济南买卖合同纠纷律师谈房屋买卖合同返还购房款纠纷

济南买卖合同纠纷律师谈房屋买卖合同返还购房款纠纷

 导读：济南买卖合同纠纷律师王勇【13573782679】谈房屋买卖合同返还购房款纠纷是民事案件中比较常见的纠纷类型。济南买卖合同纠纷律师调查有关买卖合同纠纷案证据，济南买卖合同纠纷律师参加买卖合同纠纷诉讼。以下是济南买卖合同纠纷律师谈房屋买卖合同返还购房款纠纷的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南买卖合同纠纷律师谈房屋买卖合同返还购房款纠纷XX市XX区人民法院受理的（2018）XXXX民初8号民事案件，原告D与被告E房屋买卖合同纠纷一案，原告D在上述案件中主张：1.判令D与E签订的《买卖房屋契约》合法有效；2.请求判令E配合D办理位于XX市房屋更名过户手续。上述案件认定的事实为：2007年3月3日D与E签订一份《买卖房屋契约》，该协议约定，E将两间半房屋49,000元的价格卖与D，房屋四至为东至G家、西至水沟、南至H家、北至道。该协议签订后，D向E支付了全部购房款，E将房屋所有权证及土地使用证交付给D。2010年4月D代E与XX市鸿宇房屋拆迁有限公司签订一份拆迁协议书，XX市鸿宇房屋拆迁有限公司出具了被拆迁户姓名为E的验收单、动迁证等。后，D又以E名义与XX市XX区房屋征收管理局签订补充协议，对拆迁房屋进行安置。另查明，D购买的E名的XX房屋为E在宅基地建设的房屋。D非XX集体经济组织成员。该案因D非XX集体经济组织成员，不具备购置涉诉房屋的主体资格，双方签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决驳回D的诉讼请求。

原告D对上述（2018）XXXX民初8号民事判决书不服，上诉于XX市中级人民法院，相应案号为（2018）XX03民终XX号，在该案件的审理过程中，被告E去世，法院依法通知E的法定继承人即3名子女A、B、C作为被上诉人参加诉讼。

经审理，XX市中级人民法院对一审审理查明的事实予以确认。并认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。

后，原告D因不服XX市XX区人民法院（2018）XXXX民初8号民事判决和XX市中级人民法院（2018）XX03民终XX号民事判决，向XX市中级人民法院提出再审申请，相关案号为（2020）XX03民申29号，该再审案件的裁定书中载明D的再审申请主张为：其申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六、七项规定，请求撤销原一、二审民事判决，改判：1、D与E签订的房屋买卖合同有效；2、请求法院依法将房屋判归D所有；3、判令被申请人赔偿申请人经济损失，诉讼费用由被申请人承担。XX市中级人民法院经审查认为，本案中，申请人D从三被申请人父亲E处所购买的XX两间半房屋，系E在宅基地建设的房屋，该宅基地属于XX集体所有，而申请人D并非XX集体经济组织成员，其与E签订的《买卖房屋契约》违反了法律的强制性规定，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，认定D与E签订的《买卖房屋契约》合同无效正确。争议的东亚第一城四五期的房屋系因D与E签订的《买卖房屋契约》涉及的买卖标的物被拆迁安置而来，而该买卖标的物系在宅基地建设的房屋，该宅基地属于XX集体所有，由于D并非XX集体经济组织成员，在认定双方签订的《买卖房屋契约》无效情况下，必然导致D主张的拆迁安置权利无法实现，故而申请人D主张将争议房屋判归其所有没有法律依据。综上，对申请人D提出其与E签订的《买卖房屋契约》有效，法院应判令房屋归其所有的再审主张，本院不予支持。关于申请人D提出赔偿其经济损失问题，因原审对此已留有诉权，故不予审查。关于申请人D提出两次二审审判长均为同一人，违反法律规定的问题。本院认为，对于上诉案件，法律并未禁止不能由同一人担任审判长，故对申请人的此项再审主张不予支持。关于申请人D提出E并非XX村民，且拥有两处宅基地问题，因申请人D该主张不属于本案审查的问题，故对此不予审查。综上所述，再审申请人的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定：驳回D的再审申请。

2021年2月1日，D因物权确认纠纷起诉A、B、C，要求：1、请求人民法院依法判决座落在XX市XX区，面积83.45平方米归原告所有；2、案件受理费由被告承担。该院因认为该案系重复起诉，故裁定驳回原告起诉。D不服，提出上诉，XX市中级人民法院（2021）XX03民终1654号民事案件裁定：驳回上诉，维持原裁定。另查，案涉房屋在2007年签订《买卖房屋契约》时的状态为无法居住。后D在原址上对房屋进行了翻建，但翻建前没有取得相关审批。再查，争议房屋现权利人为XX市XX区住房和城市建设局。又查，D没有取得争议房屋的钥匙，没有实际占有。A、B、C自述其已经取得了房屋钥匙。D向一审法院起诉请求：1.确认合同无效，要求三被告返还购房款49,000元；2.要求三被告赔偿建房损失137,000元，信赖利益损失234,080元；3.诉讼费由三被告承担。

裁判理由

济南买卖合同纠纷律师谈房屋买卖合同返还购房款纠纷本案的争议焦点为：一、D与E签订的《买卖房屋契约》是否无效；二、三被告是否应向D返还购房款，赔偿建房损失和信赖利益损失及上述项目的具体数额。

关于本案争议焦点一，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地依法属于集体所有，其使用权只能分配给本村村民，宅基地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，也不得转让给城镇居民及非同一集体经济组织成员（非本村村民）。根据上述规定，按照房地一体的不动产处分原则，在宅基地上建设的房屋亦不得转让给城镇居民及非同一集体经济组织成员（非本村村民）。本案中，D非XX集体经济组织成员，不具备购置E房屋的主体资格，双方签订的《买卖房屋契约》违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，该合同无效。

关于争议焦点二，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，被告C已经占有案涉房屋，三被告作为E的继承人应将购房款49,000元返还给原告D。

关于D主张的建房损失137,000元，因原房屋已经动迁，对建房花费无法进行评估。另D提供的评估明细表系2012年作出，评估对象亦不是案涉原房屋，不具有证明力。故对该项主张，该院不予支持。

关于D主张的信赖利益损失，因合同无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到E作为出卖人在出卖时应知晓其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，故其应对合同无效承担主要责任，对承担份额，该院酌定为70%。对于D作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以综合确定。房屋的现价值，参考案涉房屋所在小区房屋的市场价格，该院酌定为3200元/m²，故D的信赖利益损失应为3200元/m²×83.45m²×70%=186,928元。

关于被告A、B、C提出原告应赔偿其财产和精神损失的主张，因未提供证据且在本案中未进行反诉，故该院在本案中不予处理，被告可另行起诉。

裁判结果

济南买卖合同纠纷律师谈房屋买卖合同返还购房款纠纷,综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，判决：一、D与E（已故）签订的《买卖房屋契约》无效；二、被告A、B、C于判决生效后十五日内给付原告D购房款49,000元、信赖利益损失186,928元，共计235,928元。