评析婚姻法司法解释三关于婚前购房产权归属的认定

      【婚姻法司法解释三第十条 夫妻婚前购房归属】  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
      依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
       【附注】婚姻法第三十九条第一款 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

     婚姻法司法解释三第十条体现了法律的公平，对司法实践将具有重要的指导意义。对于婚前所购房屋的分配，司法解释优先尊重当事人意思自治，对于当事人不能有效自治的，提出房屋归购房一方的处理原则，并根据照顾子女和女方权益由得房一方向对方进行补偿，补偿的基准是婚后夫妻以共有财产还贷支付的款项中对方的份额及其对应在房屋上增值的部分。

      第十条照顾了购房人的财产权益，同时在补偿方案上有考虑了房屋的增值与子女、女方的权益，兼顾了多方当事人的利益。以前，在处理这类问题时，对于房屋的归 属各地的处理方式不尽一致，有的根据房屋过户是在婚前还是婚后为标准，但是这种认定方法忽视了财产权利的形态转换，婚前过户还是婚后过户只是一个时间因 素，具有偶然性，婚前签订购房合同支付首付，这时购房人已经取得了以房屋为标的的完整债权，房屋过户只是这个债权得以实现的结果，从债权到物权只是财产权 利形态上的转换，这种转换不应影响财产权利归属上的判断，否则有悖公平。当然，既然房屋产权归属于购房人，那么根据权利义务匹配原则，偿还房贷的义务以及 因还不起或没有及时还贷产生的违约责任应由购房人个人承担，不应由购房人的配偶承担。

      对于共同还贷一方的补偿，考虑按揭房屋在婚后的增值，是合理的。共同还贷的钱款是房款的一部分，已经物化到房屋价值中，对于房屋完整权利的取得以及房屋的 增值具有贡献，共同还贷部分的增值应是其对应的房屋增值，购房人得房后自然要以共同还贷的房款在房屋上对应的增值额来确定其补偿数额。至于照顾女方和子女 的权益，则体现了法律保护妇女和未成年人的精神。

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