2010年4月30日京房产新政下二手房网签过户问题分析

2010年4月30日京房产新政下二手房网签过户问题分析

案件回放：

2010年4月2日熊某出售房屋给王某，当日熊某、王某以及中介公司签署《北京市存量房房屋居间合同》以及《补充协议》，王某交付熊某定金4万元，2010年4月13日王某将首付款38万元交给熊某。由于熊某的房屋已经办理抵押登记，熊某于收到首付款当日到银行办理解押申请，2010年4月26日办理房屋抵押注销手续。在此期间由于2010年4月17日国务院已经对于房价问题出过一个文件，房屋价格成下降去世。买主王某见房屋价格下降，多次与卖主谈判，要求卖方给予更多优惠，表示可以全款付款。2010年4月30日北京市政府出台了新政，一个家庭暂定只能新购买一套房屋。2010年5月5日买方王某立即购买另一套属于其亲姐姐的房屋并于当日抢先进行网签。导致与熊某的房屋无法办理网签，也无法继续交易，因此王某起诉到法院要求解除合同，并要求退还购房款及利息，并要求熊某承担利息。受卖方熊某委托，本律师接受其委托，代理进行诉讼。

律师解析：

1、本合同首先是可以继续履行的，只要买方王某想继续履行合同，肯定是没问题的。但是很遗憾，本案中王某因为房价持续下降，不愿意再继续履行合同。

2、按照法律规定，本案肯定不涉及不可抗力和政策变更问题，这一点是毫无疑问的。因为本案是属于买方恶意创造条件阻止合同继续履行的行为。买方明知只能新购买一套房屋，而且2010年4月2日签订合同的房屋并未办理网签手续，只要他把新购买的房屋办理网签登记并不需要办理过户手续，其2010年4月2日的房屋就无法办理网签过户手续。事实上也确实如此，王某仅仅是将其姐姐的房屋做了网签手续，并没有办理过户手续，达到阻止与熊某的房屋买卖合同继续履行的目的。

3、既然是买方王某的恶意行为造成卖方的房屋无法继续履行，卖方属于守约方，按照三方签署的合同、补充协议以及相关公司法等法律法规的规定，买方应该承担违约损失。

律师提醒：

最近关于房产问题，国家相关部门以及各地都出台了很多文件，希望买卖双方能慎重对待这些文件以及双方签署的合同，不要人为的创造条件，达到不可抗力或者政策性的原因，这些恶意的行为从法律上看都是不被认可的，其后果自然不会按照不可抗力的原因处理，还是应该承担很严重的违约责任和后果的。当事人遇到这方面的问题也不必要着急，尽量咨询律师或者专业人士，帮忙分析了解对自己有利和不利的情况，综合全局考虑自己的得失。

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兰丽艳律师      北京市中闻律师事务所

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