租房篇：租赁房屋时的审查注意义务

租房篇：租赁房屋时的审查注意义务

案情概述：2010年5月22日张先生与李某双方签订了场地租赁协议，张先生向李某承租位于南岸区五公里恒润大厦一楼门面房一间作为营业用房，双方对于租赁期限、租金标准及其他有关事项做出约定。张先生承租后即对房屋进行装修，并向李某交纳了10000元的消防装置款，同年9月开始经营床上用品。但张先生在筹备好所有开业所需的事项后申领营业执照时发现，李某所出租的房屋无合法的产权证明，不能申领营业执照。后因无照经营被重庆市工商行政管理局南岸分局罚款20000元，张先生即与李某协商但未果，后张先生起诉到南岸区人民法院请求确认该场地租赁合同无效、请求返还其已经缴纳的房租费并赔偿损失等。后来经过法院审理查明，被告李某出示的房屋产权证中不包括诉争房屋部分，且不能提供诉争房屋的房屋所有权证或建设工程规划许可证。最后依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、确认原告张先生与被告李某签订的《场地租赁合同》无效，被告李某返还原告张先生水电保证金2500元；二、被告李某赔偿原告张先生各项经济损失17500元；三、被告李某返还原告张先生消防装置款6762元；四、驳回原告张先生其他诉讼请求。

律师说法：一、关于本案中张先生与李某签订的场地租赁协议的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。李某在未取得房屋所有权证或者建设工程规划许可证的条件下与张先生签订租赁合同，故该合同无效。所以在租赁房屋时，特别是商业用房，一定要审查对方的有关权证是否齐全，否则就有可能导致合同无效，从而给自身带来不必要的时间与金钱上的损失。

二、关于签订无效合同的过错问题。租赁合同无效是由于李某出租的房屋无房屋所有权证或建设工程规划许可证，致使合同无效，所以李某应承担主要过错责任。但原告签订合同时亦未尽到必要的审查注意义务，也有一定过错。这里需要提醒，在租赁或者买卖房屋过程中，一定要检查交易的房屋的相关产权证书是否齐全，并且对交易房屋是否被抵押等相关问题了解清楚，不然的话以后如果出现纠纷，自身可能因为没有尽到相应的审查义务而需要承担一定的责任。

三、关于赔偿金的问题。上述司法解释第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。所以应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于张先生主张的工商罚款，原告系承租方，在其知道所承租的房屋产权证无法取得时，应及时采取适当措施防止损失扩大。原告在知晓承租房屋无产权证后，却没有采取相应的补救措施，仍无照经营导致了损失的扩大，对此自己应负主要责任，出租方李某负次要责任。由此可以得出，在自己发现租赁房屋权证不齐全时，就应该立即着手进行一定的补救措施，防止损失的进一步扩大，尽到自己应尽的义务，防止自己承担法律责任。