杨小军律师：单位集资房纠纷的法律适用

最近代理了一件企业内部市场运作方式建设住房纠纷案件，对单位内部职工集资房纠纷的法律性质有了一些思考，与各位法律界同仁交流一下。

2005年9月A公司根据《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》（以下简称《暂行办法》）相关规定以市场运作方式为职工建设住房。根据《暂行办法》的规定，以市场运作方式建房特点是：市场运作方式建设住房是政策性建房，具有单位福利性质，单位利用原有划拨方式取得的土地进行市场运作方式建设住房，每个职工家庭只能购买一套住房；建房成本全部由购房职工承担，市场运作方式建设住房的总价款必须全部由个人负担，单位不能违反规定，以任何形式给予补贴。由此分析，市场运作方式建房性质上属于单位集资建房。

在该公司集资建房筹备和建设期间，建材市场价格不断上涨（以施工常用建材钢村为例，2005年期间价格为每吨3500元左右，工程施工期间的2007年、2008年达到了5000元左右)，针对建房成本已发生变化的实际情况，在交房时A公司决定按每平方米200元向购房职工补收购房款，否则不予交付房屋。部分职工由于资金困难、不理解公司做法等原因拒绝补交房款。2009年初，十余户购房户向法院起诉要求A公司交付房屋并赔偿迟延交房违约金。A公司非常关心该案的最终处理结果，因为该批集资房共建房500多套，绝大多数职工已按公司的规定补交了该每平方米200元的购房款，如果该公司败诉，那么受影响的就不仅仅是十几户的房款的问题。笔者作为A公司代理人参与了该诉讼工作。答辩意见主要两点：一是原告没有按规定向A公司足额交纳房款及有关税费，反而起诉要求交付住房钥匙并支付所谓的迟延交房利息损失，没有事实和法律依据。二是被告认为本案不属于人民法院民事案件的受理范围，请人民法院依法驳回原告的起诉。

通过分析案情，为达到理想的诉讼效果，笔者认为本案的焦点问题应该放在第二点，即对单位内部集资房的性质的认识上：单位集资房不同于商业化建房，它是基于单位与职工之间的劳动合同关系，严格按照政府的政策规定而实施的一项企业职工福利工作。根据《暂行办法》的规定，A公司作为房屋出售方与购房职工之间在买卖该公司以市场运作方式建设房屋时，存在不平等的内部行政管理关系，不是平等主体之间的商品房买卖关系。如果这个观点能得到法院认可，那么本案不属于人民法院民事案件的受理范围，最终诉讼结果将有利于A公司。笔者基于上述思路，收集整理了相关法律及法院内部文件、证据材料递交给了法院。

令人欣慰的是，一审法院采信了笔者的意见，一审裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉。二审法院终审裁定：驳回上诉，维持原裁定。

本案相关法律规定有：

《民事诉讼法》第三条：“ 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”

《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”

如果诉讼发生在广西，还可以适用《广西壮族自治区高级人民法院关于当前暂不受理几类案件的通知》，该通知第一条规定：“集资纠纷案件，包括机关、企事业单位内部为生产、经营、建房而向职工集资引发的纠纷案件以及未经依法批准向社会不特定对象进行的乱集资活动而引发的纠纷案件”是法院暂不受理的十三类案件之一。

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