做低房价为避税当心“阴阳合同”隐含的法律风险

做低房价为避税当心“阴阳合同”隐含的法律风险

今年6月初,王先生通过某著名港资中介公司购买一套建筑面积为89.4平方米的房屋，总价155万元，其中包含王先生应支付的契税和中介费。据此计算，扣除相应税费和佣金，房屋成交价应为149万元。随后，王先生支付10万元定金，签署了一张注明房价款为149万元的房地产买卖居间协议。然而就在第二天签署正式的房地产买卖合同时，中介公司和上家一再坚持，合同中的房价只能写89万元，如果同意，房价还可以优惠1万元。王先生想，做低房价对自己没有任何害处，反而可以减少契税支出，双方遂签署了一张房价为89万元的合同。这样一来，这套房屋每平方米的单价骤降至9955元，恰巧可以满足“中内环之间单价低于1万元/平方米”的普通住宅标准！

可在房产交易中心的税务窗口办理手续时，税务部门却说价格太低，要求其到专业的估价公司重新对该房产进行估价，然后再来办正常的过户手续。双方为税费问题遂起纠纷。

法律评析：

自从颁布针对普通住宅和非普通住宅不同的税费标准后，上下家在房屋交易过程中常签订两份合同，即俗称的“阴阳合同”：一份为私下签订的真实合同，一份是约定房价较低的登记合同，目的就是为了能够少付税费。从表面上看，这种做低房价交易的行为，上下家都获得了“利益”，但依据法律规定，这种行为不仅涉嫌违法，而且一旦发生纠纷，双方权益难以得到保证。“阴阳合同”其实隐含着重大的法律风险：

其一、做低房价登记的合同，侵害了国家的税收秩序，根据《合同法》的规定，恶意串通损害国家、集体或他人利益的合同系无效合同。当事方必须承担对方随意撕毁合同或遭举报揭发的风险，同时，明显低于市场行情的偏低房价很难在交易中心审查通过，降低了房屋成功交易的可能性。

其二、签订“阴阳”合同的当事人一旦发生纠纷要违约或解除合同，如果私下后订立的低价合同，当事人不能证明双方是按实际原价合同履行的，那么法律将推定经过登记的后合同效力优先。这样就可能导致买家实际支付了较高房款，但解除合同退回的房款及违约责任的计算都以登记的低价为准；如果法院判决继续履行合同，卖家可能面临着以低价合同确定买卖价款的法律风险。
    其三、“签订阴阳合同”办理房屋交易，下家似乎节省了“契税”支出，且还能获得房价一定程度的“优惠”。但当下家再一次出售房屋时，核定5.5％营业税及可能出台的20％个人所得税的房价肯定是以登记的低价为准，这就直接导致下一次买卖的税赋将按照再次出售价减去低房价的差额计算，税赋比例由此增加。
    其四、由于订立“阴阳”合同是一种逃税的违法行为，因此税务机关一旦发现可根据《税收征收管理法》分别对卖家偷逃营业税，买家偷逃契税的行为处以不缴或少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。而《刑法》规定，偷税数额占应纳税额的百分之十以上且偷税数额在一万元以上，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，就构成偷税罪，有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。

律师提醒：

二手房交易过程中，买卖双方通过签订“阴阳合同”的交易方式，成为房产中介行业秘而不宣的行规。这种交易方式，对买卖双方而言，有着共同的利益趋向，动则节省数万元乃至几十万元的税费支出，对双方都有着莫大的吸引力。同时，房产中介行业竞争日趋激烈，不少中介往往以签订“阴阳合同”交易作为争揽客户的重要法宝。在利益的驱使下，做低总价的交易方式，买卖双方往往一拍即合。由于操作的不规范，上述类似的纠纷在实践中屡见不鲜。

因此，律师提醒：“阴阳合同”交易的方式，蕴含中巨大的法律风险。在交易过程中应注意“能不签阴阳合同的最好不签”，莫贪图一时的利益，酿成巨大的经济损失。如果为促成交易，签订有关协议时最好能询问专业人士意见，固定双方的真实意思表示。另外，上海采取二手房强制评估的区县现已增至黄浦、卢湾、杨浦、徐汇和普陀5个区，其他区县也将陆续跟进。未签订合同的，最好提前咨询专业评估人员，了解当地同类房屋的市场价格，而不要听信最低房价可以避税的说法。