如何看待住宅小区内占用共有道路用作停车位的法律问题

    随着我国工业化的深入发展，家用汽车普及率在逐年提高，住宅小区内共有道路被用作停放汽车是常见的现象。如何看待、并解决该现象存在地法律问题是我们应当思考的，因为物业公司常以管理者的身份自居并侵害业主的利益不是偶然现象，也是业主与物业公司逐年增多矛盾的焦点，故有必要分析、阐述上述问题的法律关系，以期达到维护业主的权利。

    第一、应当明确住宅小区内共有道路作为停车位的权属问题。在物权法尚未出台前，物业公司将共有道路看作其自有财产并任意处置的现象是屡见不鲜的，因为物业公司与房地产开发公司存在着千丝万缕的关系，甚至是房地产开发公司的子公司。2007年10月1日起实施的《物权法》对共有道路作出了明确的定论，也给业主维护自己的合法权利找到了法律依据，根据该法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”也就是共有道路停车位是属于所有业主的。

    第二、应当明确小区内所有业主与业主大会和业主委员会的关系。笔者在此有必要对业主大会和业主委员会作下说明，因为有的小区根本没有业主委员会，有的小区虽然名义上有业主委员会，但其根本不具有合法性，不是通过该小区业主在符合法律规定的前提条件下通过选举的方式产生的，而是由房地产开发公司与物业公司推举出符合他们利益的人所成立的业主委员会，甚至有的物业公司还炮制出处在个不同地段的两小区共有一个业主委员会的畸形现象。业主大会是由该小区所有业主组成，在大会作出某项决定时，其在人数以及权限上必须达到一定的比例。如对“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施”事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

    业主委员会是有业主选举产生的，对业主的选举应当作人数上以及权限上必须符合一定的条件，至少应当经该小区内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。只是最基本的条件，笔者认为可以在业主委员会章程中加以规定，其属于业主自治范畴，但章程的通过必须严格按照《物权法》第七十六条关于决定制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条是强制性条款，所有业主不能违背。所以，未经过上述选择程序，及违反法律强制性规定产生的业主委员会都是违法的，不合法的业主委员会不能代表业主行使公共权利。第三、应当明确住宅小区内共有道路处置权如何履行的问题。

   合法的业主委员会代表该小区内的所有业主行使公共权利，但其不能代表行使所有的公共权利。下面问题是小区内共有道路处置权是不是可以由业主委员会代表，笔者不赞由业主委员会代表，根据《物权法》第七十六条决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现在共有道路停车不是个案，而是普遍现象，涉及到很多部分业主权益，属于其他重大事项，应当由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第四、应当明确所有业主与物业公司的法律关系。

   以前物业公司被称作为物业管理公司，其实该提法是错误的，真确的定位应当是物业服务公司，符合法定条件的业主通过选举选聘物业公司，并由合法的业主委员会代表所有的业主与其签定物业服务合同，约定服务项目、服务标准、验收标准、服务费用、支付方式等相关条款，所有业主与物业公司是服务合同关系。第五、应当如何在法律上处理上述问题。

   可以将停车项目列入服务合同项目中，双方可以约定该项目是保管服务还是维持车辆停放次序服务，因为该两种服务是不同的法律概念，所产生的权利义务及法律后果是截然不同，不同的义务所得到的服务费用也是不同的，物业公司承担的义务大，所得的服务费用高，承担的义务小，所得到服务费用低，符合民法通则关于权利义务对等的原则。确定了服务项目和服务费用后，由合法的业主委员会向的业主收取费用，用于支付服务费用及其它合法的费用，费用的收入及支出应当在章程中规定公示，必要时规定每年审计一次。业主委员会可收取得费用是由房屋服务费和停车费，以及其他建筑物及其附属设施所产生的收益组成,(具体收费标准应当由达到一定比例的业主决定）。物业无权私自收取由业主委员会所收取得费用，其只能根据自己提供的服务获得合同中约定的相关费用。物业公司与单个业主不产生直接的法律关系。