该都很快，只要你手续齐全，到房地产交易中心，到当地的税务机关，把契税等等的东西交齐，各个区县不太完全一样，但是应该是一个月左右能办得下来。
网友：你们律师事务所有没有可以免费咨询的电话？
岳运生：我们所的免费电话是64906677。我一般建议，想有相对准确一点，有答案性的问题的话，当面咨询，律师给你的解答会准确一些。如果只是电话，简单问题没有问题，如果是复杂不太容易解答清楚。
主持人：这个收费吗？
岳运生：当面咨询是收费的，但是如果有特殊情况，或者是说你认为律师的解答不满意的话是不可以不交费的。
网友：房产本丢失了如何补办？
岳运生：就是到房产本的发证机关去申请补办就可以了。
网友：我要结婚了，老爸说把房子分了吧，我想写一份协议书，有谁知道这种格式什么是标准？
岳运生：可能是分家的意思，那应该是全体成员就家庭财产的分割情况写清楚，全体成员签字就可以，各个家庭都不一样。
网友：房用门面和住房共用两层，估计是16万左右，你能够估算一下需要多少手续费？
岳运生：这个不太好估计，北京市而言，商品房、别墅等等都不太一样，具体什么房子不太清楚。
网友：我的房子本应该5月底交工，后来开发商说6月底了，这个事情怎么处理？
岳运生：就是延期交房，如果属于不可抗力，不属于开发商违约。如果不属于不可抗力，就是开发商违约，就按照合同里面约定的开发商承担违约的条件，如果的合同里面，如果只违约了一个月的情况下，还不够解除的情况，一般都是60天到90天，开发商以金钱来补偿的，你已经交了多少，每天补偿你万分之几，超出多少天不能交房的话，可以退。按照合同规定来追究开发商的责任就可以了。
网友：如何鉴别房产证的真假呢？
岳运生：实在不行就到房产交易中心或者是发证机关去查询一下就可以了。
网友：我现在想购买一套二手房，但是中介公司说房屋中介交易税必须由买房人付，说法对吗？
岳运生：这个明确规定，买卖双方可以约定，由买房承担这个费用，也可以由卖房来承担这个费用，主要是双方的约定。
网友：婚前买的房子，但是是按揭，这个属于婚前财产，如果是，怎么划分呢？
岳运生：婚前的房子应该是不属于夫妻共同的财产，如果是按揭，我明白他的意思，我虽然是婚前买的房子，但是后来用夫妻共同财产来还的按揭，这种情况下就比较复杂了，如果真的进行划分的时候，肯定是在婚前的时候，先交的首付肯定是一方的了。另外一方在你们在夫妻关系存续期间还了多少贷，这算作夫妻共同财产来还的，在法院一般都是这么来处理的，如果你们双方对这个房子都不想要的话，法院会对房子采取拍卖的方式来处理，该还银行还银行，该还开发商还开发商，最后你们再分。
还有一种情况下，有一方想要，有一方不要，法院会找人估价，给不想要的一方补偿。还有一种是双方都想要，你们双方谁出价高，可以用竞价的方式，没得到房子的一方也一样可以得到经济上的补偿。
网友：我爸爸去世了，有一个继母，他们结婚不到八年，现在剩下爸爸的房子，请问这个房子和财产如何分配？
岳运生：爸爸和继母结婚之前的财产是个人的财产，结婚之后的财产应该是夫妻共同财产，应该是一家一半的，作为继母，父亲去世之后继母是有继承权的，如果父亲没有遗嘱的话，继母也有继承权，和他父亲的子女和父亲还健在的话都是第一顺序继承人来平问他父亲的遗产。
网友：我父亲和继母居住的房产，是父亲的名字，将来继母的孩子有继承权吗？
岳运生：这个不太好说，继母的孩子区分不同情况，如果继母这个孩子也是和他父亲共同生的孩子，肯定有继承权，那是亲生子女。另外一个这个孩子跟父亲之间，不是他亲生的，是继母原来的孩子带过来的，跟父亲之间有没有形成实际的抚养关系，如果形成了抚养关系，也是等同于生父和生母，也是有继承权的。
网友：在北京买房还可以得到北京市户口吗？
岳运生：这个是一个政策性问题，不是一个法律的问题了，据我所知有些小城镇试点的单位可能卖的房子可能有北京市的户口，一般是郊区的，不是北京市的。
网友：单位分的房子，但自己又有房产证，这样的房子能否抵押贷款，以什么样的比例进行贷款份额吗？
岳运生：说明这个房子已经房改了，如果完全是自己的房产的话，就是属于自己有所有权了，当然可以把这个房子抵押给银行来做贷款，给银行进行贷款，银行会对这个房产进行评估，评估之后会有一个比例，这个比例应该不会超过70％，你的房产评估之后值100万，但是你从银行贷款最多贷到70万，各个银行的情况不一样，也得根据你房子的情况，可能有的银行更低一些。
网友：我爱人去世了，我想把房子的名字改成孩子的名字，不知道到哪儿去办理呢？
岳运生：改名字也是一种过户了，也有一种可能性是继承，这里也没说清楚，是婚前财产，还是婚后财产，这个房子到底应该有几个所有权人，是夫妻共同财产，还是只是他爱人生前的财产，不管怎么说，如果这个房产肯定首先得是继承人，其他的继承人，大家都得一致同意的情况下，如果还有其他的继承人的话，才能把这个房产改成孩子的名字，具体办得到房地产交易中心到发证机关去办。
网友：1925年左右卖的房子，现在还拥有房产权吗？
岳运生：不知道有没有房产证，如果有房产证肯定有产权，没有的话不好说了，具体情况不太清楚，不太好回答。
网友：我购买的房屋已经入主，但是没有办理产权过户，如果现在我的房屋出现了意外，应该是由我自己来负担，还是由原来的房主来负担？
岳运生：就涉及到风险转移的问题了，房屋转移占有了之后，视为交付使用了，除非在合同里面有另外的约定，办完了产权证之后才能是交付。交付之后就是由实际占有人来承担这个风险了。
网友：我到一家房地产开发公司看房的时候，看上了一间四居室，但又拿不定主意，售楼小姐告知可以签一个售楼协议，交5万元订金，房子可以保留两个月，但是我两个之后可以签合同，我与房地产签订了协议，一个月以后，我与丈夫来签定合同的时候，被告知房子已经被卖给别人了，让我选其他的，我当时非常的生气，我该怎么办？
岳运生：按照法律的规定应该是开发商的违约，他应该双倍返还定金，你可以要10万元，而不是你刚开始交的5万元了。
网友：我去年5月买的房子，现在家人生病急需用钱，可是房产证还在办理，我能卖掉这个房子吗？
岳运生：这个问题刚才已经回答了一个，首先得是银行同意，如果银行不同意，得把按揭时候欠上的钱还上，再跟开发商办理手续，银行跟开发商不同意是不行的。
网友：我父亲三年前车祸，一直卧病在床，最近母亲出现了医疗事故，想请律师给帮助，但是资金有困难？
岳运生：北京市有一个法律援助中心，可以去申请一下，如果确实有困难的话，北京市法律中心会为他制定律师来援助的。
网友：按揭贷款已经发放到我的存折上，两天后银行在我不知情的情况下，取出贷款给开发商，没有给我任何的凭证，银行可以这样做吗？
岳运生：据我所知，这个贷款不应该发给个人的，住房按揭贷款，都是直接给开发商的，这个出现了比较特殊的情况，发到折上，再给开发商，先看一下跟银行之间的按揭合同，那个关于权利和义务约定很清楚，一般情况下银行都是这么处理的。
网友：我有一栋房屋，2003年6月30日与朋友签定了房屋租赁合同，是两千块钱一个月，同年十月的时候，还差两个月到期的时候，房屋主管部门下达了拆迁通知书，我跟朋友就房屋租赁合同达不成协议，怎么处理？
岳运生：一般是10月份下通知，你的房产两个月之后租赁就到了，两个月之内问题不大，两个月之内不会实施拆迁，等两个月就是了。如果不是就这两个月的话，从这个问题可以引申出一个问题，这种情况很多，我租的房子，我可能租了十年，在5年的时候，房子要拆迁了，拆迁现在的补偿不是补偿承租人的，是补偿产权人的，这时候产权人和租赁人解除合同达不成一致的话，拆迁单位应该是给被拆迁人，再另外找一套房子的补偿方式，而不是货币的补偿。
主持人：这里还有很多网友的问题，由于时间的关系，不能一一作答了，今天的时间就到这儿。
本次聊天到此结束。
法律专家岳运生访谈记录
各位新浪网友大家下午好！
主持人：各位新浪网友，欢迎你们光临新浪嘉宾聊天室，我们邀请到的嘉宾是北京岳成律师事务所的岳运生律师给大家解答商品房买卖中出现的问题。岳律师你好，能不能给大家介绍一下贵所的基本情况？
岳运生：我们岳成律师事务所93年在黑龙江成立的，96年把总部迁到了北京，叫北京岳成律师事务所。我们所大概有60多名职业律师，还有一些实习律师，加起来100多位律师。从事的领域主要是一些诉讼的业务以及一些法律顾问的一些业务，诉讼的业务涉及的领域比较宽，因为我们所的律师比较多，各个律师都有自己不同的专长，所以各方各面的业务都有涉及。
主持人：贵所已经成立十几年了，历史还算比较长的，您个人比较擅长什么样的业务呢？
岳运生：因为我最开始学的是理工科，毕业也是分在一个建筑企业做技术员，后来学的法律做的律师，所以说我主要做的方向都是建筑工程、房地产这方面的法律业务。
主持人：我先给您提一个问题。商品房买卖中一般应该注意一些什么样的问题呢？比较常见的纠纷发生在什么方面呢？
岳运生：是这样的，现在商品房对老百姓来讲都是很重要的一件事情，都会花费大概有几十年的工资才能买一套商品房。那么如果说买商品房应该首先注意什么，第一个是合法的房子，你得买合法的房产，不能买非法的房产。如果审核一个房子的合法性的问题，最主要的一个看一下它的五证，其中最主要的就是商品房的销售许可证，有这个证其他四个都有了。土地使用证，建筑工程工程规划证，建筑工程施工许可证，商品房销售许可证，现在都可以在网上查到这个房地产项目是否有效有许可证。
另外你挑好了一套房子之后，到最后你搬进这套房子，办产权证中间还有最重要环节，跟开发商签订一个商品房买卖的合同，因为很多人买房子的时候，可能看中了这个房子很多别的优点，开发商在做推销的时候，肯定把很多的优点，很多的条件，吸引人的地方都对你进行了宣传，在这里我就提醒广大购房者，如果你对开发商推销的这些优点以及这些好的方面，你最感兴趣的，你在签订合同的时候把这些条件写到合同里面去，不能仅凭开发商的口头介绍，应该把它落到合同中去，这样将来有了问题，才能最大程度保护你的合法权益。
我在平时的生活中有很多的当事人问，我想买房子，北京的房产这么多，哪些房产比较好，总是问一些这样的问题，根据我的经验，买房子有这么几步，要挑一个好的房子的话。
首先就是要搜集一下，您所感兴趣的房产的信息，我想在CBD地区买房子，我就把CBD地区相关的房子的资料搜集齐全，首先信息上自己要掌握全一些，从这些信息中挑上几个楼盘，你在现实实地再去考察，再跟开发商进行接触，再从售楼小姐的介绍，再进行比较，比较之后挑选楼盘，挑选之了后，你要审核开发商的合法性，以及我刚才提到的要注意的问题，把你所关心和感兴趣的条件都落实到合同中去，这样问题就不大了。
主持人：谢谢岳律师的介绍，现在咱们来回答一下网友提出来的问题。
网友：如果我现在想改名字怎么办？
岳运生：这不是房产的问题，现在关于改名字的问题，法律没有明确和具体的规定，一般改名字拿着身份证明的材料，到户籍所在地的派出所，去申请改名字，派出所批准了，你的名字就可以改了。
网友：岳老师你好，希望能在百忙之中解答一下，A放高利贷，与B分享，A放的高利贷不能收回，A和B立有字据，没有利润，给利润时也没有收条，请问岳律师这场官司能打赢吗？A可以要求延期还款吗？
岳运生：先说官司能否打赢的问题，是典型的民间的借贷的关系，民间借贷法律是允许的，但是法律有一个限制，民间的借贷利息可以适当比银行的利息高，但是最高不能超过银行利息贷款的四倍，如果你超过了四倍那一部分，这种约定就无效了。A和B之间的纠纷，只要不超过银行贷款四倍那部分利息，以及本金这部分，法律都是保护的，超出那一部分法律是不保护的。
第二个问题，关于欠款人说可不可以延期还，双方协商一致就没有问题，但是现在打到法院去，可能是协商不一致，一般的判决就是要求判决之后15天归还这个欠款的，如果A还不了，B可以法院申请强行执行，如果在执行阶段有困难，在这个时候可以提出来我确实还不出来，双方可以协商，这时候可以达到执行的和解。
网友：怎么避免我的继母分得父亲的房产？
岳运生：这个可能还涉及到一个婚姻方面的问题。关于房产，如果是他父亲的房产的话，因为这个条件提的不是很明确，首先房产是谁的房产，如果是父亲和他继母婚后所取得的财产，就是父亲跟他继母的夫妻共同财产了，本来这个房子就有继母的份额，就不存在怎么样避免继母分这个房产的问题。
第二个问题，如果这个房产是父亲跟继母结婚之前，父亲的个人财产，不是共同的财产，只是父亲个人的财产，这个时候涉及到他父亲去世了分遗产的时候，继母会不会分得这个房产的问题，如果是他父亲去世了，首先要按照遗嘱继承，如果父亲对他这套房产有遗嘱，就要按照遗嘱来继承，如果没有遗嘱，第一按照法定继承，对于他父亲来讲，父亲作为被继承来讲，第一顺序的法律继承人就是配偶，现在的继母，子女，还有问这个问题的爷爷奶奶。他要想避免继母分得他父亲的财产话，那就应该只有个办法了，他父亲有一个遗嘱，如果他父亲百年之后，这个房产只允许他的子女来继承，不能由他的继母来继承，有这么一个办法。
网友：父母原有住房一套，有三个子女，父亲去世的时候立下遗嘱，房子归长子继承，父亲去世之后，长子把房产卖掉，并把母亲赶了出来，请问房子是有母亲一半？
岳运生：如果是夫妻关系存续期间，父亲和母亲应该有一半，这个房产母亲也有一半，父亲立遗嘱的时候，把整个给长子是不可以的，他只能将自己一半给长子，母亲那一半他是没法处理的，房产是有他母亲一半的。
网友：岳老师我收楼遇到了意想不到的问题，我买的商品楼，原先说是电梯楼，都是从地面停车场到各个楼层的，到我们买那一套楼的时候，说我们用的电梯都租了店铺了，我们无法从停车场到电梯回家，只能绕道，对此我们感到十分的气愤，认为收到我公平的待遇，买楼的时候，他们没有告诉我们，我们怎么处理？
岳运生：你买楼的时候，都很看重从电梯直接到家，你可以没有在合同中约定，这种情况下首先看合同怎么约定的，如果明确约定说这个电梯是从地下停车场可以直接到家的，这是开发商违法，你可以向开发商主张，你租给商铺，影响你合同的履行。如果合同里没有的话，这个问题就不好说了，还是提醒大家，如果在买房子的时候，自己看重的条件写到合同里面去，没有写到合同里面去，是很难得到保护的。
网友：请问岳律师，国家对商品房交付时配套的水电设施有没有强行的规定，开发商交楼时只提供临时的怎么办？
岳运生：国家是没有明确的规定，但是商品房交付的时候，得满足交付的条件，我作为购房人买了一个商品房，我的合同目的是什么，就是为了使用这个商品房，如果这个商品房没水没电，让我没有使用的条件，就不具备交付的条件，虽然国家的法律没有明确的规定，但是水电也是必须在商品房交付的时候必须要开通的，这是开发商的义务，这是没有问题的。
像这位业主提到的临时用电，国家没有规定，很多商品房交付之后，可能长时间使用临时用电，出去能够保证里使用的话，应该不算开发商违法，水也没有肯定不可以了，有电，虽然只是临时用电，能保证临时使用的，应该算是开发商交付的条件了。
主持人：是不是电费有不一样？
岳运生：这个具体我还真不太清楚，一般的情况下，临时用电都是开发商向电力公司申请的临时用电，交付的主体是开发商的，不是业主的，据我所知很多楼盘用临时用电的时候，不向业主收取电费的，如果收取的话肯定得是按照国家统一的标准来收取。
主持人：实际上临时用电对业主影响不是特别大？
岳运生：这个没有实际上的影响，如果有实际上的影响应该另当别论，如果没有影响就符合。
网友：我96年买的商品房，阳台的面积是不计算的，我重新测量了一下，发现买房子比实际写的面积少了1平米，我去了法院，法院没有接受我的请求，原来的符合规定，我自己请的不符合规定，我真不理解。
岳运生：在96年那会的时候，我们的测绘的阳台面积就算作房屋的建筑面积，不区分这个阳台到底是封闭不封闭，98年之后国家的政策调整了，区分了封闭和不封闭的，封闭是全面积，不比封闭是半面积。按照那时候的规定，所以说法院的判决是没有问题的。
网友：商业用地变更为住宅用地办什么手续？
岳运生：现在不知道这个商业用地开发到什么情况了，如果说还没有进行开发的话，要进行变更的话，需要到规划部门和土地部门办理申请的手续，如果规划部门和土地部门批准了，你把商品用地变更为住宅用地符合规划是可以的，如果没有经过有关机构的标准是不能的。
网友：北京房价的趋势如何呢？
岳运生：这个问题其实不是一个法律的问题了。但是根据我的经验看，北京的房价应该还会维持一段高价位，短时间之内肯定会降价的。
网友：房屋的实际面积与使用面积不符合怎么办？99年我买了一套房子，办理产权的时候，进行测绘，发现多了24％，这个面积应该如何计算呢？
岳运生：是这样的，99年签的合同，首先要看合同里是怎么约定的，合同有约定首先按照合同的约定来办，如果合同里面没有约定的，按照最高人民法院的有关商品房买卖的司法解释是这样处理的，关于面积误差比，在3％以内的，就是俱实结算了，这个3％是含的，只要是3％之内就是俱实结算。如果超过3％，如果你面积多了，你实际买100平米，最后给你105平米，是超出3％，另外3％的是按照单价来进行结算，多出来的产权归业主所有，但是不需要向开发商交钱。如果是少于这个面积，你买100，最后给你90平米，这里面30％的那一部分也是俱实结算，开发商退你钱，超出的部分开发商双倍给你钱。你首先有权选择退不退房，你选择退房了，开发商就把你交的钱都给你。如果不退房的话，就按照刚才的办法进行处理。
网友：开发商迟迟不办理产权证，有什么办法保护我的权利？我买的商品房按照合同的约定早就应该办理产权证，但是开发商迟迟不办理，我怎么保护自己的权益？
岳运生：首先你得跟开发商协商，如果协商不成的话，只能通过诉讼来解决了，开发商如果没有按照合同约定的期限给你办产权证，责任在他那一方的，属于开发商违约，你到法院起诉，要是追究开发商的责任。
另外合同里面没有确定的约定，这位网友也提到185天，如果185天没有办的话，可以要求开发商承担责任。还有一个你没有约定期限，就是按照最高人民法院的关于商品买买卖的司法解释是这么规定的，买房子的时候，如果房子还没有建成的，那么你在交房那一天开始，90天之内，开发商应该给你办完这个产权证，如果你买的就是一个现房了，这时候就从跟开发商签定合同那天开始，90天之内给你办产权证，如果90天没有办成，如果不是你的责任，是开发商的责任，就是由开发商承担这个违法的责任
关于这个我多说两句，这些都是老版的商品房买卖合同出现的情况，从今年开始，北京市建委又拟定了一个范本，对这个问题有了一些约定，如果按照个新的合同范本签定的合同这种事情应该能够避免。
网友：2008年以后，北京的房价真的会下跌吗？作为到百姓，什么时候买房最合适？
岳运生：这也不是一个法律的问题。但是我想2008年之后房价能不能下跌，我不是这方面的专家，没法预测。
关于什么时候买房，看自己需求，如果自己有这个能力，有这个需求，该买就应该买，就跟买车一样，很多买车也说，现在买车是不是好时候，会不会降，你早买一天房早住上一天，你只要有一个需求有这个能力，该出手时候就出手。
网友：请问岳律师，建筑物区分所有权是什么意思呢？
岳运生：这个问题我还没太明白他什么意思，所谓的所有权就是按照民法的理论，所有权占有、使用、收益和处分的权利，建筑物作为一种不动产，所有权是按照法律的规定，是一种需要有要是的形式，需要有房屋所有权证，咱们国家是采取对于这种不动产采用登记的方式来确定所有权的，这个所有权是谁的，首先看有没有所有权证，到底是什么意思，我还没有看清楚，如果他还想继续问的话，再把这个问题问清楚一点。
网友：结婚前共同买的房子，我出了70％，她出了30％，现在要离婚，房子怎么分割？
岳运生：这应该是夫妻共同的财产，原则上是平分的，但是在最后离婚的时候，法官在房产分割的时候还要考虑其他的一些因素，就是说夫妻双方什么原因离婚的，是哪一方有过错，有过错那一方肯定要体现少分，不见得你出70％，她出30％，离婚的比例就按照三七分，除非在婚前有明确的约定，没有的话，在离婚进行分割的时候，法官是综合考虑各方面的因素来分割的，不会你出70％就分得70，还要跟夫妻双方导致离婚的过错，还是谁抚养小孩，以及双方收入的能力等等，要综合各种情况。
网友：我朋友在去年买的房子，是30％首付，70％按揭贷款，现在欲转手给我，应该办理相关什么样的手续呢？
岳运生：按揭贷款的手续就比较麻烦了，但是最主要的需要有两个主体同意就应该可以办了，一个是银行，因为你从银行贷款买的，这个房子是抵押给银行的，银行是抵押权人，你如果转让的话得让银行同意。如果银行不同意，除非你把款付清了，就不需要征求银行的意见了，可以转让了。一般的情况下在你向银行贷款的时候，开发商都是作为你的担保人的，所以说你这个时候要转让房产的时候，还要开发商同意，如果开发商同意了，银行同意了，这个手续就问问开发商和银行怎么办就好了。
网友：开发商以自己的名义向业主收取临时用电的收费，因为临时用电导致了家用电器的损害，该怎么办？
岳运生：如果有证据证明用电导致的家用电器的损害，可以想开发商提出，开发商就有义务保证他所交付的房产符合居住的条件，条件之一用电是安全的，由于你现在交付的房产电不安全，导致了电器损害了，应该由开发商来承担。
网友：母亲在房产证上写我的名字，将来这个房产是我的吗？
岳运生：房屋所有权证是房屋所有权的唯一的证据，只要没有其他证据是其他人的，只要房产证上面是这个人的名字，那么法律就认定是他的。
网友：为什么不能查询房屋的产权状况？
岳运生：目前确实有这样的问题，不单当事人面临这个问题，律师有时候也面临这个问题，法律有时候取证的时候，需要去查询对方当事人，或者是厉害相关人他们的一些财产情况，需要去查询一个产权状况的时候，目前我们国家的有的地区的房产机关给查，有的地区房产机关不给查，只同意产权人来查自己的房子可以查，其他人来查的时候不给查，这个是没有办法的。
网友：婚前一方购买的房子，如果婚后在房产证上加上了另外一方的名字，这个房子是属于双方共有财产吗？
岳运生：首先看他们加上这个名字的真实意思表示是什么？为什么加这么一个人的名字，如果没有其他的相反证据的话，作为一般人的判断，既然你加上了另一方的名字，目的就是说这个房产要归双方共有，才会加上另一方的名字，这种情况下应该视为夫妻共同财产了。
网友：在房产交易中，什么情况可以认定为欺诈？可以适用双倍的赔偿，你们所有这种帮人买房的业务，如果有的话，收费是多少？
岳运生：首先说欺诈的问题，民事行为中的欺诈主要指一方当事人告知对方虚假情况，或者是隐瞒一些真实情况来诱使对方当事人作出错误的表示，这种情况是欺诈。
具体到房屋买卖行为中，按照最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，如果开发商在你购买商品房的时候，如果开发商没有房屋销售的许可证，或者他伪造一个房屋销售的许可证，这就是比较典型的欺诈行为。
另外还有一种情况，开发商在卖你房子的时候，隐瞒了这个房子已经抵押的情况，房子明明已经抵押了，不告诉你还卖给谁，或者说这个房子已经卖给别人了，一方两卖的情况，还有就是说这个房子本身是一种拆迁补偿的一个安置房，如果开发商有这种行为的话，法院就会认定为开发商是欺诈行为，在这种情况下你就可以要是双倍的返还。
这个是比较常规的业务，大量都是网友也好，老百姓也好都要买房子的时候，寻求律师的帮助，我们所也有这样的业务，具体的收费办法我们所都有，应该是根据买房的金额不同，略有不同，大概是几千块钱。
网友：纯居住的小居里，我的邻居在家面办公怎么办？我是否有权利来维护自己的利益？开发商和物业应该承担什么样的承认？
岳运生：这个问题比较复杂，各地规定的情况不一样，据我所知广东有明确的规定，居住的小区不允许用于商业用途的，不应该作为公司的场所是不可以的。但是北京目前还没有这么明确的规定，北京工商局有的规定你在居住小区里面有一些经营的范围是限制的。你要在居住小区里面开饭店，可能会导致一些噪音污染，或者是其他扰民的可能的，如果你开的是这种公司的话，那么工商局是不给你注册的。但是一般的公司，北京市还没有限制的规定。如果他这个公司并不是扰民的，只是在家里面办公，也没有太多人来人往，这个可能没有什么别的办法。如果说确实影响到你这一方，邻里关系之间，可以通过物业也好，居委会也好，但是协商一下，尽量维护自己的权益。但是在北京确实目前没有限制性的规定，不允许居住小区里的房产作为经营场所来开展公司，但是有一些项目是禁止的。
网友：二手房买卖可否委托他人来办理？
岳运生：现在也可以办理，据我所知，二手房买卖中没有要求放逐或者本人去，可以委托代理人，各个地方不一样，有的地方需要本人去，这个得看什么区，什么情况，可以咨询一下房产交易中心，看看他们的要求是什么。
网友：一套完整的房产手续都包括什么，购买房子之后应该有什么证件？
岳运生：商品房应该有五证，首先有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，还应该有开工证，开工证就是建设工程施工许可证，还有商品房销售许可证，最重要的是商品房销售许可证，买成之后房子的手续是什么呢，最主要就是房屋所有权证，有的地方房屋所有权跟房屋所占用面积的土地使用权是分开的，也有地方是统一的。
网友：购置房产的订金可以要求退还吗？
岳运生：这个购置产的订金他签了房屋买卖合同，还只是签了一个意向书之类的东西。现在矛盾比较突出的像认购书，开发商收了你一个，不管是什么订金也好，押金也好，你到期应该跟开发商签合同，如果你没有签合同，开发商就没收你的定金，一般是这样的情况，双方的争议比较大。现在的商品房买卖的司法解释是这样的，一般是这样处理的，只要不是你的原因导致的双方最终，只要不是由于你自己的过错，或者是开发商的过错，所导致不能够签定商品买卖合同的时候，这时候的订金应该退回。这个不是明确，还不太明确。
提醒大家，今年北京市建委不仅制定了一个商品房买卖的范本，同时制定了一个认购书的范本，订金是什么性质，什么情况下退，什么时候不退，这时候约定很清楚，只要签工商局和建委制定的范本的认购书的话这个争议就很少了。
网友：房产过户怎么办手续呢？大概多长时间能够办好？
岳运生：房产过户可能是二手房交易的手续了，各个区县略有不同，但是应该都很快，只要你手续齐全，到房地产交易中心，到当地的税务机关，把契税等等的东西交齐，各个区县不太完全一样，但是应该是一个月左右能办得下来。
网友：你们律师事务所有没有可以免费咨询的电话？
岳运生：我们所的免费电话是64906677。我一般建议，想有相对准确一点，有答案性的问题的话，当面咨询，律师给你的解答会准确一些。如果只是电话，简单问题没有问题，如果是复杂不太容易解答清楚。
主持人：这个收费吗？
岳运生：当面咨询是收费的，但是如果有特殊情况，或者是说你认为律师的解答不满意的话是不可以不交费的。
网友：房产本丢失了如何补办？
岳运生：就是到房产本的发证机关去申请补办就可以了。
网友：我要结婚了，老爸说把房子分了吧，我想写一份协议书，有谁知道这种格式什么是标准？
岳运生：可能是分家的意思，那应该是全体成员就家庭财产的分割情况写清楚，全体成员签字就可以，各个家庭都不一样。
网友：房用门面和住房共用两层，估计是16万左右，你能够估算一下需要多少手续费？
岳运生：这个不太好估计，北京市而言，商品房、别墅等等都不太一样，具体什么房子不太清楚。
网友：我的房子本应该5月底交工，后来开发商说6月底了，这个事情怎么处理？
岳运生：就是延期交房，如果属于不可抗力，不属于开发商违约。如果不属于不可抗力，就是开发商违约，就按照合同里面约定的开发商承担违约的条件，如果的合同里面，如果只违约了一个月的情况下，还不够解除的情况，一般都是60天到90天，开发商以金钱来补偿的，你已经交了多少，每天补偿你万分之几，超出多少天不能交房的话，可以退。按照合同规定来追究开发商的责任就可以了。
网友：如何鉴别房产证的真假呢？
岳运生：实在不行就到房产交易中心或者是发证机关去查询一下就可以了。
网友：我现在想购买一套二手房，但是中介公司说房屋中介交易税必须由买房人付，说法对吗？
岳运生：这个明确规定，买卖双方可以约定，由买房承担这个费用，也可以由卖房来承担这个费用，主要是双方的约定。
网友：婚前买的房子，但是是按揭，这个属于婚前财产，如果是，怎么划分呢？
岳运生：婚前的房子应该是不属于夫妻共同的财产，如果是按揭，我明白他的意思，我虽然是婚前买的房子，但是后来用夫妻共同财产来还的按揭，这种情况下就比较复杂了，如果真的进行划分的时候，肯定是在婚前的时候，先交的首付肯定是一方的了。另外一方在你们在夫妻关系存续期间还了多少贷，这算作夫妻共同财产来还的，在法院一般都是这么来处理的，如果你们双方对这个房子都不想要的话，法院会对房子采取拍卖的方式来处理，该还银行还银行，该还开发商还开发商，最后你们再分。
还有一种情况下，有一方想要，有一方不要，法院会找人估价，给不想要的一方补偿。还有一种是双方都想要，你们双方谁出价高，可以用竞价的方式，没得到房子的一方也一样可以得到经济上的补偿。
网友：我爸爸去世了，有一个继母，他们结婚不到八年，现在剩下爸爸的房子，请问这个房子和财产如何分配？
岳运生：爸爸和继母结婚之前的财产是个人的财产，结婚之后的财产应该是夫妻共同财产，应该是一家一半的，作为继母，父亲去世之后继母是有继承权的，如果父亲没有遗嘱的话，继母也有继承权，和他父亲的子女和父亲还健在的话都是第一顺序继承人来平问他父亲的遗产。
网友：我父亲和继母居住的房产，是父亲的名字，将来继母的孩子有继承权吗？
岳运生：这个不太好说，继母的孩子区分不同情况，如果继母这个孩子也是和他父亲共同生的孩子，肯定有继承权，那是亲生子女。另外一个这个孩子跟父亲之间，不是他亲生的，是继母原来的孩子带过来的，跟父亲之间有没有形成实际的抚养关系，如果形成了抚养关系，也是等同于生父和生母，也是有继承权的。
网友：在北京买房还可以得到北京市户口吗？
岳运生：这个是一个政策性问题，不是一个法律的问题了，据我所知有些小城镇试点的单位可能卖的房子可能有北京市的户口，一般是郊区的，不是北京市的。
网友：单位分的房子，但自己又有房产证，这样的房子能否抵押贷款，以什么样的比例进行贷款份额吗？
岳运生：说明这个房子已经房改了，如果完全是自己的房产的话，就是属于自己有所有权了，当然可以把这个房子抵押给银行来做贷款，给银行进行贷款，银行会对这个房产进行评估，评估之后会有一个比例，这个比例应该不会超过70％，你的房产评估之后值100万，但是你从银行贷款最多贷到70万，各个银行的情况不一样，也得根据你房子的情况，可能有的银行更低一些。
网友：我爱人去世了，我想把房子的名字改成孩子的名字，不知道到哪儿去办理呢？
岳运生：改名字也是一种过户了，也有一种可能性是继承，这里也没说清楚，是婚前财产，还是婚后财产，这个房子到底应该有几个所有权人，是夫妻共同财产，还是只是他爱人生前的财产，不管怎么说，如果这个房产肯定首先得是继承人，其他的继承人，大家都得一致同意的情况下，如果还有其他的继承人的话，才能把这个房产改成孩子的名字，具体办得到房地产交易中心到发证机关去办。
网友：1925年左右卖的房子，现在还拥有房产权吗？
岳运生：不知道有没有房产证，如果有房产证肯定有产权，没有的话不好说了，具体情况不太清楚，不太好回答。
网友：我购买的房屋已经入主，但是没有办理产权过户，如果现在我的房屋出现了意外，应该是由我自己来负担，还是由原来的房主来负担？
岳运生：就涉及到风险转移的问题了，房屋转移占有了之后，视为交付使用了，除非在合同里面有另外的约定，办完了产权证之后才能是交付。交付之后就是由实际占有人来承担这个风险了。
网友：我到一家房地产开发公司看房的时候，看上了一间四居室，但又拿不定主意，售楼小姐告知可以签一个售楼协议，交5万元订金，房子可以保留两个月，但是我两个之后可以签合同，我与房地产签订了协议，一个月以后，我与丈夫来签定合同的时候，被告知房子已经被卖给别人了，让我选其他的，我当时非常的生气，我该怎么办？
岳运生：按照法律的规定应该是开发商的违约，他应该双倍返还定金，你可以要10万元，而不是你刚开始交的5万元了。
网友：我去年5月买的房子，现在家人生病急需用钱，可是房产证还在办理，我能卖掉这个房子吗？
岳运生：这个问题刚才已经回答了一个，首先得是银行同意，如果银行不同意，得把按揭时候欠上的钱还上，再跟开发商办理手续，银行跟开发商不同意是不行的。
网友：我父亲三年前车祸，一直卧病在床，最近母亲出现了医疗事故，想请律师给帮助，但是资金有困难？
岳运生：北京市有一个法律援助中心，可以去申请一下，如果确实有困难的话，北京市法律中心会为他制定律师来援助的。
网友：按揭贷款已经发放到我的存折上，两天后银行在我不知情的情况下，取出贷款给开发商，没有给我任何的凭证，银行可以这样做吗？
岳运生：据我所知，这个贷款不应该发给个人的，住房按揭贷款，都是直接给开发商的，这个出现了比较特殊的情况，发到折上，再给开发商，先看一下跟银行之间的按揭合同，那个关于权利和义务约定很清楚，一般情况下银行都是这么处理的。
网友：我有一栋房屋，2003年6月30日与朋友签定了房屋租赁合同，是两千块钱一个月，同年十月的时候，还差两个月到期的时候，房屋主管部门下达了拆迁通知书，我跟朋友就房屋租赁合同达不成协议，怎么处理？
岳运生：一般是10月份下通知，你的房产两个月之后租赁就到了，两个月之内问题不大，两个月之内不会实施拆迁，等两个月就是了。如果不是就这两个月的话，从这个问题可以引申出一个问题，这种情况很多，我租的房子，我可能租了十年，在5年的时候，房子要拆迁了，拆迁现在的补偿不是补偿承租人的，是补偿产权人的，这时候产权人和租赁人解除合同达不成一致的话，拆迁单位应该是给被拆迁人，再另外找一套房子的补偿方式，而不是货币的补偿。
主持人：这里还有很多网友的问题，由于时间的关系，不能一一作答了，今天的时间就到这儿。
本次聊天到此结束。
执业机构：北京市岳成律师事务所
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擅长领域：
房产纠纷 合同纠纷 工程建筑 招标投标 公司并购 股份转让 破产解散 资产拍卖 常年顾问 调解谈判
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