案例支招规避楼市中常见陷阱 减少买房损失

　　消费者如何在交易以及入住后的诸多环节规避纠纷、减少损失？值此3·15到来之际，《北京晨报·房产周刊》特别推出经典案例解析，以帮助买房人规避楼市中常见“陷阱”。

　　延期交房 细观开发商资金实力

　　矛盾焦点

　　开发商用20万元“起家”进入房地产行业，销售本岸小区期房后，未完工却出现资金链断链，致使数百名业主延期4年之久未入住。

　　事件回顾

　　2008年8月，通州法院以虚报注册资本罪和职务侵占罪对王海涛判处有期徒刑8年，并处罚金239万元，至此“本岸事件”有了最终说法。2000年，王海涛用借来的20万元注册了5000万元资本的北京伯雅房地产开发公司，并在通州开建本岸小区。然而小区尚未建好，王海涛公司的资金链断裂，致使数百名业主的新房梦“撂荒”。

　　根据伯雅房地产公司开发的本岸小区的购房合同约定，开发商应于2005年7月1日交房。但此后，伯雅公司连续4次告知业主延期交房，交房时间被推到2007年。直到伯雅公司一名副总“反水”举报了王海涛，使得其在2007年1月17日被市公安局通州分局监视居住。最终，检察院以虚报注册资本罪和职务侵占罪对王海涛提起公诉。当年3月，本岸小区由新开发商接手并复工。直到2008年8月，本岸小区已改名为“群芳一园”，大部分业主已收房，与新开发商关于违约金的谈判同时进行。据报道，开发商拖欠的违约金总数已超过5000万元。 

律师点评

　　律师提示，首先，买房人在选择楼盘的时候一定要看开发商的开发资质，尽量选择有一定开发规模的地产企业；其次，虽然期房的价格会比现房优惠，但购买期房本身风险就会更大，因此在签约时要在违约条款中明确责任，细算违约赔偿；最后，如发现出现纠纷，要快速“固定”证据，通过法律手段将自己的损失降到最低。

　　内部认购 切勿轻信他人不签合同

　　矛盾焦点

　　“内部认购”凭借着价格优惠、户型优秀等条件优势一直在房地产行业盛行。但这种不守行规的暗箱操作，对购房人来说，却是实惠和风险并存的。

　　事件回顾

　　2008年3月份，读者杜平向本报反映，凤凰城项目开发商华润置地在2004年1月收了自己的16.7万元首付款后至今没有通知他入住，多方打听才得知已付首付的房子又被卖给了别人。通过采访，记者了解到杜平是通过销售人员认识华润置地北京分公司一高层凌某购得凤凰城一房，当时也是以凌某的名义提交的首付款。而华润置地拿出一份凌某签字的“退房协议”，否认一房许两主。从始至终，杜平手中所能证明自己买房的凭证也就是盖有华润置地的首付款收据，且收据上注明了款项用途和房屋的具体坐落位置。2008年7月，杜平状告华润置地“一房两卖”一案开庭。随后，通过庭外和解，华润置地收回收据退还款项；而杜平的16.7万元终于完璧归赵，但并没有获得包括利息在内的任何赔偿，还损失了给最初介绍房源的销售人员的好处费。

　　律师点评

　　律师指出：“写明具体坐落位置的购房收据也是合同。国家并没有明确什么样形式的书面协议才是标准合同。但就本案看来，在出具的收据上已写明款项用途和房屋的具体坐落位置，已构成买卖关系，是简单的合同。”姚克枫强调，如果开发商在出具该收据后，又将房屋卖给他人，显然是违约行为。杜平告诉记者，法院的意见是本案最大的问题还是没有标准合同，而收据也确实能证明有这笔购房款存在，因此最好的方式还是庭外和解。