经公证的房产赠与合同可以单方申请过户案件之代理意见

经公证的房产赠与合同可以单方申请过户案件之代理意见

作者：沈律师，电话：13552186961
　　本律师代理一起赠与人死亡受赠人凭经过公证的房屋赠与合同单方申请过户的行政诉讼案件，现将代理观点提出来与共同大家探讨：（文中的人名是虚构的）
　　代理意见
　　一、原告不同意被告的答辩意见
　　1、被告不予受理决定书适用法律错误，应该适用《不动产登记暂行条例》，因为不动产登记暂行条例自2015年3月1日起施行，原告于2015年4月3日向北京市朝阳区房屋权属登记中心提出申请，被告应该适用《不动产登记暂行条例》却适用了《房屋登记管理条例》是适用法律上的错误。
　　2、依照物权法第15条的规定赠与合同自成立时生效，虽然未办理房屋登记但不影响合同的效力，《不动产登记暂行条例》第14条也没有规定经过公证的赠与合同应当由当事人双方共同申请，对于公民来说法律不禁止的就可以做，对于行政机关来说法律有明文规定的才能做，既然法律没有规定公证的赠与合同也必须双方当事人共同申请才办理登记，登记机关就不能作出不予受理的决定。
　　3、《不动产暂行管理条例》第14条也没有限制“经过公证的赠与合同”不能单方办理过户登记，而是用了“法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”“法律法规规定的其他情形”在司法部、建设部《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》（司公通字[1991]117号）中“ 三、接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的‘赠与公证书’和‘本人接受赠与公证书’，或持双方共同办理的‘赠与合同公证书’，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。”这个部门规章对“房屋赠与公证”来说并不与《不动产登记暂行条例》冲突。本案原告的房屋赠与合同公证书里即有赠与行为的公证，也有接受赠与的公证，具有“赠与公证书”和“本人接受赠与公证书” 两方面的内容，完全符合不动产登记暂行条例第14条第二款第七项所列的可以由当事人单方申请的其他情形，受赠人原告拿着这些材料就可以单方去办理登记，被告不予受理不符合法律规定，属于行政不作为。
　　二、赠与人死亡，“由赠与人和受赠人双方共同申请”房屋权属登记已无可能。
　　本案赠与人死亡后，如果房屋登记机构仍然要求应当由赠与房屋有关当事人双方共同申请受赠房屋的所有权转移登记，哪来“双方”呢！对于《不动产登记暂行条例》第十四条规定，应当关注特殊情形的房屋权属登记中的民生问题。
　　三、下面谈谈本代理人对《不动产登记暂行条例》第十四条规定的理解：
　　1、“应当由有关当事人双方共同申请”的规定，仅适用于双方当事人都健在的情形；不适用于双方当事人中，一方当事人已经死亡的情形。
　　2、“应当由有关当事人双方共同申请”的规定，其立法目的是为了方便房屋登记机构询问、查验、审核该申请登记事项的真实性、合法性。对于双方当事人中，一方当事人已经死亡，健在的一方当事人提交的公证书，能够证明该申请登记事项的真实性、合法性的，健在的一方当事人可以单方申请房屋权属登记。对于一个具体的行为，只要不是法律的强制性规定或禁止性规定，在一个地方没有明文规定也可以参照另外一个地方的规定，2009年5月1日起施行的《广州市城镇房地产登记技术规范》第十五条（七）“赠与经过公证的，受赠人可以凭经公证的赠与合同单方申请转移登记；”本代理人认为，北京市也不比广州市如何落后。完全可以参照这一做法，这样做至少是不违反法律规定的。
　　3、公证书文本和公证书文本所证明的事实，是既相联系又相区别的两个概念。在房屋权属登记的审核中，房屋登记机构仅对公证书文本的真实性、合法性承担责任；公证机构对公证书文本所证明的事实（即，公证书文本所证明的申请登记事项）的真实性、合法性承担责任。房屋登记机构向公证机构核实健在的一方当事人提交的公证书文本的真实性、合法性并不难。房屋登记机构可以根据真实的、合法的公证书文本，推定公证书文本所证明的申请登记事项的真实性、合法性。事先办理了赠与公证跟双方到登记现场共同申请目的是一样的，都是为了证明自己表达意志的真实性。
　　4、《不动产登记暂行条例》第十四条第二款规定，受遗赠取得房屋权利申请房屋登记的，可以由当事人单方申请。《不动产登记暂行条例》第十四条之所以这样规定，是因为一方当事人已经死亡，规定双方当事人申请已无可能。受遗赠取得房屋权利申请的房屋权属登记，和经公证赠与取得房屋权利，赠与人死亡，受赠人申请的房屋权属登记，仅究其“申请房屋权属登记”而言，具有相同的法律属性。既然《不动产登记暂行条例》第十四条第2款规定，受遗赠取得房屋权利申请房屋登记的，可以由当事人单方申请，同理，经公证赠与取得房屋权利，赠与人死亡，受赠人原告可以单方申请房屋权属登记。
　　5、受赠人原告向人民法院提起民事诉讼，房屋登记机构按照人民法院生效的法律文书办理房屋权属登记，似无可能。
　　首先，提起民事诉讼的前提，是有民事“纠纷”或者“争议”的。
　　有无“纠纷”或者“争议”，是人民法院是否管辖或者审理案件的前提。没有民事“纠纷”或者“争议”，不可能提起民事诉讼。涉案房屋已经没有权属争议，原告在诉状里面已经阐述的很清楚了这里不再重复。
　　其次，提起民事诉讼，必须有明确的被告。
　　如果申请人申请的房屋权属登记事项，本来没有民事“纠纷”或者“争议”，就不会有民事诉讼的原告和被告。没有明确的被告，和谁打官司？
　　综上所述，本案赠与人和受赠人签订的房屋赠与合同，应当自合同成立时生效；未办理物权登记的，应当不影响合同效力。经赠与合同公证，原属邢XX所有的部分房屋，已变成赠与人不可撤销的、必须向受赠人原告履行的、必须交付的债务标的。受赠人原告向房屋登记机构申请受赠房屋的所有权转移登记，是受赠人原告和房屋登记机构依照法律规定应当履行的义务。本案被告不受理原告申请的受赠房屋所有权转移登记，似不妥当。