物业管理公司管理服务中的法律风险防范

    物业管理因其服务内容特有、丰富且范围广、服务对象众多，法制不健全，收费难，以及管理服务过程中不确定因素多等因素，决定了物业管理“风险无处不在，风险无时不在”。加之物业管理行业相对利润低，如不对风险加以防范，轻则影响物业管理服务的顺利进行，重则威胁企业的生存和发展。所以，风险的防范成为摆在物业管理服务行业和各物业管理公司面前的头等大事。

    物业管理公司在提供管理服务过程中，一般可以出现如下风险：自然风险、社会风险、政治或政策风险、经济风险、市场风险、经营风险、人事风险、组织风险、法律风险等。本文主要从法律的角度，结合物业管理的服务内容，分析物业管理公司如何在物业管理服务中防范风险。具体内容分述如下：

一、物业及配套设备设施的管理风险及防范

（一）物业的接管验收风险及防范

    物业管理公司是从物业的接管验收开始才正式介入到物业管理工作中去。物业接管验收是工程质量监控的必要措施。通过接管验收，可以明确接管双方的责、权、利关系；物业管理公司可以借此发现物业质量的缺陷和隐患，通过及时抢修、加固，确保物业的安全，发挥物业的正常使用，满足业主正常的使用需要，避免和减少关于物业质量问题的纠纷；物业管理公司还可以借此摸清物业的性能和特点，由此制定预防性的管理措施和维修计划，针对物业存在的缺陷，及时采取补救措施使工程达到质量要求，以减少今后管理维修的工作量，保证今后物业管理工作的正常开展。

    风险防范措施及应注意事项：

    1、树立正确的思想观念和态度，充分认识接管验收的重要意义。  物业管理公司在接管验收中，一方面要充分考虑质量问题对今后的管理带来的影响，另一方面应站在业主的立场上，充分维护业主的利益，对物业进行严格验收。

    2、验收时要认真按《房屋接管验收标准》进行逐项验收，．．．．．．。

   3、要注意检查一些影响物业使用的各种细节问题，认真仔细检查每个房间每项设备和各个关键部位，重点检查使用功能，以维护业主利益。

   4、要注意接管的有关材料是否完整。

（二）物业装饰装修管理风险及防范

    物业装饰装修管理主要是对装饰装修活动的管理。物业装饰装修包括建筑物的装饰装修和构筑物的装饰装修，其中尤其是指住宅、商住楼、机关办公楼、酒店、旅馆的装饰装修。在物业的装饰装修中，往往出现变更门户内的住房布局，破坏房屋的结构现象，对建筑物造成一定的破坏性，如对楼板的破坏，对墙体的任意变更，对阳台的荷载过大，对水电等配套的破坏，对通风条件的破坏等，易留下各种安全隐患，甚至酿成重大事故。

    风险防范措施及应注意事项：

    1、及时履行告知义务。．．．．．．。

    2、注意承接装饰装修工程的单位和个人是否具备相应的从业资格。．．．．．．根据《物业管理条例》第61条的规定，物业管理公司将被房地产行政主管部门处以罚款，赔偿业主的损失。

    3、注重对装饰装修过程的监督管理。．．．．．．物业管理公司应及时向房地产行政主管部门报告。

（三）物业及共用设施设备管理风险及防范

    物业主要包括房屋本体、公共部位及房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物。共用设施设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。对物业及共用设施设备的管理义务是物业管理公司主要义务之一，如管理不善都有可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，同时又因物业及共用设施设备的多样性和分布分散性特点，决定了风险发生的频繁性。

    风险防范措施及应注意事项：

    1、注重对工作人员风险防范意识的培养。．．．．．．。

    2、注意在物业服务合同中明确物业管理范围。．．．．．．只要物业管理公司尽了“善良管理人”的义务没有过错，即便发生了物业及共用设施设备侵权事件，物业管理公司也不用承担责任。

    3、应当依据物业服务合同及经业主大会通过的各项管理制度的规定，对所管理的全部物业及共用设施设备，做好日常检查、维修、保养工作，保持其完好并正常运行；同时注意及时做好书面记录，并由相关人员签字确认，做好证据保全工作。．．．．．．可以降低物业管理公司的风险和赔偿责任。

    4、对易发生事故的设施设备及区域，可以安装监控设备对现场进行监控和录像，定期存储，防止因发生事故出现举证不能的后果。．．．．．．因此证据保全工作就显得尤为重要。

    5、发生事故和损害事件，应及时向有关部门报告，由相关部门对事件进行调查并作出调查报告。．．．．．．。所以，事件和损害发生后，应积极面对，暂时的回避是解决不了问题的，责任也是无法摆脱的。

二、物业服务费用管理风险及防范

    物业管理服务收费是物业管理公司因提供管理及服务向业主或使用人收取的报酬，是物业管理公司收入的主要来源，也是物业管理公司开展正常业务，提供物业管理服务的保障。目前，我国物业管理市场不规范，乱收费现象严重。物业管理收费问题已经成为群众投诉的热点，并影响了业主和物业管理公司的关系。

    风险防范措施及应注意事项：

    1、加强物业管理的舆论宣传。．．．．．．通过宣传，能让广大业主充分认可物业管理，以解决收费难的问题。

    2、物业管理服务收费的确定应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则，并注重与业主的协商对话。．．．．．．当然，对于物业服务收费的确定，应当注意既坚持原则性，又注意灵活性，在合同中为以后服务收费的上调留有充足的余地，并明确解决收费问题的方式和机制，以避免因约定模糊而导致不必要的纠纷产生。

    3、应自觉增加物业管理费用的透明度。．．．．．．如果科学地测算物业管理费，并使之透明地运作，物业管理费就不难收取。

    4、注意服务费用的收取方式，做到灵活收费。．．．．．．在费用收缴时，应当遵循一般收缴程序，即先由物业管理公司在按照物业服务费的组成部分做分析预算，再将预算报告提交业主委员会讨论审核，经表决通过后形成一个合理合法的收费标准，此后物业管理公司将物业管理费标准一次性向业主公布，通知以后，在以后每月发通知单时只须通知费用总额就行了。

三、物业公共环境管理风险及防范

    对小区内的公共区域和场地进行管理和维护服务，维护正常的使用和功能。公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。小区和大厦公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和公共区域施工等规范管理都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。

    风险防范措施及应注意事项：

    1、在易发生伤害事故的地方，如游泳池，路滑的路面、场所，因施工需要在公共场所、小区道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，物业管理公司应设置或监督施工单位设置明显标志和采取安全防护措施，避免造成他人人身和财产损害。

    2、物业管理公司因维修物业或者为了公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会的同意；并在施工前应与相关的施工单位签订协议，对施工现场管理和风险防范、法律责任分担问题进行约定，以降低公司的法律风险和责任。施工结束后，应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状，消除风险和隐患。

    3、注意避免公共区域的绿化和消杀工作中的风险和隐患。．．．．．．；消杀完成后，应在一定时间内在作业区域周围设置明显的标识，告知应注意事项，避免业主和非业主使用人因不知情而造成人身和财产损害。

    4、注意采取措施防止、消除对物业的利用可能产生的安全隐患。如小区中的房屋用于餐饮业，会给邻近的业主带来一定程度的污染危害。物业管理公司应在其开业前注意审查排污、排烟设施及相关政府部门的批准文件；开业后，继续跟踪监督管理，针对业主和物业使用人的投诉，及时调查取证并即时限期整改，对整改无效或拒不整改的，应依法以书面形式向有关部门反映，提请政府部门处理。．．．．．．在采取上述措施都无效的情况下，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，相关费用由责任人承担。

四、治安、消防管理风险及防范

（一）治安管理风险及防范治安风险

    主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失等风险。因改革开放和市场经济的深入发展，我国人口的流动率日益增高，社会各层次的收入差距急剧增大，由此导致的社会治安问题已明显体现在小区和物业管理服务行业中。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继在各个小区发生，给物业管理服务工作带来很大风险。

    风险防范措施及应注意事项：

    1、明确物业管理公司的法律地位和职责。．．．．．．物业管理公司只负有一定限度内的有限的治安防范义务。

    2、应针对不同管理服务区域的具体情况，制定相对完善和实用的制度，组建和设置相应的机构和人员。．．．．．．既针对非法侵害行为，也可以监督物业管理公司的工作，最终形成不同层次的防范体系。

    3、作为物业管理公司在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定后，履行自己的义务，协助公安机关维护社会公共秩序，物业管理公司不再承担业主和非业主使用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失等的赔偿责任。

（二）消防管理风险及防范

    消防事故和隐患也是小区公共设施管理服务风险之一，由于消防设施自身的特殊性，消防往往影响广大业主重大生命财产安全。消防设施的日常维修和养护能确保发生火灾时，消防设施可以发挥正常功能满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施如维修保养不善、无消防用水供应或消防警报系统失灵都可能导致重大人身伤亡和财产损失，物业管理公司面临的风险不仅是要承担赔偿的民事法律责任，而且其单位主要负责人及其他直接责任人员还可能因此承担刑事责任。

    风险防范措施及应注意事项：

    1、在接手小区时，可以协助查验是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证。．．．．．．方。

    2、应注意审查业主申请装修项目是否存在消防隐患，如使用的材料是否符合消防要求。．．．．．．司应向消防主管部门报告，由消防主管部门依法处理。

    3、应重视对消防设施器械进行日常维修和养护，确保消防设施器械完好和功能正常。消防设施的维修和养护事项可以委托给专业消防公司；对消防设施需要中修、大修等，根据消防部门检查的整改意见，应依法定程序，经业主大会同意，从维修基金中开支。

    4、发生消防事故时，物业管理公司应在第一时间报警，并协助消防部门进行事故处理；相关人员能够熟悉和掌握消防设施的正确使用。

五、公共秩序管理风险及防范

    主要介绍车辆管理风险及防范。物业小区车辆管理中常发生车辆的损坏和灭失风险。车辆停放服务是由小区物业服务附带产生的附加服务，通常由物业管理公司另行受发展商或业主委员会的委托进行停车场的经营管理，车辆停放服务费另行向车辆停放人收取。在车辆停放期间，车辆可能遭故意或过失损坏，也可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件长期以来使物业管理公司面临巨额赔付的风险。

    风险防范措施及应注意事项：

    1、注意经营管理停车场必须具备的条件：一是必须有开发商或业主委员会的委托授权；二是必须确保停车场的规划和建设符合法律规定的条件，这是取得经营许可证的前提；三是领取经营许可证，如向公安机关依法取得许可证，向物价部门取得收费许可证。

    2、应着重从停车场的硬件建设和软件建设两方面防范风险。．．．．．．。

    3、高度认识到管理制度重在执行，做到管理细致灵活，做好风险防范工作。如将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌，放置在停车场的显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等；．．．．．．明确禁止车辆在隔离区停放。

    4、应严格、规范管理出入车辆。对停放、出入小区车辆的具体管理措施有：①对进入停车场的所有车辆发放停车凭证（可以是一次性的停车票，或者是可以反复使用的停车卡）。停车凭证上应记载车辆牌号、进入停车场的时间、发卡的经办人和车辆已有的明显的损害和破损；同时停车凭证上印制好停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项，并告知车辆停放人。②车辆进入停车场后，工作人员负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥，及时制止不规范的停放行为。③．．．．．．，应由车辆停放人承担责任。

    小结：在物业管理服务的全过程中，物业管理公司应当树立并强化风险意识。在公司内做好风险管理知识的宣传学习和员工培训工作，建立起一套严密的风险控制体系和科学的风险管理防范处理程序，将风险管理防范的具体措施贯彻落实到管理服务的每一个环节，注意定期检查并及时总结经验，做到依据情况的变化适时调整改进。