案例：商品房认购定金纠纷，开发商留陷阱最终失败

      又一轮房产促销活动开始了。而目前苏州市很多开发商在销售楼盘时，往往要求购房者者签一份购房意向书，同时交纳10000元到50000元不等的定金，而一旦双方后来就商品房买卖合同条款协商不成，开发商就以购房人不履约为由，扣除购房人定金不予归还。那么开发商的这种行为是否合法呢？
      2008年4月10日，苏州工业园区的杨某与苏州市的某开发商签订了《商品房定购单》一份，定购该公司在园区开发的花园洋房一套。该定购单约定：买方于2008年5月8日前携带定金单签订正式购房合同，逾期者视为违约，销售方除有权将此房屋转卖他人外，买方已交定金归销售方所有。上述定购单签订后，杨某依约支付了定金人民币10,000元。此后，双方在订立正式《商品房预售合同》时对该合同主要条款不能协商一致，致使未能订立正式《商品房预售合同》。陈某要求苏州该开发商退还定金时，被开发商以定金罚则为由拒绝。杨某遂委托律师诉至法院。
      苏州工业园区法院审理后认为，杨某在和被告该公司订立《商品房定购单》时，没有关于主合同条款的约定，此种情况下如就主合同条款双方协商不成的，则不能认为是任何一方违反预约约定，并且杨某就此相关条款问题拒绝了订立主合同并及时通知了该被告公司，其行为具有正当理由，因此本案不适用定金罚则。被告开发商应当全额返还原告杨某定金人民币10,000元。
      律师分析：买方交付认购定金后，和开发商不能就后来正式的买卖合同条款协商一致，是否可以一概认为是一方当事人拒绝订立主合同，而适用定金罚则？定金作为一种担保方式，在商业发展中保证交易安全上无疑起到较大的作用。目前在社会上对定金的理解，尤其在购买商品房、房产中介代理等领域，都存在各种不同的分岐。需要作具体分析。相对商品房预售合同来说，订购协议是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。若该主合同的条款在预约（认购书）中已经有了约定，拒绝订立主合同，是对预约的违反，可以适用定金罚则。若当事人协商的主合同条款在预约中无约定，则当事人协商不成的，拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。如果也将此情形认为是一方当事人拒绝订立主合同，适用定金罚则，那么结果必然是要求购房人在订立了认购书之后，必须无条件地接受开发商后来提出的任何一项买卖合同条款，这就违背了《合同法》的诚实信用原则和公平原则。