我违约了吗？

  在合同纠纷中，特别是房屋买卖合同纠纷中，交易双方经常会发生这样的分歧，合同中约定了某一具体日办理产权过户手续，但没有约定或未约定清楚具体付款的日期，而实际履行中买方又因办理贷款手续等原因导致实际付款时间（即批贷时间）超过了约定的过户时间，此时买方坚持认为应按约定的时间办理过户手续，否则即是卖方违约，而卖方则认为应当先付清全款，不付全款即买方违约。还有一种情况是双方约定交房日期，在交付日期前双方发生争议，买方依据现有证据认为卖方未取得相关建设行政许可条件，约定日期必定无法交付房屋，而卖方则坚持未到交房日期，一切手续可以补救。此时买方担心如即刻提出解除合同将承担违约责任。

    上述思维过程反映我国公民的法律意识有很大程度提高，守约被看成是一项重要的交易规则，违约就要承担违约责任，这是一种非常好的社会现象。但大家可能也注意到了，守约的成本是在牺牲已方利益，增大已方风险，这并不是合同法公平交易的立法初衷。在专注守约的同时大家忽略了合同法的另一项重要的交易规则，即抗辩权的行使。

违约行为是指合同当事人无正当理由不履行合同义务或履行合同义务不符合合同规定的行为，所以违约行为也常被称为不履行合同债务的行为。但大家往往未注意定语“无正当理由”，在履行过程中，并不是说一旦发生一方不履行的行为，就构成违约。那么何为“有正当理由”呢？在合同法中，所谓的正当理由包括三种：第一种是不履行一方具有合法的抗辩事由；第二种是具有法定或约定的免责事由；第三种是不履行的原因是由对方造成的，例如“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的”（合同法第281条）“因发包人的原因致使工程中途停建、缓建的”（合同法第284条），此时另一方有权拒绝履行已方对等义务。第二种理由也很好理解，具体体现在合同条款中或法律的特别规定，即已方要想不履行合同必须翻出合同条款或法律规定为自己撑腰。至于第一种理由，合法的抗辩事由，则有必要进一步解释何为抗辩事由，何为合法的抗辩权。在合同法中，引发抗辩权的产生和行使的原因称为抗辩事由，我国合同法领域的抗辩权分为三类，即同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权。法律的专业术语解释起来有可能令人晦涩难懂，但结合上述买卖合同纠纷，合同法第148条规定：“因标的物的质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”依该规定，如果买方在接受商品前发现有质量问题，有权拒绝受领并拒绝付款，而不论合同中是否约定有固定的交付日期，此乃同时履行抗辩权。后履行抗辩权是我国合同法独创的一种抗辩制度，是在合同中约定有先后履行顺序时，先履行一方未履行，后履行一方则有权拒绝履行。例如房屋买卖合同中约定的先付款后办理过户手续的行为。不安抗辩权则是指在有先后履行顺序的合同中，先履行一方有确切的证据证明对方在履行期限到来后，将不能或不会履行债务，则在对方没有履行或没有提供担保前，有权中止债务的履行。在上述房屋买卖合同纠纷中，如果买方已有确切的证据证明卖方建设行政许可存在瑕疵，按实际建设情况是无法正常交付房屋的，此时买方可以拒绝付款并要求卖方做出相应的担保措施，如果对方无法提供，买方可以提出解除合同的请求。严格来讲，不安抗辩权仅是一时的抗辩权，这与预期违约是不同的，如果不安因素一旦消失，则买方是不得以已经消失的不安因素作为抗辩事由提出中止履行合同并继而要求解除合同的。

说了许多，文中开头的两个问题，买方会不会因已方的不付款或提出解除合同的行为承担违约责任呢？换句话说，买方的不付款或提出解除合同是不是有了“正当理由”呢？笔者认为不能一概而论，具体情况还需要具体分析。正如世上没有一个放置四海皆真理的定义，每一个案件的细微法律事实差别都有可能导致其结果大相径庭，法律条文的高度抽象性与司法实践的具体性有差距，因此，如果涉及具体问题，建议大家还是有针对性地咨询律师。法学的原则、方法和定义只是给了我们解决问题的指引，但路径却有千万条，妥善处理纠纷，合理、正当行使“正当理由”才是维护交易安全和利益的有效方法。

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民商索赔专业维权勤勉敬业 北京律师李国蓓

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