房屋买卖中的定金

2007年10月12日，章女士与某开发商签订了一份《定购协议》，约定章女士向开发商购买精装商品房一套，并于同日向开发商支付定金一万元整。同年同月23日，章女士到开发商的销售部签订商品房买卖合同时，却发现合同中增加了许多附件。在这些附件中，房屋装修的条款充斥“高级”、“高档”等抽象词汇，对房屋装修品质实际无从清楚确认，更谈不上合同保障。因此，章女士要求开发商将装修材料的品牌、等级作出明示，但是，章女士的要求遭到拒绝。

　　双方经多次协商，始终无法达成协议，故章女士要求开发商退还定金一万元整。但章女士的要求仍然遭到拒绝。

　　2007年10月20日，章女士授权委托重庆秉中律师事务所全权代理处理有关纠纷事宜。

　　秉中律师说法

　　购房定金是指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，规定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币。合同履行后，定金应当收回，或抵作价款。给付定金方如不履行合同就失去了定金所有权，无权索要定金。接受定金方如不履行合同，应当双倍返回定金。这样，当事人为避免受定金制裁，从经济利益上考虑，也能促使自己认真履行，体现了定金的担保作用。

　　对于购房双方来说，定金的风险防范作用主要有以下几个方面：对于开发商来说，可以防止购房人恶意毁约，造成销售损失；对于购房人来说，可以防止开发商因房价上涨等原因毁约，或弥补一定的合同损失。

　　综合本案案情，争议焦点在于定金罚则是否应当适用，即定金罚则适用条件的问题。针对商品房买卖过程中定金罚则适用，最高人民法院专门出台了有关司法解释。

　　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　可见，在处理前述案例中的购房定金争议时，对于“不可归责于当事人双方的事由”的理解至关重要；该“事由”主要包括：

　　1、根据《合同法》第117条和《担保法司法解释》第122条的规定，在不可抗力的情况下，不适用定金罚则。

　　2、如果双方对于认购书中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见，这种情况下对于买卖任何一方而言都不视为违约，导致购房合同无法签订，那么开发商就应把定金全部返还购房者，不应以此为由“没收定金”。

　　可见，本案中的开发商拒不退还定金的做法并非实施定金罚则，而是于法无据的违法行为。

　　问题解决

　　2007年10月30日，重庆秉中律师事务所依据章女士的授权委托，依法向人民法院递交了民事诉状，要求开发商退还定金1万元并承担全部诉讼费用。

　　我方诉讼请求在一审判决中全部得到了支持。

　　后记

　　在商品房买卖中，买卖双方时常通过《商品房认购书》等形式约定“定金”。而后在因为种种原因不能达成买卖协议时，是否应当退还定金，是否应当实施双倍返还的定金罚则，往往在买卖双方之间不能形成协议，大量的购房定金纠纷就此产生。前述案例就是此类纠纷中的一种。针对购房定金纠纷，我国各有关立法及司法解释中已有较为详细的规定，法律事务实践中也已经积累了较多的经验。建议在遭遇定金纠纷时，向法律专业人士咨询处理方法，只要处理及时，通常都能获得合理合法的解决结果。