房产纠纷律师法律服务手册

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（一）房产的分类

我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房可以成为一般的房产。特殊房产的交易，即非商品房的交易，主要的问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律保护的问题。

特殊房产主要包括：经济适用住房、集资房、农村私有房屋、房改房、军产房、公房等。

（二）商品房买卖合同中的效力问题

审查商品房买卖合同是否有效可从以下三个方面进行：

一:在建房屋有无预售许可证。

二：共有房屋是否经其他共有人书面同意。

三：是不是不能上市交易的房屋。

（三）商品房合同的解除（商品房退房）

一：约定解除：

二：法定解除：

1、不可抗力
    因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
     2、卖方明示违约
    在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
     3、先卖后抵押的
    商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
     4、一房二卖的
    商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
     5、隐瞒无证售房事实的
    卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。

      6、隐瞒房屋抵押的事实
    卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。
      7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
    卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。
      8、房屋主体结构不合格
    因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。
      9、房屋存在严重质量问题
    因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。
      10、面积误差比超过3%
    卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。
      11、过分迟延交付房屋的
    卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。
      12、过分迟延产权过户
    商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限（商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日）届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

个别情况下，如在上述理由3至理由7五种情况下，买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

13、目的落空：

例：房屋价值无法实现

14、其他违约的情形：

房屋本身没有问题，但附属的对房屋价值有重大影响的条款上违约

（四）购买商品房可以要求双倍赔偿的几种法定理由

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
　　第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

（五）收房后，房屋使用中的纠纷（售后）

房屋质量问题、物业问题、附属设施问题

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