苏州市商品房合同文本解读

      购房过程中，购房者与开发商相比无论是在信息上还是在法律知识上都处于弱势地位，为保障购房者的正当权益和规范商品房销售，建设部出台了《商品房买卖合同示范文本》。苏州工业园区、吴中区、高新区也都有不同的《商品房买卖合同示范文本》。但由于现实情况的差异，示范文本并无法解决购房中出现的所有问题，加上购房者法律知识的欠缺，对示范文本的条款并不真正理解，所以因购房合同引起的纠纷仍是频频出现。为购房者真正理解示范文本的内涵，有必要对示范文本的条款进行阐释。下面以苏州工业园区的第六版《商品房销售合同》文本内容为蓝本进行逐条阐释。

   （一）、合同主体部分。
    为合同双方当事人的身份情况，应据实填写，但应注意当事人名称应与身份证件或营业执照名称相一致，以防引起不必要的麻烦。                         
   （二）、合同标的物部分。
    第一条项目建设依据条款中，买受人应认真核对内容与相应的批准手续是否相符。特别要注意所开发商品房土地使用权应是通过出让方式取得，土地使用年限、规划用途。商品房销售依据条款中，要看其预售商品房的批准机关及预售许可证号，以便去相关部门了解其真实性。第二条买受人所购商品房的基本情况条款中，要对商品房所处的幢、单元、房号以及商品房的用途、结构、层高约定明确；建筑面积中套内建筑面积和分摊面积要写清楚，阳台是否封闭，因为封闭阳台和未封阳台的面积计算是不同的。这里尤其需要注意的是，在顶楼有阁楼时，要对阁楼的面积、价格做出明确约定，避免以后发生争议。小区的配套实施有哪些，哪些属于业主共有，哪些属于开发商所有。
第三条、关于抵押情况，购房者要了解所购商品房的土地使用权和在建工程是否设定抵押，抵押部门，因为建筑公司享有在建工程抵押物的优先受偿权。
    （三）房价款和付款方式
    第四条计价方式与价款条款中，一般都是选择按建筑面积计算。
    第五条、付款方式上，按照个人的财力确定，但是如果选择商业贷款或者公积金贷款的，要给自己留有充分的办理贷款时间。因为如在约定的时间里房款没有到开发商的帐上，你要支付相应数量的违约金。
    第六条、预售款监管账户，主要规定开发商收取购房者房款的监管银行。
    第七条、买受人逾期付款的违约责任，该条主要是对买受人逾期付款做出约定，作为购房者一定要要求本条中购房者的逾期付款责任应与开发商逾期交房的违约责任相对等。
   （四）面积和高度误差的处理方式
    第八条、房屋面积差异处理方式，要约定由于开发商擅自变更建筑设计、未按图施工或向测绘部门提供不实资料造成面积增加，购房者有权解除合同或不承担增加面积部分价款，造成面积减少的，购房者有权解除合同或由开发商双倍赔偿减少面积部分房款。在产权登记面积与合同约定面积发生差异的，要约定3%以内，据实结算。超过3%，有权退房。如果不退房，面积减少时，双倍赔偿，面积增加时，只支付3%以内部分的房款。
    第九条、房屋高度差异处理方式，最好约定高度误差按房间净高计算，高度差异不超过1%时，承担房价2%的违约金。差异超过1%时，购房者有权解除合同，并要求支付房款总价2%的违约金。如不解除合同，有权要求支付房款5%违约金。
   （五）房屋质量和房屋保修
    第十条、房屋质量标准，要约定房屋达到综合验收标准，符合国家强制性标准，节能措施、保温性能要达标。
    第十一条、房屋保修责任，应当规定如果交付的房屋存在质量问题，开发商在免费维修期间应当支付购房者100元/天的误工费，承担租房损失并赔偿由此造成的其他损失。
    第十二条出现房屋质量缺陷时乙方的权利，约定如存在地基基础和主体结构不合格，购房者有权退房并要求开发商承担违约金及损失。存在其他质量缺陷的，经3次修理仍无法修复，影响购房者正常居住的，有权解除合同并要求承担违约金及损失。
    第十三条、装修和设备材料标准与约定不符时乙方的权利，建议购房者选择要求开发商2倍补偿差价并负责更换。
    第十四条、不履行保修义务的违约责任，写明如开发商在购房者催告后10日内怠于履行保修义务的，有权要求开发商支付维修费并承担维修费2倍的违约金 。
    第十五条、质量争议解决，应当约定双方就房屋质量问题发生争议时，如果开发商对购房者委托的验房机构出具的报告有意见，应当由开发商委托有资质的机构鉴定，依据鉴定结论确定责任。
   （六）广告
    第十六条、销售广告及宣传资料，要约定对于开发商发布的广告、楼样板房等宣传资料，应当视为本合同条款予以履行。
   （七）合同网上备案注销
    第十七条、注销网上备案，约定如双方解除合同，应当共同办理注销备案手续，该条款一般对购房者没有影响。
   （八）房屋交付及所有权转移
    第十八条、房屋交付条件，主要是约定开发商交接时应出具的证明文件及交接后的风险。如果交接时开发商不具备规定的证明文件的，买受人可以拒绝交接。应当要求开发商提供交付使用说明通知书和房屋综合验收合格证。就竣工验收合格标准，一般有工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格。所谓工程验收是指对工程本身进行的验收，综合验收是指对整个小区包括主体工程、基础设施、共公配套设施、绿化等进行的整体验收，分期综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收。从房屋的使用角度看，应选择综合验收合格或分期综合验收合格作为房屋交付使用条件。
    第十九条、房屋交付时间，应当约定具体交付时间，并规定不得早于什么时间交房。
    第二十条、出卖人逾期交房的违约责任，一般应当约定逾期利息为每日2.1/万，但是逾期天数不应太长，建议不超过60日为宜，否则有权要求退房或者除逾期利息外并承担违约金。
    第二十一条、房屋交付程序、标志，应要求开发商提供房屋面积资料、两书（质量保证书、使用说明书）、分户验收合格证。并规定不提供应承担的违约责任。
    第二十二条、风险责任的转移、物业服务费的支付及甲方的催告义务，该条款应约定开发商书面通知的义务，并应规定交付的房屋存在质量问题的购房者有权拒收房屋。
    第二十三条、关于产权登记的约定，建议购房者委托开发商办理，购房者提供相应手续。
    第二十四条、逾期办理过户手续的违约责任，建议购房者在签合同中约定时间之日起60日无法取得产权，开发商应当承担房价每日2.1/万违约金，超过60日，有权解除合同或者按每日3/万承担违约金。该条款要和购房者逾期付款违约责任相对等。
    第二十五条、买受人逾期申领他项权证的违约责任，应注意该条款和开发商逾期交房责任相对等。
    （九）前期物业管理和临时管理规约
    第二十六条、前期物业管理，第二十七条、临时管理规约，第二十八条、使用承诺，上述三个条款，主要是保证房地产开发企业在房屋出售时向购房者明示项目的物业管理情况，进而避免前期物业纠纷。
   （十）甲方承诺
    第二十九条、会所竣工时间，该条款主要是规定商品房竣工时间。
    第三十条、规划、设计变更的约定，购房者要注意其中是否有默认条款，如有的规定在接到规划、设计变更的通知时，应在约定的时间内书面作出是否退房的意思表示。购房者依据本条选择退房时的利息支付，可按从购房者支付购房款之日起至开发商实际退款之日止，按日计算利息（如日万分之二点一），也可约定固定数额的利息。
    第三十一条、配套设施，主要是要求开发商交付使用时，水、电、电信管道线配套到位。要达到正常使用的要求和达不到的违约责任。
   （十一）合同的生效和补充
    第三十二条、合同的生效，第三十三条、合同的补充，该两条主要是规定合同经双方签字后生效，购房者要关注补充协议和合同具有同等效力，对对补充协议内容一定要看清楚。
    第三十四条、终止合同的违约责任，第三十五条、实际经济损失的赔偿，购房者要注意双方的责任是否对等。
    第三十六条、补充条款等的效力，作为购房者应当特别注意合同的附件和补充协议的内容，因为不良开发商经常在附件和补充协议上作文章，
    （十二）送达
    第三十七条、送达方式和地址，第三十八条、送达，该条款主要是规定购房过程中文件通知方式及签收方式，购房者应当注意关于购房者地址变更时如何通知开发商的规定内容
    （十三）法律适用于争议解决方式
    第三十九条、法律适用，第四十条、争议解决方式的选择，购房者要注意仲裁和法院诉讼是区别，鉴于仲裁方式的一局终裁和收费较高，建议购房者最好选择向法院起诉方式。
    （十四）单方解除合同
     第四十一条、乙方单方解除合同，第四十二条、甲方单方解除合同，购房者应当注意两条款责任要对等。
    （十五）其他约定
    第四十三条、不可抗力，购房者要注意不要让开发商对不可抗力的内涵作出扩大化解释，实践中房地产开发企业为逃避逾期交付房屋的违约责任，往往在本条扩大免责范围。第四十四条、合同的份数，    第四十五条、合同的解释，该两条款对购房者权益没有实质影响。
    最后，在签字时，购房者要仔细审阅附件内容，合同附件不能忽视，商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用，在附件加入诸多免除自己责任，加重购房者责任的不公平条款。