房律师受聘《扬子晚报.律师在线》栏目

    律师在线 （2010年11月05日 星期五）　　主持记者：彭昊
　　江苏姑苏律师事务所 房修楼 律师
　　岳先生：我是我们小区业主委员会的主任，我们小区的业主孙某违反“业主公约”、进行违章搭建的，我们业主委员会可以作为原告起诉吗?
　　房律师：业主之间就装修、搭建等事宜达成的公约，是以各个业主为主体达成的协议，其权利义务应当由业主承受，物业管理企业的职责只是根据物业服务协议和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并不是相关权利义务的承受主体，故一般不能直接对业主的违约行为提起诉讼。而业主委员会作为维护业主公共利益的机构，对于个别业主违反相关约定，侵害全体业主公共利益的行为，可以提起民事诉讼，追究违约方的违约责任，或者要求其排除妨害。因而，你们小区的业主委员会可以原告名义提起对孙某的诉讼。
　　孙先生问：我购买了位于苏州市吴中区的一处楼盘，和开发商签订的商品房预售合同约定2010年5月份交付，现在开发商拖延到今年8月份才将房屋交付给我，我可以向开发商主张违约金吗，违约金的诉讼时效如何计算？
　　房律师：诉讼时效应从当事人知道或者应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。违约行为一经发生，其侵害了债权人合法权益的事实即已确定，而违约金无论按日计算还是按月计算，都只是对如何确定违约方应当承担的赔偿数额的标准或计算方式的约定，并不是因为有这种约定而重新产生了新的债务。违约金的诉讼时效应当从债权人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算。当然，在房屋预售合同纠纷中，还要充分考虑是否存在诉讼时效中断、中止的事由。你和开发商签订的商品房预售合同明确约定了交付房屋的时间，现在开发商没有按照合同约定的时间交房，应当承担逾期交付房屋的违约责任，至于违约金的计算，要看你们双方之间合同的约定。
　　彭昊　整理