被忽悠买了小产权房 也能问罪开发商

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　　本期嘉宾：东莞市恒美嘉地产有限公司分行经理尹南珍、金信联行市场研究部经理林清平、广东名道律师事务所律师向忠锋。

　　金晖家园业主：您好！我去年10月在不懂什么是小产权房的情况下，稀里糊涂就在售房小姐的忽悠下购买了桑园金晖家园的小产权房。现在很后悔，国家一号文件又下令今年要清理这样的小产权房。很怕政府出什么不利于我们这些小产权房人群的政策。该怎么办呀？

　　尹南珍：你要有证据证明是小产权房的开发商在你方不知的情况欺骗你购买了其小产权房。由于购买小产权房的购房合同是得不到法律认可的无效合同。你可要求开发商退还购房款并按银行同期贷款支付利息等赔偿损失的请求。

　　大朗读者：我想在明上居买一套二手房。137平方米，原价47万，带装修，卖65万。我应该分别交多少契税、个人所得税和营业税？

　　林清平：该物业以评估价：3250元/平方米，证未过5年来计算，物业需交费用为：交易服务费：822元；办证登记费：80元；房产证查档费：50元；契税：9750元；过户评估费：3250元；营业税：9900元；所得税：31960元（原业主如有装修发票、利息发票等，都可减去相应金额。）

　　东城黄女士：按揭购房的，未供完房款前，想要出售楼房的，需要办哪些手续？有哪些要求？是否有限制已供房款数及供楼时间数？另外未供完款，房子能否出租呢？什么情况下才能出租？

　　尹南珍：需要同所在按揭的银行做出提前还贷申请并把银行的欠款还清，注销抵押后方可出售。大多数银行会要求客户供满1年期后方可还清。未供完款对出租没有影响，另出租后要到所在地的租售所进行登记缴税。

　　厚街读者：最近想买房,有一个问题不是很清楚,就是个人房产产权在到70年后的归属问题。

　　尹南珍：《物权法》规定：住宅用地使用权期间满后，自动续期。但是如何续期的程序和费用等还没有明确下来。

　　塘厦杨先生：塘厦某花园的宣传册上，总占地面积11万多平方米，但是其中一期的合同是5万平方米，小区花园的面积没有写到合同里，现在小区的绿化和宣传差距很大，土地证也没有办下来。这算不算违约呢（与当初的宣传不一致）可以根据这个要求KFS退房或是赔偿吗？

　　尹南珍：可以算是违约，尤其是土地证没有办下来，可对照一下当时和开发商签订的购房合同上开发商承诺的具体办证时间若已超过期限可要求其退房或赔偿。

　　南城读者：按揭了1年的房子，由于工作问题不想要了。可以退吗?怎么退。

　　尹南珍：不可以退，只可以转让给有需要的客户。

　　王小姐：我的一个朋友跟男朋友就快结婚了，但他现在由他父母给他买了套房子，首付是他妈妈出的，房产证上写的他和他妈妈的名字。以后他们结婚了，月供一起供。那么，房子以后有女方的份吗？如果离婚了，能分到吗？房产证可以修改成他们两个吗？怎样才能转为他们共同的财产？

　　向忠锋：由于该套房是婚前所购，且登记在男方及其母亲名下，因此，其所有权属于男方及其母亲。如果婚后由其夫妻偿还房贷，那么就其夫妻共同偿还部分，女方可以主张为夫妻共同财产。

　　虎门读者：房产证办理期限如果已经超过合同所规定日期，是否可以提出退房要求？

　　尹南珍：可以向开发商提出协调退房，开发商不配合的可向当地法院提起诉讼。

　　万江读者：我买了一商铺，当时钱不够，由姐姐帮忙贷款，所以商铺的名字是姐姐的，现贷款已还清，我想把名字改成自己的名字，请问去哪办理，都有什么手续，带什么证件，手续费很多吗？

　　尹南珍：到商铺所在地的房管所办理转名过户手续，主要是：填写商铺买卖合同，评估，完税，出新证。带双方身份证，商铺的产权证，一手税票等。手续费要根据商铺的面积、评估价、原价等因素而确定。