房屋买卖合同没备案 合同关系是否有效

案例解析：房屋买卖合同未备案 信托公司主张无效

红枫公司与购房人签订了房屋买卖合同，房屋买卖合同由红枫公司自行制作的合同，而非市住房与城乡建设局出具的合同文本，且没有经过备案。原告某信托公司主张房屋买卖合同上红枫公司公章的真实性无法判断，且合同没有经过备案，因此合同不具有真实性。且原告信托公司主张红枫公司与购房人之间的合同性质是名为房屋买卖实为融资借款。因为某广场公司、红枫公司与购房人签订的《租赁及委托经营管理合同》有回购约定；而且红枫公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》第11条约定了交接手续，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并且要签订房屋交接单，而红枫公司与购房人并未实际发生房屋交付事实，陈健只是收取房租。合同签订后购房人也没有向红枫公司书面提出要求办理备案及过户的相关文件。因此双方系以购房为形式进行相应的融资行为，性质上属于借款合同。故该信托公司起诉至法院申请判决该房屋买卖合同无效。

法院判决：房屋买卖合同有效

一审法院认为，房地产开发企业与购房人自行订立的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同的备案仅是行政机关出于行政管理需要而作的要求，未经备案不影响合同效力，故对中信信托公司的该项主张不予支持。

从红枫公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》，以及东方广场公司、红枫公司与购房人签订的《租赁及委托经营管理合同》看，合同中约定了商品房的基本情况、销售方式为预售、计价方式及价款、付款方式、交付期限、违约责任等，具备了商品房买卖合同的主要条款。购房人支付了全部房款，即可取得房屋的所有权，合同的目的指向房屋所有权的移转，性质上属于房屋买卖合同关系。至于房屋没有实际交接而是收取房租款的形式，系购房人与东方广场公司通过签订《租赁及委托经营管理合同》变更了合同的履行方式，属于购房人对自有物业的经营方式，虽然购房目的具有投资性，但购房的目的并不影响合同的性质。因此，红枫公司与购房人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。

律师说法：商品房买卖双方并非必须采用建设主管部门的格式合同

关于合同备案问题，商品房买卖合同的形式并非合同成立的必备要件，商品房买卖双方并非必须采用建设主管部门的格式合同。而借款合同系借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款合同需具备借款当事人、借款金额、借款期限、借款利息等约定。商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同需具备房屋买卖当事人、商品房基本状况、商品房销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等必备要件。因此，红枫公司与购房人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。具体问题欢迎咨询法邦网专业

合同律师杨再坤律师。