租赁房屋优先购买权纠纷案

　　【案情】

　　原告：陈翠玉。
　　被告：黄少荣。
　　被告：庞伟。
　　广州市海珠区人民法院经审理查明：坐落广州市海珠区同福中路同福西街16号二楼二房是以原告之姐陈翠娟名义向房管部门承租使用的房屋，原告作为其家属共同租住该房屋。1999年8月10日，陈翠娟（乙方）与宝龙苑公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，订明甲方拆除乙方使用的同福中路同福西街16号房屋，甲方在南泰路润南花园润怡大街5号（第202房）安置给原告回迁居住等。原告于2000年入住广州市南泰路润怡大街5号202房，并将户籍迁往该处，但一直没有与该房屋的所有权人签订租赁合同。
　　讼争房屋广州市海珠区南泰路5—8号首层及二楼房屋的原所有人广州市广协房地产开发有限公司因拖欠债务，上述房屋被广州市东山区人民法院委托拍卖。2004年6月4日，被告黄少荣与广东景茂拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，订明被告黄少荣成功竞得讼争房屋，拍卖人依标的现状（含瑕疵）不交吉拍卖。本标的房产现为拆迁户（约有数十户，含永迁及临迁）和海珠区风阳街润南居委会办公室所用，居委会属配套设施，买受人必须无偿提供给润南居委会使用。标的现状为临水、临电，未办理永久性用水、用电手续。拍卖成交后，买受人自行通过法律途径与拆迁户另行解决标的租赁或其他相关问题，买受人必须按照有关法律政策的规定处理该问题等。2004年7月28日，广州市东山区人民法院裁定讼争房屋所有权归买受人黄少荣所有。
　　2005年3月9日，广州市国土资源和房屋管理局出具了海珠区南泰路润怡大街5号202房的《房地产权证》给被告黄少荣。2006年7月，被告黄少荣将讼争房屋转让给被告庞伟。广州市国土资源和房屋管理局于2006年7月7日核发了该屋的《房地产权证》给被告庞伟。
　　另查明：原告曾向本院起诉被告黄少荣，要求被告黄少荣按公房租金标准与其签订20年的租约，被告黄少荣答辩称同意按私房成本租金标准和原告签订一年租约。本院以（2006）海民三初字第349号民事判决书对该案作出驳回原告诉讼请求的判决，该判决现已发生法律效力。
　　原告诉称：原告和家人一直租住南华中房管站位于同福中路同福西街16号二楼二房的公房，后因该房产拆迁，与广州市宝龙苑建设发展有限公司（以下简称宝龙苑公司）签订了一份《广州市房屋拆迁安置协议》，约定原告方被永迁安置在广州市海珠区南泰路润怡大街5号202房居住。被告黄少荣于2004年6月4日通过拍卖竞购取得宝龙苑公司所有的上述房屋产权，其竞购时已清楚该房产不能交吉的事实，也默认原告长期永迁安置在此的现实，原告与宝龙苑公司和被告黄少荣的事实租赁关系延续至今。其间，原告在多种场合多次向被告黄少荣表示了要求购买该房屋的意愿，但被告黄少荣在未解除租赁关系、未告知原告的情况下，偷偷摸摸擅自将该房转卖给被告庞伟，侵犯了原告的优先购买权。故起诉请求：（1）确认两被告对广州市海珠区南泰路润怡大街5号202房的买卖或转让行为无效；（2）判决原告对被告黄少荣的广州市海珠区南泰路润怡大街5号202房享有以同等条件优先购买的权利；（3）由被告承担所有的诉讼费用。
　　被告黄少荣辩称：其不同意原告的诉讼请求。因为讼争房屋的被拆迁人是原告的姐姐陈翠娟而非原告本人，原告人住讼争房屋后，从未支付过租金，也未与被告签订过租赁合同，因此原告并不是法律意义上的承租人。另外，据其到居委会了解，原告本人不在讼争房屋居住。无论是从形式还是从实际出发，原告都不享有优先购买权。其在拍卖取得讼争房屋的产权后已经发函通知原告，询问原告是否购买讼争房屋，并表示如果其不购买就限期迁出，原告已经收到被告发出的函件，但一直没有提出要求购买，只是起诉要求和被告签订租赁合同，法院已经驳回了原告的诉讼请求，后其也曾经起诉要求原告支付房屋使用费，其间原告也没有提出要求购买讼争房屋，故其认为原告已经放弃了其优先购买权，请法院驳回原告的诉讼请求。被告是在2004年7月以每平方米2300元的价格将讼争房屋出售给被告庞伟的，当时没有签订买卖合同，直到2006年7月7日才将讼争房屋过户给被告庞伟。即使法庭认定被告的买卖行为无效，其也不同意以每平方米2300元的价格出售给原告，因为15万元是2004年的价格，现在的房价已经涨了，原告要购买的话就要以每平方米3500元的价格购买。被告庞伟辩称：其同意被告黄少荣的意见。其是在2004年向被告黄少荣购买房屋的，购买时没有看过讼争房屋。被告在取得房产证后才知道讼争房屋由他人居住，原告没有在讼争房屋居住。

　　【审判】

　　广州市海珠区人民法院认为：陈翠娟与南华中房管站签订的租赁契约中已经载明原告作为陈翠娟家属共同承租使用广州市海珠区同福中路同福西街16号二楼二房，被告认为该租赁契约中家属名字笔迹不一样，对其真实性有异议，但被告不能提供相关证据以否定租赁契约中家属名单的真实性，故本院认定原告属于共同承租人。因此，虽然原告没有在陈翠娟与宝龙苑公司签订的《房屋拆迁安置协议》中签名，但原告仍然属于被拆迁人，依法享有拆迁安置的权利。宝龙苑公司向陈翠娟发出永迁通知后，原告作为被拆迁户与宝龙苑公司指定的物业管理公司签订了《住户入住合约》，并人住了宝龙苑公司安排给其永迁居住的讼争房屋，虽然原告一直没有与讼争房屋的所有权人签订租赁合同，但却形成了事实租赁关系。被告黄少荣在参加竞拍时，已经明知讼争房屋为不交吉拍卖，在取得所有权后，在本院审理（2006）海民三初字第349号案件时，也答辩称愿意与原告签订一年期的租赁合同，表明被告黄少荣已经认可了原告的承租人地位。被告黄少荣辩称原告不是法律意义上的承租人的意见无理，本院不予采纳。两被告均辩称原告已不在该屋居住，原告对此予以否认，被告黄少荣在庭审中欲向法庭提供广州市海珠区凤阳街司法所的书面证明以佐证其主张，但因被告黄少荣没有在举证期限内提交该证据，原告表示不予质证，故本院对被告黄少荣提交的该证据不予采纳，被告主张原告不在讼争房屋居住的事实缺乏证据，本院不予认定。
　　至于被告黄少荣辩称在2004年6月已经通知原告出卖房屋的意见，因被告黄少荣在2004年6月22日邮寄给原告的《通知》只是要求原告搬迁及缴纳租金，虽然其中提到其在此前已经通过广州市汇涛房地产咨询有限公司向原告发出通知，要求如购买所租住房的住户于2004年6月16日前签署落实购买事宜，但被告黄少荣并不能提供此前已向原告发出购买通知的证据，原告也否认曾经收到过被告之前发出的购买通知，因此，该《通知》并不能证明被告已经通知原告出卖房屋的事实。而原告在本案中提供的《意向登记表》来自被告黄少荣在另一案件中提交的证据，该《意向登记表》只能证明原告曾经表示过要购买讼争房屋的意向，并不能证明被告已将出卖房屋尤其是交易价格和交易方式等条件通知了原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，被告黄少荣有义务在出卖前的合理期限内将出卖房屋以及交易价格、交易方式等条件告知原告，以保障原告能够行使在同等条件下优先购买的权利。现被告黄少荣不能提供证据证明其在出卖讼争房屋给被告庞伟前的合理期限内已履行了上述义务，其出卖讼争房屋的行为侵犯了原告在同等条件下优先购买讼争房屋的权利，违反了法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效民事行为。原告关于确认被告黄少荣转让讼争房屋给被告庞伟的行为无效和其对讼争房屋享有以同等条件优先购买的权利的诉讼请求有理，本院予以支持。原告虽然享有优先购买权，但其要求被告黄少荣按每平方米2300元的价格将讼争房屋转让给其，而被告黄少荣在诉讼中明确表示不同意以该价格转让给原告，因原告和被告黄少荣在民事活动中的地位平等，买卖讼争房屋的民事活动应当遵循自愿原则，故原告应通过与被告黄少荣协商一致的方式来行使优先购买权，不宜由法院进行判决。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款（五）项、《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条之规定，判决如下：
　　一、被告黄少荣转让广州市海珠区南泰路润怡大街5号202房屋给被告庞伟的行为无效。
　　二、原告陈翠玉对广州市海珠区南泰路润怡大街5号202房屋享有在同等条件下优先购买的权利。
　　本案受理费200元，由被告黄少荣负担。
　　一审宣判后，被告人庞伟不服提起上诉。二审期间，因上诉人庞伟经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，广州市中级人民法院裁定按撤诉处理。

　　【评析】

　　近年来，随着我国社会经济的发展和住房制度改革不断深入，原有的单位福利分房和国家分配住房给个人居住的格局被打破，很多地方和单位都已经进行了房改，将公房出售给了个人。但仍有一部分单位或职工没有进行房改，这部分职工仍然居住在单位安排给其居住的房屋，并且与单位保持租赁关系；也有一部分原为国家经租代管的公房在落实政策后发还给原业主，但房管部门在发还时并没有另行安置原先居住在那里的租户，而是由业主与租户继续形成租赁关系；此外，还有一些承租人因为原承租的房屋被拆迁，开发商安置房屋给他们回迁或水迁，因此与开发商形成了租赁关系。这几种租赁关系均比传统的职工与单位、个人与国家之间的租赁关系的稳定性差，加上双方的租赁关系和租金标准大部分不是通过市场调节的，出租人的收益得不到保障，往往出现出租人不愿意继续租赁房屋给原有的承租人，或者将房屋另行出售给他人，承租人的利益与新业主之间的利益发生冲突，因此产生了很多承租人要求行使优先购买权，主张原业主与新业主之间的买卖无效的诉讼，本案正是属于这一类诉讼的案件。
　　本案争议的焦点有三个，第一是两被告的买卖行为是否有效的问题；第二是原告享有优先购买权的条件；第三是法院能否直接判决原业主将房屋按两被告之间的成交价卖给原告的问题。
　　1．两被告的买卖行为是否有效的问题
　　现代各国民法，为了保护不动产承租人的利益，承认租赁权具有物权的效力，即出现了“租赁权物权化”的趋势：一方面，确立“买卖不破租赁”的原则，即租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；另一方面，确立不动产承租人的“优先购买权”，即出租人出卖其租赁不动产时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条则规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，原业主与新业主之间的房屋买卖合同是属于相对无效的房屋买卖合同。所谓相对无效的意思就是说，只有承租人可以向法院提起确认合同无效的诉讼，而且仅在承租人的诉讼请求得到法官确认的情况下，合同才无效，否则合同即是生效合同。
　　2．原告享有优先购买权的条件
　　承租人在行使优先购买权的时候，必须符合以下条件：
　　首先，承租人的优先购买权发生于出租人转让房屋所有权时，这是承租人享有优先购买权的前提和基础。
　　其次，出租人出卖租赁房屋，应负担通知义务。这是承租人得以行使优先购买权的必要前提。对于出租人应于何时履行通知义务，我国以往的立法和司法解释都规定为提前3个月，即在出租人出卖房屋前3个月，现行的《合同法》则未规定明确的期限，仅限定为在出卖之前的合理期限内。同时，出租人在履行通知义务时，还必须将出卖房屋以及交易价格、交易方式等条件告知承租人，以保障承租人能够在掌握充分信息的情况下选择是否行使优先购买权。
　　承租人仅在同等条件下享有优先购买权。在审判实践中，对同等条件的内涵历来存在两种不同的观点：一是绝对同等说，认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等，即为有同等条件。这两种看法都有道理，但也不完全妥当。第一种观点在适用中过于严格，尤其是当其他买受人所提供的条件（如提供某机会）承租人不能做到，但承租人可以以多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，则不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致。第二种观点在适用中的伸缩性过大，难以具体操作。本案经办法官认为：同等条件主要是指价格的同一，同时还包括交易方式等条件。
　　最后，承租人应在合理期限内行使优先购买权，此项要求是承租人优先购买权的行使条件。本案中，被告黄少荣在出售讼争房屋前的合理期限内没有履行告知原告的义务，并未给原告提供行使优先购买权的机会，违反了法律、行政法规的强制性规定，故两被告之间所订立的房屋买卖合同为相对无效合同。
　　3．法院能否直接判决原业主将房屋按两被告之间的成交价卖给原告的问题
　　原告依法对讼争房屋具有在同等条件下优先购买的权利，但原告在诉讼中提出按两被告之间的交易价格购买讼争房屋，被告黄少荣在诉讼中明确表示不同意以该价格转让给原告。本案认为在两被告之间的买卖行为被确定无效后，被告黄少荣仍是讼争房屋的合法产权人，有权处分讼争房屋，有权决定是否再次出售或以何种价格及方式出售讼争房屋。且原告和被告黄少荣在民事活动中的地位平等，买卖讼争房屋的民事活动应当遵循自愿原则，故原告应通过与被告黄少荣协商一致的方式来行使优先购买权，不宜由法院进行判决。
　　《合同法》虽然规定了承租人在同等条件下具有优先购买权，但并没有进一步对同等条件的内涵进行界定，而影响当事人之间买卖行为的因素和条件又千差万别，致使在司法实践中，往往由于法官个人看法不同而作出截然不同的判决。同时，《合同法》也没有规定承租人的优先购买权受到侵害后，承租人可以通过何种途径得到救济和侵权方应当承担何种民事责任，因此，承租人的优先购买权在实际操作中难以得到保障。因此，当前在学术界也有很多学者认为不应设立优先购买权。但在目前法律还没有作出修改和相应完善的情况下，本案依据现行法律作出了上述判决。