一起蹊跷的房屋买卖官司

    这事还得从1999年说起，那年，三兄妹的母亲李秀芳于当年11月份病故后，留有一处位于吉林市龙潭区铁东街乙栋12号房屋，根据赵晓民的家庭实际状况，三人决定该房屋由赵晓民居住。

    2006年该房屋动迁进行棚户区改造。动迁之前，赵婷、赵晓民共同参与，决定将该房屋以96，000.00元的价格卖掉，后联系到55岁的朝鲜族的吉林化工学院后勤产业服务集团的金玉贞欲购买，决定卖给金玉贞，金玉贞于2006年4月26日交纳了该房屋的扩大面积款2750.40元。2006年6月13日,在公民刘浩全的见证下，赵婷与金玉贞签订了房屋买卖契约书,在签订契约书时，金玉贞提出将赵晓国、赵晓民找来并进行公证，赵婷说“不用了”；同日，金玉贞预先给付赵婷购房款8万元。后在赵晓民住院治疗期间，赵婷从该款中拿出5000元用于支付治疗费用，并明确告诉赵晓民该款项系金玉贞给付的购房款。

诉讼

    2007年，赵晓国、赵晓民突然到法院起诉金玉贞，说当时赵晓国、赵晓民只是委托赵婷办理动迁手续，但赵婷却将房屋卖给了金玉贞，此行为侵害了赵晓国、赵晓民的合法继承权。请求法院确认赵婷与金玉贞签订的房屋买卖合同无效。

作为当时的经办人赵婷也改变了出卖房屋时的说法，称在她卖房时没有征得赵晓国、赵晓民的同意。并说赵晓民说如果其单位能分2套房屋，便同意出卖，后来赵晓民的单位又没分房子，所以赵晓民不同意出卖该房屋了。

    面对这一变故，对金玉贞是明显不利的，因为赵晓国、赵晓民与赵婷三人是争议房屋的权利人，如果任何一方不同意，就有可能导致房屋买卖合同无效，那样，金玉贞只能给倒房。

    金玉贞在一审时辩称：1、其与赵婷签订的买房协议征得了赵晓国、赵晓民的同意，协议依法应继续履行；2、即使房屋买卖协议没征得赵晓国、赵晓民的同意，赵婷的行为属表见代理。所以应驳回赵晓国、赵晓民的诉讼请求。

一审：房屋买卖被认定无效

    一审法院经过审理，认为：赵晓国、赵晓民和赵婷的母亲李秀芳死亡时留下遗产吉林市龙潭区铁东街乙栋12号房屋，因该房屋动迁进行棚户区改造所取得的房屋, 应当由赵晓国、赵晓民和赵婷继承。赵婷未征得赵晓国、赵晓民的同意，擅自处分该财产的行为，侵害了赵晓国、赵晓民的合法继承权，赵婷与金玉贞签订的房屋买卖契约书无效。

    遂一审判决：一、赵婷与金玉贞签订的房屋买卖契约书无效。二、赵婷于本判决生效后10日内返还被告金玉贞购房款8万元及扩大面积费2750.40元。

    这样的判决结果并没有出乎我们的预料。

    对这一判决结果，金玉贞不服，并向吉林市中级法院提出上诉，其主要上诉理由与她的一审答辩意见是一致的。

  二审改判：缜密思维和逻辑推理

    面对这一复杂又不复杂的民事案件，想让当事各方在法庭上都实事求是的说出当时的情景是很难的，甚至说是不可能的。这时就要靠法官的缜密思维和逻辑推理来判断，那么，金玉贞与赵婷签订的房屋买卖契约书时，赵晓国、赵晓民是否知晓？赵婷与金玉贞进行的房屋买卖行为，是否具备了表见代理的条件，便成为二审法院的审理重点。

    二审审理期间，双方均未提供新的证据。

    市中级法院审理后认为：赵婷在一审庭审时自认赵晓民参与了买卖房屋的事实，虽然其在二审庭审中对曾经自认的事实加以否认，但没有证据予以佐证，可见，赵婷违背了诚实信用原则，应承担不利的法律后果。刘浩全作为见证人出庭作证，在金玉贞与赵婷签订房屋买卖契约书时，金玉贞要求将赵晓国、赵晓民找来，赵婷说“不用了”，而与本案被上诉人有重大利害关系的赵婷的丈夫张正义亦出具证明材料，证明赵晓国、赵晓民均知道将该房屋出卖给金玉贞的事实，根据证据规则，张正义作为赵婷的丈夫，其出具的证明材料恰恰不利于赵婷，该证据的证明力相对更强，虽然张正义未出庭作证，但其出具的证明材料结合本案其他证据，可以证明赵晓国、赵晓民均知道房屋买卖事实并认可赵婷买卖房屋的行为。

    房屋动迁所涉及的其他问题以及由谁来交纳扩大面积款等事宜，在每个家庭里都应当是重大事项，赵晓国作为长兄，其如果不知道当前所发生的一切，不符合客观事实；综合其他证据，金玉贞有理由相信赵婷具有出卖房屋的代理权，即赵婷的行为构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，赵婷的代理行为有效。即赵婷与金玉贞于2006年6月13日签订的房屋买卖契约书成立并有效。

    近日，吉林市中级法院对此案做出改判：撤销一审法院民事判决；赵婷与金玉贞于2006年6月13日签订的房屋买卖合同有效。

点评：

    1、在市中级法院的终审判决里，认定赵婷违背了诚实信用原则，应承担不利的法律后果，请问什么是诚实信用原则？

    ：诚实信用原则在私法领域尤其是在民法债权理论中被视为“帝王条款”、“最高行为准则”，其基本含义是要求人们在民事活动中行使民事权利和履行民事义务时应当讲究信用，严守诺言，诚实不欺，在不损害他人利益的前提下追求自己的利益，否则将获得不利的法律评价。我国《民法通则》第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。这就是以法律的明文规定确定了诚实信用原则在我国民法中的地位。

    2、本案判决中最后认定赵婷的行为构成表见代理，所以赵婷与金玉贞于2006年6月13日签订的房屋买卖契约书成立并有效。那么，什么是表见代理？

     ：表见代理，是指行为人虽无代理权，但善意相对人客观上有充分的理由相信行为人具有代理权，而与其为民事行为，该民事行为的后果直接由被代理人承担。

表见代理实际是一种无权代理，但由于代理权表面现象的存在，并引起了善意第三人的信赖，对善意第三人的利益保护就涉及到了交易安全的问题。因此，表见代理制度的设立主要是出于保护善意第三人的合法权益、促进市场交易的安全的目的。这一制度是市场经济发展规律的体现。设立表见代理制度的合理性在于：在社会主义市场经济的交易中，某人是否享有代理权，其代理权的范围如何，由于法律没有责成被代理人公示其代理人及其权限的义务，相对人往往只能凭代理人所持有的授权委托书或被代理人的某些行为来进行判断。如果第三人的判断失误，就存在一个无过失的善意第三人的信赖利益是否应当受到法律保护的问题，或者无过失的被代理人是否应当因表见代理人的侵权行为而向善意第三人承担责任致使合法权益受到损害的问题。如果善意第三人的利益不受法律保护，与代理人进行民事活动的第三人就会失去安全感，从而影响代理制度的信用和效益，制约市场经济的发展效率。因此，通过保护善意第三人的利益和平衡被代理人与善意第三人之间的利益来维护代理制度的信用，增强代理制度的社会效益，就是我国代理制度的价值所在。也是本案判决的意义所在。