合同未约定时 土地承租人是否享有优先购买权

土地出租后转让使用权 承租人上诉称优先购买权被侵犯

    2000年，国有土地使用权人海口港集团授权港实公司与汇森公司签订土地使用权出租合同，约定：港实公司将60亩土地出租给被告汇森公司，由汇森公司出资将该地块用于建设建材项目；如汇森公司连续二个月欠交土地租金或水电费，合同终止。

案涉合同签订后，汇森公司已建成房产约35766.94平方米，经评估房产的现值为29449181元。汇森公司未支付土地租金。

    2008年，海口港集团以案涉土地使用权出资，与他人合资成立合天公司，土地使用权已过户到合天公司名下。港实公司及海口港集团已将案涉合同的权利义务全部转移给合天公司，并通知了汇森公司。

合天公司向海口中院提起诉讼，请求：解除土地使用权出租合同；汇森公司将租赁土地交还合天公司，支付拖欠的租金及利息。合天公司同意收回土地的同时一并接受地上建筑物，并对汇森公司给予补偿。海口中院判决：解除土地使用权出租合同；汇森公司将租赁土地及地上附着物交给合天公司；合天公司补偿汇森公司29449181元；汇森公司支付租金600万元及利息。

   汇森公司不服海口中院判决，向海南高院上诉称，合天公司与海口港集团侵犯了汇森公司的土地使用权优先购买权，转让土地使用权的行为无效。海南高院判决驳回上诉，维持原判。

土地出租合同未约定承租人享有优先购买权的，承租人不享有优先购买权

我国法律法规并无土地使用权人出卖土地使用权时承租人享有优先购买权的规定，在当事人未在租赁合同中约定承租人享有优先购买权的情形下，承租人无权主张其享有优先购买权。

    本案汇森公司败诉的原因在于：

   第一，海口港集团系以土地使用权出资入股而非转让土地使用权，并不涉及优先购买权问题。而且我国法律法规等并无土地使用权出租人处置土地使用权时土地使用权承租人享有优先购买权的规定，土地使用权出租合同中亦未约定汇森公司享有优先购买权。因此法院未支持汇森公司关于海口港集团将争议的土地使用权作为出资入股设立合天公司的行为侵犯其优先购买权的主张。　

   第二，土地使用权出租合同为有效合同，汇森公司未支付租金，已构成违约，应当承担向合天公司支付尚欠的租金及利息的违约责任。 

   第三，根据土地使用权出租合同约定，汇森公司连续二个月欠交土地租金或水电费，合同即终止。而汇森公司未支付租金，故合天公司可请求解除租赁合同。合同解除后，汇森公司应当向合天公司返还租赁土地。

    更多具体问题欢迎咨询法邦网专业合同律师。