律师说房：破解开发商“赠送面积”迷局

律师说房：破解开发商“赠送面积”迷局

    在以 “新国十条”为开端的史上最强调控政策之下，各地楼市都沉寂了下来，为了达到既不降价又能拉动销售的目的，开发商又开始大玩“赠送面积”的花招。

    其实， “赠送面积”是楼市中常见的宣传噱头。在一般人看来，受赠总归是好事，但在现实中业主和开发商为此产生纠纷的也不少。

    作为房产律师，笔者结合多年来的执业经验，为大家剖析一下 “赠送面积”的实质。

一、赠的是什么面积

    我们知道，如果开发商真的有心让利，直接降低房子的单价就行了，何必拐着弯儿 “赠送面积”。那么，开发商赠送的一般都是些什么 “面积”呢？

   1、 “偷面积”

    所谓 “偷面积”，当然并不是真的偷，而是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间（如阳台、入户花园的面积按50%计算；层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等），以提高单位面积的使用率，让购房者觉得 “物超所值”。

    “偷面积”实际是钻了 “建筑面积计算方法”的空子，减少了建筑的套内面积，这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以将 “偷”来的面积“赠”给买房者，以增加项目销售的卖点。

   2、违建面积

    部分开发商的 “赠送面积”，是通过擅自变更规划设计违法搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。即在与购房者签订商品房预售合同的同时与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司 “免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳，违规主体还是购房者，导致购房者 “被违规”，使得房屋实际使用面积增大。

   3、侵犯共有面积

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积，实际为业主共有面积，如常见的承诺给顶层业主的顶层露台、给底层业主的地下室空间等。根据 《物权法》规定，该部分空间应当属于该楼的全体业主共有，而非属于开发商所有，开发商等于是慷他人之慨，将原属于共用的部分许给一户独用。但即便如此，只要其他业主提出异议，受“赠”的业主是无法独享其利的。

二、赠送面积的违法性

1、涉嫌虚假宣传

    所谓 “赠送面积”，前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。由于开发商所 “赠送”的面积是不计入容积率的，部分赠送面积甚至是涉嫌违法和侵权的面积，其赠送行为均属无效，即便其能通过 “偷面积”达到 “赠送面积”的目的，但因为开发商在售房时便已经将赠送面积的成本摊到了房价中， “赠送”仍旧是有名无实，故涉嫌违法虚假宣传。只是相关部门长期以来对开发商 “赠送面积”的宣传视而不见，进一步纵容了开发商。

2、所获“面积”不牢靠

    因开发商对所赠送的面积往往不具有合法产权，因此不会也不可能写入 《房地产证》，而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护。这就意味着开发商所送的面积并不受法律保护，不可能像房地产证登记的面积一样，可以用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，在遭遇纠纷时权益更是无法得到保障。

3、损害他人利益

    由于开发商加建了 “赠送面积”，总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。

    又由于容积率与土地出让金的多少有关，调高容积率需要补交土地出让金，办理规划变更手续，部分 “赠送面积”是开发商未经调整容积率违建而来的面积，开发商提高了容积率却没有补交地价，导致了国家财政收入的流失。

三、类似宣传应限制

    开发商 “赠送”的面积既然不合法，为什么所有的购房者还趋之若鹜呢？原因很简单，反正是 “赠送”的，有了总比没有好，不要白不要，这是几乎所有购房者共同的想法。因为一方面该面积表面上看是不计价的，另一方面 “法不治众”，即便是违法搭建，估计也不会让业主整改，至于产权合法与否、容积率提高后的居住舒适度降低，一般很少有人予以关注，财政收入的流失更和业主无关。从这个角度来说，购房者自然愿意接受。

    正是为了防止开发商 “偷面积赠送”，政府才实施建设工程规划许可制度，对项目的规划设计予以审核、验收。所谓的 “赠送”往往有名无实，涉嫌虚假宣传，应当予以明确禁止。比如成都今年就出台新的 “规划管理技术规定条例补充”， “高赠送空间”的楼盘被叫停。

    事实上，开发商若要给购房者以实惠，应当合法建设并降低房价，让购房者真正获得低价合法的产权房屋。