《物权法》视野下的房地产权属证书

【内容提要】物权法施行后的房地产权属证书是权利人享有不动产物权的法律凭证；在预售商品房的所有权证书转移登记在买受人名下前，开发商基于建造等事实行为取得物权；买受人没有取得房地产权属证书意味着没有取得房地产物权；因开发商引起该物权的风险将殃及买受人。

最高人民法院就开发商预售商品房或者出卖现房后办理房地产权属证书的问题基于合同法的规定作了解释，但在物权法视野下，考虑到物权法和合同法的规定的不同，房地产权属证书在物权法视野下将具有特别的意义，本文是基于一份咨询提出的，但本文的结论将具有现实的意义。

 房地产权属证书的法律意义

（一）房地产权属证书及其法律意义

1．什么是房地产权属证书[1]

就商品房的买卖而言，房地产权属证书即房屋所有权证书和国有土地使用权证书。

第一，房屋所有权证书即由建设部监制的《中华人民共和国房屋所有权证书》，该证书是房地产权利人对房屋享有占有、使用、收益和处分的法律凭证。

《城镇房屋权属登记管理办法》对房屋所有权证书的法律意义作了明确的规定。

第二，国有土地使用权证书即《中华人民共和国国有土地使用权证书》，该证书是房地产权利人对该房地产享有土地权利的法律凭证。

《中华人民共和国物权法》明确规定了房地产权属证书（不动产权属证书）是权利人享有不动产权利的法律凭证。

2．房地产权属证书的法律意义

房地产权属证书的法律意义是：房地产权属证书是房地产权利人对该房地产享有占有、使用、收益、处分等权利的法律凭证。

如果买受人没有取得房地产权属证书，则买受人仅仅享有依照《商品房买卖合同》规定对开发商交付的房地产的债权权利，不享有物权权利。

（二）开发商交付房地产的法律含义

依照《商品房买卖合同》，开发商将房地产出卖给买受人，并依照该合同的约定将房地产交付给买受人，其交付行为包括如下二个方面的法律含义：

第一方面，在债权（合同）法律层面上，开发商依照合同的约定交付房地产给买受人是履行合同约定的法律行为。

第二方面，在物权法律层面上，开发商交付房屋不仅仅是将房屋实物交付给买受人，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，开发商交付的房地产是属于法律规定的只有办理了登记手续才能完成所有权转移的行为，因此没有完成所有权转移登记的义务，开发商的交付行为就没有完成。

（三）在符合什么条件时，开发商才能将房屋所有权过户登记在买受人名下

根据示范文本的《商品房买卖合同》第十五条的规定，开发商应当将办理房屋权属登记的材料报房屋登记主管部门备案。

根据产权登记的规定，开发商将预售的商品房过户登记在买受人名下的必须前提是：开发商取得该出卖房屋的房屋所有权证书和国有土地使用权证书，即通俗说的“大产权证”。

只有开发商取得了“大产权证”，开发商才具备了将房屋的所有权过户登记至买受人名下的条件。

因此如果开发商不能提供证据证明其已经取得了该房地产的“大产权证”，则可认为责任归责于开发商[2]。

（四）开发商应当承担什么样的违约责任

如果不能办理房地产权属证书的原因是开发商引起的，开发商承担的是违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

上述司法解释规定了开发商承担的违约责任为违约金支付责任和违约赔偿责任。

承担违约金责任的基础是合同约定了违约金。

承担赔偿责任的基础是合同没有约定违约金或者损失数额难以计算的情形。

（五）违约金支付的问题

如果房地产权属证书的办理的问题是基于开发商的原因引起的，则开发商应当承担违约责任，承担违约责任的基础是：

一是合同约定了违约金的，按照合同的约定支付违约金，二是合同可以约定损失的赔偿的计算方法，如果没有约定的，按照最高人民法院司法解释的规定处理即可。

那么，如果违约金约定比较低，买受人怎么办呢？

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，买受人可以要求受理该案的人民法院或者仲裁机关增加违约金，或者依照该法律第一百一十三条的规定要求赔偿损失。

当然具体损失赔偿的规则，可以依照最高人民法院的上述司法解释计算，也可以考虑按照迟延交付的违约金的标准计算。

买受人没有取得房地产权属证书的法律风险分析

（一）如前所述，房地产权属证书作为不动产的权属证书，是不动产权利人对不动产享有权利的法律凭证。

没有权属证书，上述权利将受到限制（具体的限制略）。

（二）买受人的风险

根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

因此，作为商品房的买受人，是以转让方式取得物权，其物权的取得是以该权利被记载于不动产登记簿时发生物权的效力。

没有将自己的权利记载于不动产登记簿上，就意味着没有取得该商品房的物权权利。

没有取得物权权利，当然就不能受到物权法规定的法律的保护。

（三）该房地产权属状态

买受人没有取得物权权利，那么该商品房的物权权利属于谁呢？

答案是肯定的，属于开发商？！

根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成立时起发生效力。据此，开发商是以建造行为取得该物权的，该物权即使不登记，也属于开发商所有。

买受人如何保护自己的合法权益

（一）确认所有权

房地产物权是以登记作为物权效力发生根据的。

在以合同等法律行为转让物权的情况下，如果没有进行登记，物权不发生转移的效力。

在这种情况下，作为合同的买受人，就存在法律上的风险。

如何解决这一疑难问题呢？

通过诉讼或者仲裁程序确认所有权就成为一个必须而且唯一可行的途径。

人民法院生效的法律文书导致物权变动的，自法律文书生效之日为物权生效的日期。

因此通过人民法院或者仲裁机关的审判或者仲裁程序，将能够解决目前业主面临的困境。

（二）违约责任

如果开发商应当承担支付违约金或者赔偿损失的责任的，根据我们的经验，没有法律的强制程序，开发商是不可能主动履行这一义务的。

在这种情况下，建议尽快通过诉讼或者仲裁程序处理。