关于房屋中介合同纠纷的代理词

代理词

审判长、审判员：

依照法律规定，受原告康某某的委托和河南国基律师律师事务所的指派，我们担任原告康某某的诉讼代理人，参与本案诉讼活动。开庭前，我听取了被代理人的陈述，查阅了本案案卷材料，进行了必要的调查。现发表如下代理意见：

原告与某某大厦507、508号房业主买卖合同并未成立被告应退还原告购房定金100000元整。

一、原告与业主买卖合同不成立

根据《房地产管理法》第40条规定“房地产转让应当签订书面转让合同”，房屋买卖合同为要式合同，房屋买卖必须签订书面合同，本案中原告与卖方就过户费以及其它一些细节并未达成一致，买卖合同并未签订，根据《购房协议》第4条规定“如果买卖双方未达成一致购房协议，中介全额退100000元定金给买方”，因此被告应退还定金给原告。

原告与业主并未形成买卖合同关系，对被告不存在违约的基础，原告2008年8月28日打电话给被告工作人员王某某，只是告诉被告原告与卖方并未达成一致，未签订买卖合同，根据《购房协议》约定要求被告退还购房定金。在被告拒绝后原告签于被告为自已寻找房子所付出的劳动，给付被告10000元补偿费，要求退还剩余90000元这并不能表明原告违约，而是依据《合同法》第427条“居间人未促成合同成立，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，给予被告的从事居间活动的费用。证人陶某某系被告工作人员，与被告有密切关系，根据《最高人民法院并于民事诉讼证据的若干规定》第77条“人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定，证人提供的对与其有亲属或者其它密切关糸的当事人有利的证言，证明力一般小于其他证人证言”，证人陶二灿其所述被告要求支付10000元违约金给被告的证人证言证据力较小，请法院不予采纳。

二、被告适用法律错误

被告与原告之间为居间合同关系，并非买卖合同中作为买方的原告的债权人，只有在合同成立的情况下请求委托人支付佣金的权利，被告在无卖方委托的情况下并无收受原告购房定金的权利，因此被告应返还原告的购房定金，对于被告不适用《合同法》第115条“当事人可以依据《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方，不履行约定的债务的，无权要求返还定金”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第115 “当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金” 的规定，被告并非买卖合同的债权人无权要求买方支付定金更无权没收定金，被告适用法律错误。

三、被告在答辩状提出的给付佣金和赔偿的请求请法院不予审理

被告在答辩状中提出要求原告支付中介佣金和给付赔偿的请求为另外独立的诉讼请求，其并未提出反诉或另行起诉，请法院对此不予审理。

综上原告与业主的买卖合同并未成立，被告应退还原告购房定金，以上意见希望能得法庭采纳。

      此致

郑州市高新技术开发区人民法院

                                        代理人：河南国基律师事务所

张玲伟律师

                                           二零零八年十月二十九日